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Wie Du in nur wenigen Minuten Wohnlage und erzielbare Miete ermittelst

Mietspiegel
 

Sowohl die Wohnlage der Investmentimmobilie, wie auch der dortige aktuelle Mietspiegel sind zwei der wichtigsten Faktoren, wenn es um den Cashflow Deiner Immobilie geht. Während die Wohnlage sicher stellt, dass Du immer ausreichend und passendes Mieterklientel bekommst, hilft Dir der Mietspiegel für die entsprechende Gegend den prognostizierten Cashflow zu berechnen.

Beide Punkte sind für Dich als Immobilieninvestor essentiell, und Du solltest Tools an der Hand haben und beide Faktoren möglichst ohne großen Zeitaufwand schon vor dem Kauf zu prüfen.

Hier möchten wir Dir zwei Internetseiten vorstellen, mit denen Du sowohl die Wohnlage wie auch den Mietspiegel in wenigen Minuten überprüfen kannst. Diese Angebote nutzen wir selbst und empfehlen sie daher auch gerne.


Welche Mieten Du erzielen kannst

Bereits vor dem Kauf solltest du Dich erstmal informieren, welche Miete Du mit Deiner potentiellen Immobilie überhaupt erzielen kannst. Da die Mieteinnahmen unsere Haupteinnahmequelle als langfristiger Immobilieninvestor sind, sind zuverlässige Daten der möglichen Mieteinnahmen einer der wichtigsten Punkte für die Cashflow-Berechnung schon VOR dem Kauf.

Hierfür bietet sich sehr gut folgende Webseite an: www.wohnpreis.de

Diese Webseite greift Inserate von den gängigen Immobilienportalen ab und fügt die Kennzahlen zur Miete in ihre Datenbank ein. Auf der Titelseite auf wohnpreis.de hast Du direkt die Möglichkeit nach einer bestimmten Mikrolage zu suchen, indem Du die genaue Anschrift des Objekts angibst. In der Suche selber lässt sich sowohl nach Häusern wie auch Wohnungen suchen. Neben den aktuellen Mieten sammelt die Seite auch Daten zu den Kaufpreisen. Auch hier wieder für ganze Häuser und für einzelne Wohnungen.

Für einen schnellen Eindruck von Kaufpreisen in der gesuchten Gegend, bietet sich also auch die Suche nach Wohnungen zum Kauf an. Leider lässt es sich nicht nach Mehrfamilienhäusern filtern, so dass eine Suche speziell nach den Preisen von Renditeobjekten hier raus fällt. Wir wollen uns aber nun auf den Mietspiegel konzentrieren.



Die Suche nach dem Mietspiegel der Mikrolage

Nachdem Du eine Adresse eingegeben hast, zeigt dir die Seite eine Übersicht der durchschnittlichen Mieten in dieser Region an. So unterscheidet die Webseite hier nach der speziellen Makrolage, dem Durchschnitt der letzten 24 Monate sowie die durchschnittlichen Mieten der gesamten Stadt.

Je genauer Du die Adresse wählst, desto genauer sind die Daten zum aktuellen Mietspiegel. Natürlich kann man nicht erwarten, dass gerade in ländlichen Regionen genügend Daten vorliegen. Für die Stadt ist das aber äußerst ausreichend.




In der linken Navigation lassen sich noch ein paar Feinjustierungen vornehmen. Nicht zu unterschätzen sind zum einen das Baujahr sowie die Größe. Gerade bei Baujahren innerhalb der letzten 10 Jahre kann ein einziges Jahr schon einen starken Einfluss auf den Mietspiegel haben.

An dieser Stelle übrigens der Tipp für sanierte Wohnungen: Wenn ich die Wohnung Im Jahr 2017 saniert habe, stelle ich natürlich nicht das Baujahr auf 2017. Hier lässt sich dann eher mit den Schiebereglern zum Zustand und der Ausstattung spielen. Alternativ lässt sich auch ein virtuelles Baujahr errechnen, so wie wir dies schon im Beitrag zur steuerlichen Abschreibung ausführlich erläutert haben.

Je nach Region und Stadtteil sind zum Beispiel kleine Wohnungen mehr gefragt, da dort mehr Einpersonenhaushalte leben. In anderen Regionen können dann die 80qm drei Zimmer Wohnungen wieder aufgrund von Familien gefragt sein und diese einen höheren Quadratmeter-Mietpreis erzielen. Dies ist also von Region zu Region unterschiedlich.

Im Großen und Ganzen ist dies erstmal eine ausreichende Indikation für die Cashflow-Berechnung. Wer gerne mit Apps auf seinem Smartphone arbeitet, sollte sich im Apple App Store mal nach der App „Wohnpreis Spion“ umschauen. Hierbei handelt es sich um die mobile Version dieser Webseite. Somit lässt sich direkt vor Ort der Mietspiegel prüfen.

Schauen wir uns nun die Karte links im Screenshot an, so stellt man fest, dass wohnpreis.de noch eine weitere Seite betreibt, nämlich www.wohnlagenkarte.de.


Passt die Wohnlage zu Deiner Immobilienstrategie?

An dieser Stelle sollte Du natürlich vorab für Dich geklärt haben, wie Deine Ziele aussehen und in diesem Zusammenhang auch Deine Investmentstrategie. Hieraus abgeleitet entsteht Dein Suchprofil, wie wir es auch in den ersten Abschnitten unseres Immobilienkurses beschreiben.

Suchst Du speziell Wohnungen in mittleren Wohnlagen, so hilft Dir wohnlagenkarte.de die Klassifizierung der Mikrolage festzustellen.


Die Webseite wohnlagenkarte.de arbeitet zum Beispiel mit Farben. Je dunkler die Farbe, desto besser die Wohnlage und umgekehrt. So kann es vorkommen, dass Mietobjekte auf der linken Straßenseite unter die Kategorie mittlere Wohnlage fallen, während die rechte Seite des Straßenzuges unter die Kategorie gute Wohnlage fallen. Häufig verschwimmen die Grenzen dabei also etwas.

Mit einem Klick auf die Legende zeigt die Karte auch entsprechende Kategorien an.



Neben der eigentlichen Wohnlage lässt sich also auch feststellen, wie viel Gewerbe oder Grünfläche in der Umgebung ist.


Aber was ist mit dem Mietspiegel des Gutachterausschusses?

Natürlich ersetzten diese Tools nicht die aufbereiteten Daten des Gutachterausschusses der verantwortlichen Stadt. Diese Daten kommen direkt von den Eigentümern und werden dann durch den Gutachterausschuss zusammen getragen und veröffentlicht. Jedoch möchte ich Dir zwei rhetorische Fragen zum Abschluss mit auf den Weg geben:

  1. Was denkst Du? Welche Daten sind aktueller? Die fast Echtzeitdaten von Plattformen, wie oben bekannt, die ihre Daten direkt aus den aktiven Angeboten erhalten? Oder der Gutachterausschuss, der erstmal ein Jahr lang Daten sammelt, um diese dann zu veröffentlichen?
  2. Sind die Daten von Plattformen wie mietspiegel.de überhaupt statistisch relevant?

Meine bisherige Erfahrung zeigt: In der Welt der Digitalisierung sind Plattformen wie mietspiegel.de schnell, aktuell und zuverlässig. Ein Check des Mietspiegels und der Wohnlage ist somit auch zügig von unterwegs durchgeführt und ich persönlich möchte es nicht mehr missen.

Welche Tools nutzt Du im Zusammenhang mit den aktuellen Mieten und Lagen? Wir freuen uns auf Deinen Kommentar!

11 Comments

  1. Ex-Studentin sagt:

    Werd ich gleich mal testen! Hinweis: Es heißt wohnpreis.de und nicht wohnpreise.

  2. EasyWISA sagt:

    Hallo Chris,

    vielen Dank für den Link zu Wohnpreis.de. Die Seite kannte ich vorher nicht. Hatte bisher eher die üblichen Verdächtigen (Immoscout und Immowelt) genutzt, um dann selbst einen Quadratmeterpreis zu bestimmen…

  3. Björn sagt:

    Hallo Chris,

    vielen Dank für die Tools. Von der Internetseite habe ich schon mal gehört. Ich werde sie mir mal jetzt etwas genauer angucken.

    wohnlagekarte.de sieht so ähnlich aus wie die Karte von der Seite Capital. Sind die Daten ähnlich / identisch?

    Beste Grüße

    Björn

    • Chris Chris sagt:

      Hi Björn,

      beide Seiten können wir empfehlen und haben damit gute Erfahrung gemacht. Letztendlich ist es natürlich auch eine Frage der Darstellung. Bisher sind die Daten alle identisch, die ich geprüft habe. Ich denke auch die Datenquellen werden ähnlich sein.

      Beste Grüße
      Chris

  4. Sandro sagt:

    Hi, schöner ausführlicher Artikel. Die Plattform nutze ich auch regelmäßig. In Verbindung mit http://www.clever-und-erfolgreich.de/immobilienatlas-deutschland/ , welche ich selbst entwickelt habe, eine gute Kombination. Vielleicht könnt Ihr mal ein Feedback dazu geben.

    Grüße
    Sandro

  5. Kiev sagt:

    Ich schaue seit ich Euren Blog verfolge auch noch Wohnungen als Investment. Vorher habe ich nur nach MFHs gesucht, da im Süden die Preisvorstellungen schon sehr hoch sind. Die Wohnungen waren wie bereits befürchtet noch teurer, trotzdem habe ich gestern eine lukrative Wohnung entdeckt. Der Quadratmeterpreis liegt bei 1270€. Die Rendite bei knapp 5%. Die Wohnung wird als WG aktuell vermietet was mir entgegen kommt. Ich habe bei dem Mietpreis und der Fläche noch Potential für Mieterhöhung oder einen späteren Verkauf mit kleinem Umbau gesehen. Die Wohnung hat ein paar Einschränkungen, daher gibt es den guten Preis. Durch weitere Recherchen habe ich entdeckt, dass die Wohnung vermutlich 90qm anstatt 150qm hat. Das finde ich sehr verwerflich. Ich habe bereits einen Besichtigungstermin und überlege was man machen kann? Ich bin etwas sauer über die vergeudete Zeit, wenn sich dieser Betrug bewahrheitet. Da das Objekt ca. 12km entfernt liegt habe ich auch nicht Lust auf eine Spaß Besichtigung, um den Makler bzw. Eigentümer der mit vor Ort sein will einen Einlauf zu verpassen. Habt Ihr Vorschläge?

    • Chris Chris sagt:

      Hi Kiev,

      90 anstatt 150qm ist natürlich schon übel, zumal du ja schreibst, dass die Wohnung eh “nur” 5% Rendite bringt. Ich denke mal du hast die 5% auf Basis der 150qm berechnet? Dann würde ich erstmal die Finger davon lassen und weiter schauen. Auch bei der aktuellen Marktlage finden sich hier noch Wohnungen, die eine gute Rendite bringen. Zumal man nie weiß, was noch alles bei der Wohnung falsch angegeben wurde.

    • Thomas sagt:

      Die Flächenangaben der Makler stimmen fast nie. Ich habe sogar schon Erlebnisse gehabt, wo ich erst auf dem Bauamt erfahren habe, dass die Werte nicht stimmen. Daher bitte immer kontrollieren – siehe auch in meinem Blogbeitrag spitze-beraten.de/10-fallen
      Der Unterschied bei dir ist natürlich krass. Ich weiß nicht wie sicher deine Vermutung ist und wie groß das Angebot in deiner Gegend so ist. Das hängt letztlich von deiner Zeit ab und der Chance, ob sich nicht noch etwas anderes ergibt. Dem Makler einen Einlauf zu verpassen, lohnt sich m.E. nicht. Makler und Eigentümer schieben sich gegenseitig den schwarzen Peter zu.

  6. Niko sagt:

    Hi Björn,

    Nützliches Tool, der Wohnpreis.de, habe ich mal über das iib Institut genauer schlau gemacht und habe auch noch eine kostenlose Bewertungssoftware des Instituts gefunden, in dem auch die Wohnlage bewertet wird. Kann ich ebenfalls als Tool empfehlen: https://www.immorating.de/

    Gruß
    Niko

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