Was Du bei der Vermietung von Garagen beachten solltest

Garagen und Stellplätze sind ein begehrtes Mietobjekt, vor allem mitten in der Stadt. Das Fahrzeug soll vor Witterungsverhältnissen sowie vor Diebstahl oder mutwilliger Beschädigung geschützt sein. Dennoch sind dabei einige rechtliche Aspekte, sowohl vom Mieter, als auch vom Vermieter zu beachten. Der folgende Artikel erläutert relevante Klauseln im Mietvertrag und – besonders wichtig für den Investor – wann die Mieteinnahmen von Garagen und Stellplätzen umsatzsteuerpflichtig werden.

Der Mietvertrag

Wie bei jedem Mietverhältnis ist auch bei der Vermietung einer Garage ein entsprechender Vertrag vonnöten, wenngleich hierzu kaum Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aufgeführt sind.

Die spezifischen Regelungen zum Mieterschutz bleiben jedoch bestehen, solange die Garage zusammen mit einer Wohnung gemietet wird. Teilkündigungen sind hierbei nicht möglich. Werden die beiden Mietsachen hingegen unabhängig voneinander vermietet, bestehen in der Gestaltung des Vertrages viele Freiheiten. Da die Vorschriften zum Mieterschutz in diesem Fall nicht greifen, kann die Miete zum einen leicht gesteigert werden und zum anderen sind der Miethöhe selbst kaum Grenzen gesetzt. Auch die Kündigungsfristen können von den Parteien frei vereinbart werden.

Der Vermieter sollte bei der Erstellung des Mietvertrags jedoch einige Regelungen zur Nutzung der Garage sowie zur Umsatzsteuer beachten, während für Mieter die Regelungen zur Kündigung besonders wichtig sind.

Lagerung in der Garage

Rechtlich gesehen wird eine Garage als Nutzfläche eingestuft, dennoch darf der Mieter darin nicht grundsätzlich und willkürlich alles lagern. Wenngleich sie zusätzlichen Stauraum bietet, sollte eine Garage nicht als Erweiterung des Kellers dienen. Aus brandschutztechnischen Gründen sind darin lediglich Fahrzeuge sowie sachlich zugehörige Gegenstände gestattet. Dazu gehören zum Beispiel Reifen, Kindersitze und Kfz-Ersatzteile, aber auch Fahrräder, Motorräder und Ähnliches.

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Es ist stets ratsam, keine unzulässigen Gegenstände in der Garage zu lagern, selbst wenn dazu keine entsprechenden Klauseln im Vertrag aufgeführt sind. Kommt es nämlich aufgrund einer unsachgemäßen Lagerung zu Schäden, wird der Eigentümer zur Verantwortung gezogen. Vermietet dieser seine Garage, sollten daher im Vertrag eindeutige Regeln zur zulässigen Lagerung formuliert sein.

Das gleiche gilt übrigens auch für Kellerräume, wenn Gegenstände von Feuchtigkeit beschädigt werden.

Untervermietung einer Garage

Wie bei Untervermietungen üblich, darf auch eine Garage nur mit Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Die Einwilligung zu verweigern, ist dagegen nur aus wichtigen Gründen möglich.

Bestehen keine solchen Gründe und der Vermieter lehnt eine Untervermietung dennoch ab, hat der Mieter weiterhin das Recht, eine außerordentliche Kündigung einzureichen – zumindest, solange die Garage die einzige Mietsache im dazugehörigen Vertrag und nicht Teil eines Wohnungsmietvertrags darstellt.

Steuerrechtliche Aspekte

Nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz, sowie der geltenden Richtlinie des Bundesfinanzministeriums, sind nur Wohnungsmietverträge von der Umsatzsteuer befreit (auch Mehrwertsteuer genannt). Ist die Garage demnach als Nebenleistung innerhalb des Wohnungsmietvertrags enthalten, ist diese steuerfrei.

Wird die Garage oder ein Pkw-Stellplatz jedoch unabhängig von einer Wohnung vermietet, ist der entsprechende Vertrag grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig! Dies ist besonders wichtig für Dich zu wissen, da es die Mieteinnahmen für Dich um aktuell 19% schmälert! Und es empfiehlt sich natürlich immer eine Abstimmung mit deinem Steuerberater.

Die zu entrichtende Mehrwertsteuer ist in der Regel vom Vermieter zu zahlen, sie kann aber auch auf den Mieter umgelegt werden. Dazu muss in jedem Fall eine entsprechende Klausel im Vertrag festgehalten werden, ansonsten ist die Mehrwertsteuer bereits in dem vereinbarten Mietzins enthalten.

Auch bei einer etwaigen gesetzlichen Erhöhung des Prozentsatzes ist der Vermieter befugt, die Angleichung der Zahlung an den neuen Umsatzsteuersatz vom Mieter zu verlangen, soweit die Parteien zuvor keine andere Regelung vereinbart haben.

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Natürlich gibt es am Garagen-Markt Grenzen, für welche Miete Du die Garage auch los wirst. Die Umlage der Mehrwertsteuer erhöht die zu zahlende Gesamtmiete für den Mieter. Daher empfiehlt es sich, einen transparenten Gesamtpreis für die Garage zu verlangen und nicht etwa die Steuer irgendwo im Vertrag zu verstecken. Insofern ist die Umsatzsteuer hauptsächlich für Dich wichtig, da Du diese bei der Kalkulation berücksichtigen musst – sprich: 19% sind noch von den Mieteinnahmen abzuziehen.

Lohnt sich die Vermietung von Garagen und Stellplätzen dann überhaupt?

Erfahrungsgemäß sind einzelne Garagen und Stellplätze, vor allem im Stadtzentrum, aktuell zu teuer. Neben der Umsatzsteuer müssen nämlich auch noch die laufenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Häufig haben gerade Parkhäuser hohe Kosten zur Wartung, zum Beispiel wegen Feuchtigkeit oder Reparatur von Hebebühnen bei Duplexparkern. Und auch bei einem Stellplatz zahlt man eben für die gesamte Anlage mit.

Was sich aber ab und zu noch lohnen kann, ist ein Paket an Stellplätzen mit Mengenrabatt oder sogar ein gesamter Garagenhof. Sollte dieser etwas abgelegen sein, könnte dieser auch noch interessant sein für Oldtimer-Liebhaber, die ihren Wagen den Winter über sicher und trocken abstellen wollen.

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