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Was Du bei der Vermietung von Garagen beachten solltest

 

Garagen und Stellplätze sind ein begehrtes Mietobjekt, vor allem mitten in der Stadt. Das Fahrzeug soll vor den Witterungsverhältnissen, sowie vor Diebstahl oder mutwilliger Beschädigung geschützt sein. Dennoch sind dabei einige rechtliche Aspekte, sowohl von dem Mieter, als auch von dem Vermieter zu beachten. Der folgende Artikel erläutert relevante Klauseln im Mietvertrag und – besonders wichtig für den Investor – wann die Mieteinnahmen von Garagen und Stellplätzen umsatzsteuerpflichtig werden. – Ein Gastbeitrag von Laura Gosemann



Der Mietvertrag

Wie bei jedem Mietverhältnis ist auch bei der Vermietung einer Garage ein entsprechender Vertrag vonnöten, wenngleich hierzu kaum Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aufgeführt sind.

Die spezifischen Regelungen zum Mieterschutz bleiben jedoch bestehen, solange die Garage zusammen mit einer Wohnung gemietet wird. Teilkündigungen sind hierbei nicht möglich. Werden die beiden Mietsachen hingegen unabhängig voneinander vermietet, bestehen in der Gestaltung des Vertrages viele Freiheiten. Da die Vorschriften zum Mieterschutz in diesem Fall nicht greifen, kann die Miete zum einen leicht gesteigert werden und zum anderen sind der Miethöhe selbst kaum Grenzen gesetzt. Auch die Kündigungsfristen können von den Parteien frei vereinbart werden.

Der Vermieter sollte bei der Erstellung des Mietvertrags jedoch einige Regelungen zur Nutzung der Garage sowie zur Umsatzsteuer beachten, während für Mieter die Regelungen zur Kündigung besonders wichtig sind.


Lagerung in der Garage

Rechtlich gesehen wird eine Garage als Nutzfläche eingestuft, dennoch darf der Mieter darin nicht grundsätzlich und willkürlich alles lagern. Wenngleich sie zusätzlichen Stauraum bietet, soll eine Garage nicht als Erweiterung des Kellers dienen. Aus brandschutztechnischen Gründen sind darin lediglich Fahrzeuge sowie sachlich dazugehörige Gegenstände gestattet. Dazu gehören zum Beispiel Reifen, Kindersitze und Kfz-Ersatzteile, aber auch Fahrräder, Motorräder und ähnliches.

Es ist stets ratsam, keine unzulässigen Gegenstände in der Garage zu lagern, selbst wenn dazu keine entsprechenden Klauseln im Vertrag aufgeführt sind. Kommt es nämlich aufgrund einer unsachgemäßen Lagerung zu Schäden, wird der Eigentümer zur Verantwortung gezogen. Vermietet dieser seine Garage, sollten daher im Vertrag eindeutige Regeln zur zulässigen Lagerung formuliert sein.


Das gleiche gilt übrigens auch für Kellerräume, wenn Gegenstände von Feuchtigkeit beschädigt werden.


 
Ideen sind der Anfang aller Vermögen.

Napoleon Hill

 

Untervermietung einer Garage

Wie bei Untervermietungen üblich, darf auch eine Garage nur mit Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Die Einwilligung zu verweigern, ist dagegen nur aus wichtigen Gründen möglich.

Bestehen keine solchen Gründe und der Vermieter lehnt eine Untervermietung dennoch ab, hat der Mieter weiterhin das Recht, eine außerordentliche Kündigung einzureichen – zumindest, solange die Garage die einzige Mietsache im dazugehörigen Vertrag und nicht Teil eines Wohnungsmietvertrags darstellt.


Steuerrechtliche Aspekte

Nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz, sowie der geltenden Richtlinie des Bundesfinanzministeriums, sind nur Wohnungsmietverträge von der Umsatzsteuer befreit (auch Mehrwertsteuer genannt). Ist die Garage demnach als Nebenleistung innerhalb des Wohnungsmietvertrags enthalten, ist diese steuerfrei.

Wird die Garage oder ein Pkw-Stellplatz jedoch unabhängig von einer Wohnung vermietet, ist der entsprechende Vertrag grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig! Dies ist besonders wichtig für Dich zu wissen, da es die Mieteinnahmen für Dich um aktuell 19% schmälert! Und es empfiehlt sich natürlich immer eine Abstimmung mit Deinem Steuerberater.

Die zu entrichtende Mehrwertsteuer ist in der Regel vom Vermieter zu zahlen, sie kann aber auch auf den Mieter umgelegt werden. Dazu muss in jedem Fall eine entsprechende Klausel im Vertrag festgehalten werden, ansonsten ist die Mehrwertsteuer bereits in dem vereinbarten Mietzins enthalten.

Auch bei einer etwaigen gesetzlichen Erhöhung des Prozentsatzes ist der Vermieter befugt, die Angleichung der Zahlung an den neuen Umsatzsteuersatz vom Mieter zu verlangen, soweit die Parteien zuvor keine andere Regelung vereinbart haben.

Natürlich gibt es am Garagen-Markt Grenzen, für welche Miete Du die Garage auch loswirst. Die Umlage der Mehrwertsteuer erhöht die zu zahlende Gesamtmiete für den Mieter. Daher empfiehlt es sich einen transparenten Gesamtpreis für die Garage zu verlangen und nicht etwa die Steuer irgendwo im Vertrag zu verstecken. Insofern ist die Umsatzsteuer hauptsächlich für Dich wichtig, da Du diese bei der Kalkulation berücksichtigen musst – sprich: 19% sind noch von den Mieteinnahmen abzuziehen.


Lohnt sich die Vermietung von Garagen und Stellplätzen dann überhaupt?

Erfahrungsgemäß sind einzelne Garagen und Stellplätze, vor allem im Stadtzentrum, aktuell zu teuer. Neben der Umsatzsteuer müssen nämlich auch noch die laufenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Häufig haben gerade Parkhäuser hohe Kosten zur Wartung, zum Beispiel wegen Feuchtigkeit oder Reparatur von Hebebühnen bei Duplex-Parkern. Und auch bei einem Stellplatz zahlt man eben für die gesamte Anlage mit.

Was sich aber ab und zu noch lohnen kann, ist ein Paket an Stellplätzen mit Mengenrabatt oder sogar ein gesamter Garagenhof. Sollte dieser etwas abgelegen sein, könnte dieser auch noch interessant sein für Oldtimer-Liebhaber, die ihren Wagen den Winter über sicher und trocken abstellen wollen.

 


Wir von vermietedichreich.de danken Laura Gosemann vom Ratgeberportal www.anwalt.org, die für uns diesen Artikel verfasst hat. Weitere Informationen zu Aspekten der Umsatzsteuer könnt Ihr dort im Portal kostenlos nachlesen. Auch Fragen zu ähnlichen Themen wie dem Mietrecht werden dort thematisiert.


Uns ist noch wichtig zu erwähnen, dass wir keine Vergütung für diesen Artikel erhalten. Wir bekommen einen exklusiven Gastbeitrag zu einem Fachthema von echten Experten verfasst und nennen als Gegenleistung den Link zur Seite des Verfassers. Falls Du auch mal einen Gastbeitrag bei uns verfassen möchtest, schreib uns gerne



11 Comments

  1. Tim sagt:

    Hallo,

    danke für den sehr interessanten Artikel. Eine Frage: Ist es auch umsatzsteuerpflichtig, wenn ein Mieter neben der Wohnung auch einen Stellplatz mietet (durch einen gemeinsamen Mietvertrag) und den Stellplatz dann untervermietet?

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Tim,

      nein, das ist für Dich nicht umsatzsteuerpflichtig. Das ist ja die Angelegenheit des Mieters. Du könntest höchstens überlegen, ob Du den Stellplatz nicht selbst separat vermieten willst, um Deine eigenen Einnahmen zu optimieren.

      Viele Grüße
      Julian

      • MM sagt:

        Habe ich das richtig verstanden? Wenn dann der Mieter den Stellplatz untervermietet, muss er (der Mieter) Umsatzsteuer abführen?

        • Chris Chris sagt:

          Hallo Martin,

          korrekt. Sofern der Umsatz mit den vermieteten Garagen über der Freigrenze von 17.500 EUR liegt, müsste der Mieter, der nun auch als Vermieter hier auftritt, auch bei Untervermietung Umsatzsteuer zahlen. Bei einer einzigen Garage sieht das in der Praxis natürlich so aus, dass diese 17.500 EUR nie erreicht werden und daher auch keine Umsatzsteuer gezahlt werden muss. Aber im Zweifel immer noch mal mit dem Steuerberater Rücksprache halten!

  2. GeorgG sagt:

    Was ist mit der Kleinunternehmergrenze. Dort gibt es doch das Recht bei Umsätzen unter 50.000€ im Jahr (bzw. 17.500€ im ersten Jahr) sich von der Umsatzsteuer befreien zu lassen.
    Gild das dan analog auch für private V&V?

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Georg,

      die Kleinunternehmerregelung greift auch hier bei privater Vermietung und Verpachtung, solange die Umsätze, die eigentlich der Umsatzsteuer unterliegen, unter den besagten 17.500 € liegen.

      Beste Grüße
      Chris

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Georg,

      hier auch noch eine offizielle Antwort von der Verfasserin:

      Als Kleinunternehmer gelten Unternehmer, deren Umsatz im vorangegangenen Jahr einen Beitrag von 17.500 Euro nicht überstiegen hat und deren Umsatz im laufenden Jahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Zudem handelt es sich beim Umsatz um die gesamten Mieteinnahmen, nicht nur um den Gewinn, welcher in der Regel niedriger ausfällt (z.B. durch Renovierungsinvestitionen o.ä.).

      Gruß
      Julian

  3. Alexander sagt:

    Interessanter Beitrag, ich habe aber dennoch eine Frage.
    Ich selber habe einige Garagen mit Doppelparkern und dafür gibts einiges mehr zu beachten. Z.B. Nebenkosten, Wirtschaftspläne, usw.

    Wie handhabt ihr die Betriebskosten bei Parkplätzen? Inkludiert in der Kaltmiete oder extra im Mietvertrag aufgelistet?

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Alexander,

      ich kenne das so, dass der Mietvertrag recht simpel gehalten ist, so in diese Richtung: “Der Mietzins beträgt XY € inklusive aller Nebenkosten”. Die Nebenkosten sind im Detail nicht weiter aufgeführt.

      Beim Inserat will der potenzielle Mieter der Garage ja auch den finalen Monatspreis wissen, also würde ich hier gar keine Kaltmiete angeben. Wie machst Du das? Was gibt es sonst noch zu beachten?

      Viele Grüße
      Julian

      • Alexander sagt:

        Habe bei einem meiner Doppelparker in Leipzig hohe Betriebskosten von 18€ pro Monat. Der Mieter zahlt nun 35€ kalt zuzügliche der 18€.
        Bei anderen ist es all inklusive. Muss noch ein bisschen testen

  4. Yasin sagt:

    hallo,

    wow toller Artikel – auch die Kommentare bzw Antworten mit Kleingewerbe haben mir weitergeholfen – vielen Dank

    gruss Yasin

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