Diese Kosten kannst auf Du auf den Mieter umlegen
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Projekt: Vom maroden Rittergut zu gefragten Wohneinheiten mit Warteliste

 

Heute haben wir einen weiteren Gastartikel für Euch. Dennis, Geschäftsführer einer Immobilienberatung, erzählt Euch von einem großen Umbau-Projekt in Ostdeutschland, bei dem er ein marodes Rittergut in einem nachfrageschwachen Gebiet zu nachgefragten Wohneinheiten mit Warteliste entwickelt hat.


Das richtige Investment finden

Die aktuelle Zinssituation ermöglicht es vielen Menschen Geld in Immobilien zu investieren und dabei gute Renditen zu erzielen. Doch in den letzten Jahren hat die enorme Kaufpreissteigerung dazu geführt, dass die Renditen für Standardimmobilien stetig gefallen sind. Trotzdem lassen sich mit der richtigen Strategie weiterhin überdurchschnittliche Renditen mit Immobilien erzielen.


Welche Kriterien führen zum Erfolg?

Beim Kauf einer Immobilie als Geldanlage gilt es hauptsächlich zwei Kriterien zu beachten. Wie bei jeder wirtschaftlichen Entscheidung muss man Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen um die Sinnhaftigkeit eines Investments zu bewerten. Im Fall einer Immobilie wären das Kaufpreis und etwaige Sanierungskosten gegenüber den Mieterträgen.

Neben den Investitionskosten müssen auch die laufenden Kosten zur Bewirtschaftung einer Immobilie einkalkuliert werden. Da sich die laufenden Kosten nur in geringem Maße beeinflussen lassen und gleichzeitig auf den Mieter umlegbar sind, sind sie für die Investitionsentscheidung weniger relevant. Weitere Details zum Thema Cashflow bei Immobilieninvestments findest Du übrigens auch hier.

Im Wesentlichen gibt es beim Kauf einer Immobilie also zwei Kriterien, die die Wirtschaftlichkeit beeinflussen. Einerseits der Kaufpreis und andererseits die Mieteinnahmen. Im Folgenden erkläre ich Euch, was man beim Kaufpreis beachten sollte.


Wie kann man den Kaufpreis beeinflussen?

Bevor wir in das Thema einsteigen ein kurzer Exkurs zum Thema Preisbildung.

Wie die meisten schon wissen setzt sich der Preis aus Angebot und Nachfrage zusammen. Übersteigt das Angebot die Nachfrage, sinken die Preise. Umgekehrt steigen sie. Klar ist aber, dass auf dem deutschen Wohnimmobilien-Markt aktuell ein großer Nachfrage-Überhang herrscht.

Das zeigt sich insbesondere in der enormen Preissteigerung der letzten Jahre. Betrachtet man den deutschen Immobilienmarkt nun als Ganzes, fällt einem auf, dass es Segmente gibt, die stark nachgefragt sind und andere, die deutlich weniger nachgefragt sind.

Das wird vor allem am Beispiel von Großstädten und Ballungszentren deutlich. Geringes Angebot trifft auf hohe Nachfrage insbesondere bei einzelnen Wohnungen. Die Situation verändert sich allerdings stark je größer das Investment wird. So zahlt man in Stuttgart beispielsweise 5.500 € pro qm, wenn man eine Wohnung mit 90 qm kauft. Kauft man ein Mehrfamilienhaus mit zehn dieser Wohnungen á 90 qm sinkt der Preis schon auf 5.300 € pro qm. Da sich viel weniger Käufer eine Immobilie mit zehn Wohnungen á 90 qm leisten können, sinkt auch der Preis pro Quadratmeter.

Nun wäre es natürlich einfach zu sagen, wir investieren nur noch in Zehn-Familienhäuser - doch sind diese für manche längst nicht so einfach zu finanzieren.

 
 

Die Nadel im Heuhaufen finden…

Neben dem oben kurz erklärten „Mengenrabatt“ gibt es noch einige weitere Variablen, mit denen man den Kaufpreis beeinflussen kann. Ähnlich wie beim Kauf einer Aktie oder Anleihe spielt auch bei Gebäuden das Risiko eine große Rolle in der Preisbildung.

Daher ist z.B. eine VW Anleihe auf Grund der zugrundeliegenden Sicherheit deutlich geringer verzinst als eine Anleihe von Tesla. Gleiches gilt auch für den Immobilienkauf. Am Beispiel der Paul-Singer-Straße zeige ich euch, wie so ein (zugegeben recht großes) Investment funktionieren kann und was es dabei zu beachten gibt. Natürlich lässt sich das Vorgehen ebenso auf kleinere Projekte übertragen.


Unser Beispielobjekt

Bei der Immobilie, die ich Euch heute vorstellen möchte, handelt es sich um ein marodes Rittergut in Reideburg, einem Vorort von Halle (Saale). Die Region ist einerseits bekannt dafür, dass es keinen großen Nachfrage-Überhang gibt, zum anderen war dieses Gebäude in einem besonders schlechten Zustand. Doch trotz des Zustands waren beim Kauf noch einige Wohnungen vermietet.

Auf Grund des schlechten Zustands und der Lage konnte das Objekt für gerade mal 250.000€ erworben werden. Das ehemalige Rittergut, bestehend aus fünf Wohnhäusern mit baufälligen Nebengebäuden, kann sein Baujahr aus dem 19. Jahrhundert nicht verbergen. Wer noch tiefer einsteigen möchte: Hier findet Ihr übrigens weitere Details zum Sanierungs-Projekt sowie das Endergebnis.


 
Das Objekt vor Projektstart
 
Marodes Nebengebäude - keine guten Aussichten
 
Marode Fassade mit Feuchtigkeit im Mauerwerk
 
Blick vom Hinterhof - kaum noch zu retten
 

...während und nach der Sanierung

 
Die Fassade bei der Sanierung
 
Nach der Sanierung - wieder bewohnbar und gut vermietet mit Warteliste!
 

Tipps für den Umgang mit höherem Risiko


Höheres Risiko, mehr Rendite!


Das ist das ewig gültige Grundprinzip bei Investitionen, das Du sicher kennst.

Um eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen, muss man eben gewisse Risiken eingehen. Diese sollte man aber genau kennen und wissen, wie man damit umgeht bzw. wie man deren Eintritts-Wahrscheinlichkeit minimiert.


Risiko 1: Mietausfall/Leerstand

Die Marktsituation in Reideburg ist keine besonders gute. In der Umgebung gibt es mehrere Gebäude mit Leerstand und die allgemeine Nachfrage ist sehr begrenzt. In solchen Fällen ist es besonders wichtig, sich intensiv mit dem Markt vor Ort auseinanderzusetzen und zu verstehen, welche Anforderungen eine Immobilie erfüllen muss, um Nachfrage zu erzeugen.

Im Fall des Ritterguts haben wir dafür neben einer Marktanalyse auf den bekannten Immobilienportalen auch eine Vor-Ort-Recherche durchgeführt und die Menschen in der Gegend direkt befragt. Außerdem haben wir Testanzeigen online geschaltet und geprüft, auf welche Angebote es dort eine gute Nachfrage gibt.

Aus den Ergebnissen konnten wir herauslesen, welche Zielgruppen wir bei der Sanierung für die neuen Wohneinheiten ansprechen sollten. Die Planung und das Endergebnis sahen schließlich so aus: Die Erdgeschosswohnungen haben wir so konzipiert, dass sie besonders für Senioren ansprechend sind. In den Obergeschossen haben wir gezielt junge Familien angesprochen durch passende Grundrisse und Zimmeraufteilungen. Die Dachgeschosswohnungen haben wir letztendlich großzügig und offen gestaltet, um junge Paare anzusprechen.

Durch diese genaue Prüfung des Marktes sowie die Anpassung der Immobilie auf die richtigen Zielgruppen ist es uns tatsächlich gelungen, das Objekt voll zu vermieten. Und mittlerweile gibt es sogar eine Warteliste. Ein voller Erfolg!

Daher unser Tipp: Es lohnt sich, immer gut zu überlegen, WER in einer Gegend mietet und WIE die Immobilie gestaltet sein sollte. Barrierefrei für Senioren? Gleichgroße Zimmer und Wohn-Einbauküche für Studenten-WGs? 1-2 Zimmer Wohnungen um die 50 qm für Singles? Möblierte Business Apartments mit hochwertiger Ausstattung? Eine extra Trockenbauwand ziehen für ein zusätzliches Kinderzimmer für große Familien? Je nach Standort und Infrastruktur sollte also Deine vermietete Immobilie immer zur Nachfrage passen.


Risiko 2: Sanierungskosten

Aus der oben erwähnten Marktanalyse konnten wir die passenden Grundrisse der neuen Wohnungen entwickeln. Das so entstandene Konzept musste also „nur noch“ von den Handwerkern umgesetzt werden.

Dabei empfehlen wir Euch übrigens entweder etwas mehr Geld für das Projektmanagement der Sanierung auszugeben, sofern es das Gesamtvolumen des Projektes erlaubt, oder Handwerksbetriebe zu beauftragen, bei denen der Chef noch selbst mit auf der Baustelle arbeitet und gute Tipps zur Gestaltung geben kann. Denn jede Verzögerung bei Umbaumaßnahmen, insbesondere bei einem so großen Projekt, kann viel Geld kosten und schmälert Eure Rendite.

Um die Bauzeitkosten in den Griff zu bekommen und dabei kein Geld zu verlieren, sind wir bei diesem Projekt nach dem Flussprinzip vorgegangen. Wie bereits erwähnt sind zum Zeitpunkt des Kaufs einige der Wohnungen noch vermietet gewesen. Diese Einnahmen wollten wir uns auch während der Bauphase nicht entgehen lassen.

Nach vielen Gesprächen und Informationsveranstaltungen haben die meisten Bestandsmieter mitgespielt: Sie mussten zwar bis zu viermal umziehen, bis das Projekt abgeschlossen war. Auf der anderen Seite konnten sie jedoch am Ende in eine frisch sanierte Wohnung einziehen, ohne ihr gewohntes Umfeld zu verlassen, und in einem schicken, sanierten Haus wohnen.

Durch die Vorbereitung und detaillierte Planung ist es uns bei diesem Projekt tatsächlich gelungen, 60 neu gestaltete Wohneinheiten zu schaffen und damit eine zweistellige Rendite zu erwirtschaften.

So eine Immobilien-Entwicklung ist natürlich nur für Fortgeschrittene. Unser Beispiel zeigt aber die Möglichkeiten, z.B. mit Schnäppchenhäusern oder maroden Gebäuden, wie man sie manchmal in Zwangsversteigerungen findet, umzugehen.


Wie sichert Ihr euch gegen Risiken ab? Habt Ihr schon mal so ein Projekt mitgemacht? Lasst es mich in den Kommentaren wissen!



Danke an Dennis Lenhard von der PLACE Immobilienberatung für diesen Gastartikel und den Einblick in ein wirklich großes Projekt! Wie immer gilt: Für Gastartikel fließt bei uns kein Geld. Für den exklusiven Artikel auf unserer Seite darf der Autor den Link zu seiner Homepage bzw. seinem Angebot einbauen. Und Ihr dürft darauf klicken, wenn Ihr möchtet :-)

3 Comments

  1. Tim sagt:

    Schöner umfassender Beitrag – für die meisten würde so eine Art Projekt aber sicherlich die Kompetenzen vieler Beginner übersteigen. Trotzdem hochinteressant.

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Tim, da hast Du Recht – das ist eher als Ausblick zu nutzen, was alles möglich ist…

      Viele Grüße
      Julian

      • Dennis sagt:

        Vielen Dank für dein Feedback zu unserem Beitrag. Ich denke, dass man gerade von größeren Projekten viel für die kleineren Lernen kann. Mein Partner war einige Zeit als Prozessberater bei Großbauprojekten unterwegs und das Wissen auf unsere Projekte anzuwenden war für uns auch Gold werd.

        Viele Grüße,
        Dennis

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