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Mehrfamilienhaus in der vermögensverwaltenden GmbH

 

Diesmal führen wir ein Interview mit Maik Funke. Er ist seit einigen Jahren erfolgreicher Immobilien-Investor und Geschäftsführer seiner eigenen Immobilien-Gesellschaft und plant, in naher Zukunft nur noch von seinen Immobilien-Einnahmen zu leben.

Wir freuen uns, dass er etwas zu seiner Strategie und seinen Zielen zu Einnahmen aus Immobilien verrät.



Hallo Maik. Erzähl mal von Deinem neuen Objekt im Portfolio, was ist das für eine Immobilie und wie sind die Daten dazu?

Hallo Julian. Ich freue mich, Euren Lesern diesmal auch etwas von meinem Immobilien-Wissen vermitteln zu können!

Bei meinem neuesten Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 604m² Wohnfläche auf 9 Wohnungen verteilt, in zentraler Innenstadtlage von Zwickau. Der Kaufpreis beträgt nur 220.000€, also ca. 365€/m². Das Objekt wurde in den 90er Jahren komplett saniert und befindet sich in einem guten Gesamtzustand.

Die Eigentümer haben das Objekt in den letzten Jahren nicht gut bewirtschaftet, keine Investitionen mehr getätigt und demzufolge auch keine Vollvermietung erreicht. Es sind 4 Wohnungen leerstehend und die anderen 5 für durchschnittlich 3,37€/m² vermietet. Die leerstehenden Wohnungen wären in dem jetzigen Zustand zwar vermietbar, aber ich möchte ja nachhaltig höhere Mietpreise erzielen und deshalb werden diese jetzt renoviert. Dann werden diese zu 5€/m² neu vermietet und die Bestandsmieten um max. 20% angehoben.

Ich gehe davon aus, dass ich nach Abschluss dieser Maßnahmen bis zum Ende dieses Jahres eine Jahresnettokaltmiete von ca. 31.000€ erwirtschaften werde. Bezogen auf den Kaufpreis wäre das dann ein Marktfaktor 7.

 

Die Fakten


Mehrfamilienhaus in Zwickau, 604m² Wohnfläche, 9 Einheiten

Kaufpreis 220.000 €, nur 5 Einheiten vermietet zu 3,37€/m² im Schnitt

Komplett saniert in den 90ern

Geplante Jahresnettokaltmiete von ca. 31.000€ nach Renovierung und Vollvermietung

Somit Ziel: Faktor 7

Geplante Kosten für Renovierungen vor Vermietung: 10-15 Tsd. Euro

 

Das ist ja ein Traum-Preis! Wie lange hast Du dafür gesucht und wie bist Du schließlich daran gekommen? Hast Du besondere Kniffe beim Makler oder beim Eigentümer angewendet?

Das Objekt habe ich ca. 2 Monate nach der Gründung meiner vermögensverwaltenden GmbH (vvGmbH) in einem der großen Immobilienportale gefunden. Das Objekt wurde mit einem Marktfaktor von 17,5 angeboten, was auf den ersten Blick viel zu teuer erscheint. Aber nach genauer Betrachtung der Daten habe ich das Potenzial der Immobilie erkannt und sofort einen Termin mit dem Makler vereinbart.

Diesem habe ich nach Besichtigung auch gleich zugesagt und ihm dies später noch schriftlich per Email mitgeteilt und eine schnelle und professionelle Abwicklung garantiert. Somit hatte ich das Objekt sicher. Allerdings war der Kaufpreis auch nicht mehr verhandelbar. Aber damit kann ich trotzdem gut leben. :-)


Du hast auch direkt eine vermögensverwaltende GmbH dafür gegründet. Erzähl mal, warum und was die Vorteile davon sind. Gibt es auch Nachteile? Wie hoch sind die Kosten?

Ich habe meine Investmentstrategie dahingehend geändert, dass ich zukünftig alle Immobilien in einer oder mehrere vvGmbHs kaufen werde. Daher habe ich im Sommer letzten Jahres erst einmal die GmbH gegründet, noch bevor ich mich wieder auf Objektsuche begeben habe.

Die Vorteile liegen zum einen an der günstigen Besteuerung der Überschüsse. Die GmbH zahlt 15% Körperschaftssteuer zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag. Außerdem muss eine GmbH Gewerbesteuern zahlen. Allerdings kann für vermögensverwaltende GmbHs eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragt werden, wenn diese wirklich nur Mieteinnahmen hat. Daher zahlt die GmbH insgesamt nur 15,83% Steuern auf die Überschüsse.

Du hast also mehr Geld zum Reinvestieren übrig. Der zweite Vorteil ist das Haftungsrisiko. Bis die GmbH gewachsen ist, musst Du natürlich für Deine Darlehen privat haften, aber nur noch zu einem gewissen Teil und nicht für das komplette Darlehen. Das musst Du allerdings mit Deiner Bank aushandeln. Ich kann nur aus meiner Erfahrung sprechen. Auch in puncto Vererbung lässt sich das mit einer GmbH steuerlich günstiger regeln.

Die Kosten sind natürlich etwas höher als in der privaten Vermietung. Du muss jährlich eine Bilanz durch den Steuerberater erstellen lassen. Eine GmbH ist automatisch auch Mitglied bei der IHK und muss Beiträge abführen. Die Kosten insgesamt liegen anfänglich bei ca. 2.000€ pro Jahr. Wenn mehr Immobilien hinzukommen, dann werden auch die Kosten höher. Für 3 Eigentumswohnungen lohnt sich also eine GmbH nicht.


Planst Du, das Geld in der GmbH zu belassen oder wirst Du Dir etwas auszahlen? Wie ist die Versteuerung?

Ich plane die Überschüsse in der GmbH zu lassen und diese wieder zu reinvestieren in neue Immobilien. Die Überschüsse wieder ins Privatvermögen zu übernehmen wäre auch unwirtschaftlich, da die Ausschüttungen versteuert werden müssen. Dann würde eine vvGmbH keinen Sinn machen.

 

Wichtig zu wissen ist, dass die Entnahme von Geld aus der vvGmbH für private Zwecke und Konsum wiederum versteuert werden muss – zusätzlich zu den oben genannten Steuern. Wer also die Strategie verfolgt, vom Cashflow seiner Immobilien zu leben, muss hier nochmal genau prüfen, wie viel er entnehmen will und wie hoch die Entnahmen zu versteuern sind. Als Lektüre empfehlen wir hier z.B. Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften oder etwas allgemeiner noch Steuer steuern von Johann Köber (Affiliate-Links).

Wer Cash in der vvGmbH aufbauen will, um neue Objekte innerhalb der Gesellschaft zu erwerben, hat aufgrund der geringen Steuern eine mächtige Hebelwirkung beim Kapitalaufbau. Ebenso können Kredite mit dem Überschuss schneller getilgt werden, um das Risiko zu verringern. Daher lohnt sich so ein Konstrukt auch besonders für „schlechtere“ Objekte in B-Lagen mit Faktor 10 und darunter: Der Kredit wird schneller abgebaut und es kommt nicht mehr so sehr auf die Entwicklung des Standortes in z.B. 20 Jahren an.

 

Wie lange hat die Gründung gedauert und wie hast Du das zeitlich mit dem Kauf koordiniert?

Die Gründung einer GmbH dauert heutzutage nicht sehr lange. Du lässt Dir vom Notar einen Vertrag vorbereiten und gehst dann schließlich zum Beurkundungstermin. Vorher solltest Du Dir noch einen Namen für die GmbH überlegen. Mit dem Notarvertrag gehst Du dann zu Deiner Bank, eröffnest ein Konto für Deine neue GmbH und überweist die Stammeinlage von 25.000€ (mind. 12.500€, der Rest geht auch später). Diese Einlage kann wiederum für Investments genutzt werden.

Das war es dann auch schon. Innerhalb von 3-4 Wochen ist die neue GmbH dann im Handelsregister eingetragen. Ich habe die GmbH gegründet, bevor ich neue Objekte gesucht habe. Das würde ich auch jedem empfehlen, der noch keine GmbH gegründet hat.

 
 

Was sind nun Deine neuen Pflichten als Geschäftsführer der GmbH? Was musst Du regelmäßig machen?

Bei einer GmbH gibt es natürlich strengere Regeln. Du kannst z.B. nicht einfach eine Privateinlage machen, sondern musst das über ein Darlehen regeln. Es ist ein höherer verwaltungstechnischer Aufwand, der sich allerdings in Grenzen hält, wenn Du einen guten Steuerberater hast und dieser die meisten Arbeiten für Dich erledigen kann.

Du musst natürlich eine monatliche bzw. quartalsweise Buchhaltung machen und jährlich eine Gesellschafterversammlung abhalten. Ich versuche die meisten Arbeiten an meinen Steuerberater abzugeben und mich auf das Kerngeschäft „Immobilien“ zu konzentrieren.


Welche Immobilien wirst Du zukünftig privat halten und welche in der GmbH?

Zukünftig möchte ich weitere Immobilien nur noch in meiner GmbH (oder mehreren GmbHs) halten, aus o.g. Gründen. Allerdings macht das auch nicht mit jeder Immobilie Sinn. Aus steuerlicher Sicht ist es aus meiner Sicht sinnvoll, Immobilien in die GmbH zu kaufen, die komplett saniert sind und allenfalls Renovierungsbedarf haben. Ich konzentriere mich dabei auf Mehrfamilienhäuser in kleinen und mittleren Städten in Sachsen und Thüringen, die nach der Wende kernsaniert wurden und viel Potenzial haben.

 

Genauso, wie Gewinne in der vvGmbh mit dem geringen Steuersatz versteuert werden, bekommst Du auch nur im geringeren Maße Steuern für Renovierungsausgaben erstattet. Für Immobilien im privaten Besitz zahlst Du dagegen mehr Steuern, erhältst aber auch höhere Erstattung bei Ausgaben. Daher sucht Maik nach sanierten Objekten für seine vvGmbh, die keine großen Maßnahmen mehr erfordern.

 

Wie viel hast Du investiert für die Renovierung der 4 Wohnungen des Mehrfamilienhauses? Diese Ausgaben bekommst Du ja auch nur mit den 15,83% steuerlich erstattet…

Für die Renovierung der 4 Wohnungen werde ich ca. 10.000€ - 15.000€ investieren. Du hast natürlich Recht, dass man solche Instandhaltungs- und Renovierungskosten auch nur zu diesem geringen Steuersatz erstattet bekommt.

Darum macht es aus meiner Sicht auch keinen Sinn, Objekte in die GmbH einzukaufen, die einen größeren Sanierungsbedarf haben. Du musst bei Deiner Strategiefindung Dir einfach alle Vor-und Nachteile einer vvGmbH anschauen und den für Dich besten Weg finden. Da gibt es keinen Königsweg.


Was ist Dein langfristiges Ziel? Wo siehst Du Dich in 10 Jahren?

In 10 Jahren sehe ich mich auf jeden Fall nur noch meine Immobilien verwalten und mein Portfolio ausbauen. Allerdings habe ich mir dies schon für die nächsten 3 Jahre zum Ziel gesetzt.

Neben dem Ausbau meines Portfolios für Bestandsimmobilien möchte ich zukünftig auch gern ins Fix&Flip - Geschäft einsteigen und Wohnungen ankaufen, modernisieren und weiterverkaufen. Außerdem könnte ich mir auch Co-Investments mit anderen Investoren vorstellen. Hast Du nicht Interesse, Julian?

Anmerkung Julian: Auf jeden Fall! :-)


Von welchem Cashflow lebst Du denn in 3 Jahren, wenn Du das Geld in der GmbH belässt?

Ich habe ja noch Cashflow aus privater Vermietung von dem ich dann leben kann. Außerdem kann ich mir von meiner vvGmbH ein Geschäftsführergehalt auszahlen. Übrigens eine von vielen Möglichkeiten, wie man auch das Geld innerhalb der vvGmbH für private Ausgaben nutzen kann.


Was wird Dein nächstes Projekt? Hast Du schon etwas im Auge?

Ich habe in den letzten Wochen wieder viele Besichtigungen durchgeführt und auch schon Angebote abgegeben. In diesem Jahr möchte ich auf jeden Fall 2-3 weitere Mehrfamilienhäuser kaufen. Es bleibt weiterhin sehr spannend!

 




Vielen Dank, Maik, für Deinen motivierenden Bericht. Besonders das Thema der vermögensverwaltenden Gesellschaft haben wir heute zum ersten Mal etwas mehr beleuchtet. Viel Erfolg bei Deinen weiteren Investments! In 3 Jahren machen wir das nächste Interview zum Leben als Privatier…

Maik hat übrigens ganz professionell eine eigene Seite für sein Immobilien-Suchprofil erstellt: www.immoeinkauf.com. Vielleicht hast Du sogar ein Objekt, das Du verkaufen willst und darauf passt? :-)





 
Maik Funke

Maik Funke

44 Jahre alt, Immobilieninvestor seit 2014, Unternehmer, Geschäftsführer seiner vermögensverwaltenden GmbH, Eigentümer mehrerer Wohnhäuser und Wohnungen, Homepage: http://immoeinkauf.com/
 




Möchtest Du auch einmal über Dein aktuelles Projekt oder Deinen Plan zur finanziellen Unabhängigkeit mit Immobilien berichten? Dann melde Dich gerne bei uns!

16 Comments

  1. Melanie sagt:

    Sehr interessanter Beitrag. Nur leider lebe ich am Bodensee und da findet man kaum noch was günstiges.

    • Hallo Melanie,

      ich lebe teilweise in München und das Problem ist bekannt. Immer sehr schwer dort etwas zu finden. Profis kaufen dort eigentlich auch nichts mehr, die Rendite ist einfach zu niedrig. Ich komme aus NRW hier sind die Preise noch Moderat. Wenn Du eine Anlage suchst brauchst du einen Profi vor Ort. Wenn du möchtest kann ich dir Kontakte zu Eigentümern und Verwaltern besorgen.

      Viele Grüße
      M. Steinkamp

  2. Hallo Maik

    Gratuliere zuerst zu deinem Einkauf, das sieht ja wirklich nach einem “Schnäppchen” aus. Ich schaue auch schon länger wegen Immobilien im Raum Wien und hier ist mir sowas noch nicht untergekommen. Da muss ich wohl noch eine Weile suchen.

    Was du bei der GmbH bedenken musst ist, dass du nun auch für deine Mieteinnahmen Mehrwertsteuer abführen musst. Oder liege ich hier falsch?

    Lg Michael

  3. Alexander W sagt:

    Hochinteressanter Beitrag. Von solchen Preisen getrauen wir uns hier in Hamburg und Bremen nicht einmal zu träumen…

  4. Manuel sagt:

    Sehr interessanter Beitrag!

    2014 begonnen und 3 Jahre später schon Financial Independence erreichen. Das klingt zu gut um wahr zu sein! Ich bin gerade erst Einsteiger und werde in den nächsten 18 Monaten meine erste Immobilie kaufen. Bin auf weitere Beiträge von euch und 2021 auch von Maik gespannt!

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Manuel, ja, das ist schon eine Leistung. Ich kenne Maik persönlich und habe mit ihm zusammen gestartet – von daher weiß ich, dass das durchaus machbar ist!

      • Manuel sagt:

        Ich muss mich natürlich korrigieren. Es sind natürlich 7 und nicht 3 Jahre…

        Trotzdem tolle Leistung. Ich hoffe, in 10 Jahren beim selben Stand zu sein. Danke für die Antwort!

  5. hey,

    wow toller Blog

    gruss Nick

  6. Hans B. sagt:

    Hallo,

    wie wurde denn das MFH finanziert? Ist es möglich mit einer vv GmbH eine 100%/110% Finanzierung zu erhalten?

    Grüße Hans

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Hans, ja, das ist möglich. Besonders am Anfang, wenn die GmbH noch nicht lange besteht, ist es aber meist so, dass Du trotz GmbH persönlich für das Darlehen gerade stehen musst bzw. auch Deine persönliche Bonität zählt. Erst mit gewissem Track Record kann irgendwann auch die GmbH (ohne Dich persönlich) finanzieren.

      Viele Grüße
      Julian

  7. Alexander sagt:

    Du empfiehlst zur der Thematik das Buch “Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften”. Ich zitiere mal (s.24):
    “Bei Immobilien-Kapitalgesellschaften ist die Vollausschüttungsannahme gerechtfertigt bzw. vorteilhaft, vgl. Schönemann, Finanzierungsstrategien, 2009, S. 6, 12. Denn im Thesaurierungsfall kann die Immobilien- Kapitalgesellschaft hinsichtlich der Kapitalerträge nicht mehr von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung profitieren. Dies hängt damit zusammen, dass die aus der Kapitalanlage auf Kapitalgesellschaftsebene ent- stehenden Kapitaleinkünfte nicht von der erweiterten Kürzung umfasst werden”.
    Wie lässt sich dies vereinbaren mit der Annahme, dass die VV GmbH vorteilhaft ist, da mehr Gewinn reinvestiert werden kann in neue Objekte? Ist dies also möglich im Hinblick auf die Gewerbesteuerkürzung? Und wie wäre es, wenn der Gewinn in Aktien reinvestiert wird. Ist dies im Rahmen der VV GmbH und der erweiterten Gewerbesteuerkürzung möglich? Für Aufklärung wäre ich dankbar!

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Alexander,

      ich bin nun kein Steuerexperte. Ich verstehe den zitierten Absatz aber so, dass er sich auf Kapitaleinkünfte bezieht, also z.B. Zinsen, und dabei die erweiterte Gewerbesteuerkürzung NICHT greift. Für Einkünfte aus Mieten aber schon.

      Macht das im Gesamtkontext des Kapitels Sinn?

      Viele Grüße, Julian

      • Bastian sagt:

        Immobilien in GmbHs sind i.d.R. keine gute Idee.

        – keine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren
        – erweiterte Kürzung der GewSt gilt nur, wenn es nur (!) solche Einnahmen gibt. Bereits 1 Euro aus anderen Quellen macht die GewSt-Freiheit komplett kaputt
        – Unter 300 Wohneineinheiten keine (!) Begünstigung in der ErbSt (kein Betriebsvermögen, trotz GmbH)

        Es mag Einzelfälle geben, wo dies sinnvoll ist – aber das sind eben wirklich nur Einzelfälle…

  8. Lisa Weber sagt:

    Werde das mal bei Google checken

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