Ganz einfach: Zum einen sind wir ein Unternehmer, der entscheidet, wie die langfristige Strategie sein wird und wie wir diese Strategie umsetzen. Zum anderen hilft uns die Denkweise als Unternehmer, die kaufmännische Seite der Immobilie sauber und nachhaltig zum Erfolg führen.

Denn NUR so werden wir langfristig mit der Unternehmung „Immobilie“ Geld verdienen.

Ist Deine Immobilien finanziell gesund?

Für uns als Immobilieninvestoren und Unternehmer ist es von essentieller Bedeutung, ob die Immobilie wirtschaftlich arbeitet oder wir regelmäßig Geld aus unserem eigenen Portmonee hinzu schießen müssen. Im zweiten Fall handelt es sich dann eher um ein Hobby und weniger um eine Investition.

Wir erinnern uns an unsere Definition einer „Investition“:

1. Eine Investition generiert stetig positiven Cashflow auch nach allen notwendigen Betriebsausgaben zum Betrieb der Immobilie. Das heißt, es muss Geld in unsere Tasche fließen.
2. Der Wert einer Investition steigt mit der Zeit oder bleibt mindestens gleich. Dies können wir zwar nie garantieren, aber unter dieser Erwartung investieren wir.

Die Einnahmenseite der Immobilie

Auf der Einnahmenseite listest du alle Einnahmen auf, die deine Immobilie erwirtschaftet. Dazu gehören im Wesentlichen:

• Die Kaltmieten, die Deine Mieter monatlich zahlen
• Einnahmen aus der Verpachtung von weiteren Flächen, z.B. Stellplätze und Garagen
• Sonstige Einnahmen, z.B. aus Münzwaschmaschinen, Postboxen, Mobilfunkantennen, Werbeflächen

Die Nebenkosten der Mieter schreiben wir weder auf die Einnahmen- noch auf die Ausgabenseite, da dies nur durchlaufende Posten für uns sind.

Die Ausgabenseite der Immobilie

Auf der Ausgabenseite folgen nun alle „Betriebsausgaben“ Deiner Immobilie. Zu diesen Betriebsausgaben gehören alle Kosten, die Deine Immobilie verursacht:

Laufende Finanzierungskosten

• Zinsen, die Du für Dein Immobiliendarlehen an die Bank zahlst
• Tilgung, also Rückzahlung Deines Darlehens

Nicht-umlegbare Kosten

Hierunter fallen Kosten, die wir als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen können. Zum Beispiel:

• Hausverwaltung
• Bank- und Kontoführung
• Rechtsschutzverssicherung / Mietausfallversicherung
• Laufende Reparaturen aus dieser Periode
• Rücklagen für die Instandhaltung

Rücklagen

Ganz wichtig: Bilde entsprechende Rücklagen. Zum einen benötigst Du Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten in oder an Deiner Immobilie (zum Beispiel kann von heute auf morgen die Heizung ausfallen), zum anderem solltest Du Rücklagen für mögliche Steuer(nach)zahlungen bilden. So kommst Du nicht in Versuchung, alle Überschüsse aus deinen Mieteinnahmen auszugeben oder anderweitig einzusetzen. Die Rücklagen sorgen für eine solide Grundlage.

Hast Du nun alle Ausgaben Deiner Immobilie zusammen, kommen wir zu dem nächsten Schritt: Was bleibt übrig?

Das Betriebsergebnis der Immobilie

Hast Du Dir nun eine monatliche Übersicht aller Einnahmen und Ausgaben geschaffen, so errechnen wir den Cashflow vor Steuern der Immobilie:

Dieser Wert sollte möglichst von Tag 1 des Erwerbs der Immobilie positiv sein. Falls nicht, muss dieser zwingend in den ersten Monaten positiv werden, zum Beispiel durch entsprechende Aufwertungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen, die Du bereits beim Kauf planen und kennen solltest.

Diesen Betrag musst Du im Folgejahr natürlich noch versteuern. Aber dafür hast Du dir ja entsprechende Rücklagen (siehe Ausgabenseite) gebildet. Auf der sicheren Seite bist Du, wenn dafür erstmal ganz grob 50% des Gewinns (Cashflows) einplanst. Am Ende wird es sicherlich weniger sein, daber dann gibt es keine bösen Überraschungen.

Eine Beispielrechnung

Wir möchten eine neue Eigentumswohnung erwerben und starten mit Hilfe der Einnahmen und Ausgabenrechnung eine Cashflow-Analyse. Generiert die Immobilie mehr Einnahmen als Ausgaben?

Unsere Musterwohnung hat 70qm und befindet sich im Zentrum des Ruhrgebiets. Sie ist vermietet und die Mieteinnahmen betragen hier aktuell 5.520 Euro pro Jahr. Darüber hinaus gibt es aktuell keine weiteren Einnahmen aus dieser Immobilie.

Die Immobilie wird für 72.000 EUR verkauft und die Kaufnebenkosten tragen wir selber, so dass bei unserer Vollfinanzierung ein Finanzierungsbedarf von 72.000 Euro besteht.

Aufgrund gut aufgebauter Kontakte in die Bankenwelt sowie guter Bonität erhalten wir einen Zinssatz von 1,99% mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Wir beginnen mit einer Tilgung von 2% pro Jahr.

Vor dem Kauf möchten wir wissen, ob diese Immobilie rentabel ist. Nach dem Kauf führen wir monatlich Buch um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu überwachen.

Wir rechnen nun monatlich die Einnahmen gegen unsere potentiellen Ausgaben:

Die 70,60 Euro wären somit unser minimaler Cashflow zu Beginn ab dem Kauf der Immobilie. Außerdem gibt es hier vielleicht noch Steigerungspotenzial, das natürlich auch schon VOR dem Kauf zu prüfen ist.

Wie schon erwähnt bietet sich für die Vorabkalkulation VOR dem Kauf und natürlich auch während der aktiven Buchführung ein Tabellenkalkulationsprogramm an.

Wie so eine Rechnung aussehen kann, siehst du auf dem folgenden Screenshot der Cashflow-Prognose unseres Renditerechners.

Das Fazit

Der finanzielle Gesundheitszustand einer Immobilie ist für uns als Immobilieninvestor essentiell. Wir möchten als Investor und Unternehmer langfristig Geld verdienen. Somit muss sich auch jede Immobilie selber tragen und entsprechen einen positiven Cashflow abwerfen.

Natürlich bleibt der Cashflow nicht konstant, sondern sollte mindestens im Rahmen der Inflation durch Steigerung der Kaltmieten wachsen. Wir müssen zum einen die Immobilie aus finanziellen Gesichtspunkten VOR dem Kauf durchleuchten und die Potentiale abschätzen und zum anderen regelmäßig über die Einnahmen und Ausgaben Buch führen.