Diesmal geht es um Nebenkosten - welche gibt es und welche kannst Du an den Mieter weiterreichen?

Grundsätzlich zahlt der Mieter dem Vermieter einen Mietzins in Form einer Kaltmiete, der den Mieter berechtigt, den bereit gestellten Wohnraum zu nutzen und darüber zu verfügen. Neben der Kaltmiete zahlt der Mieter zusätzlich auch Nebenkosten. Diese Nebenkosten können zum einen die persönlichen Heizkosten und zum anderen laufende Kosten rund um das Mietobjekt beinhalten.

Diesen Nebenkosten, die Du auf den Mieter umlegen, also weiterreichen kannst, sind für Dich als Vermieter ein Durchlaufposten: Der Mieter zahlt sie an Dich, und Du zahlst sie weiter an die Hausverwaltung oder an die einzelnen Dienstleister und die Stadt. Allerdings gibt es weitere Kosten für Dich als Vermieter, die Du nicht umlegen darfst, so dass diese für Dich tatsächliche Kosten darstellen und in Deiner Cashflow-Rechnung berücksichtigt werden müssen. Wir zeigen Dir in diesem Artikel, welche Du umlegen kannst, und welche nicht.

Diese Kosten lassen sich umlegen

Kosten im Zusammenhang mit den öffentlichen Lasten

Als Vermieter bist Du verpflichtet, Grundsteuer an die Stadt bzw. Gemeinde abzuführen. Diese Grundsteuer wird im Regelfall viermal pro Jahr fällig. Die exakte Höhe dieser Grundsteuer entnimmst Du dem Grundsteuerbescheid, der Dir von der Stadt zugestellt wird und in dem auch die Fristen für die Zahlung der Grundsteuer geregelt sind.

Die Grundsteuer ist die einzige Steuer im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien, die sich vollständig auf die Mieter umlegen lässt. Bei Wohneigentumsgemeinschaften (WEG), das heißt, wenn Du nur eine Wohnung in einem größeren Haus besitzt, findest Du die Position Grundsteuer auch in der jeweiligen Abrechnung für den Mieter bzw. Selbstnutzer.

Warmwasser

Anfallende regelmäßig Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung lassen sich auch vollständig auf den Mieter umlegen. Dazu zählt zum einen der Betrieb der Wasserversorgungsanlage oder auch Wasseraufbereitungsanlage, sofern vorhanden, die Grundgebühren, wie auch vorgeschriebene Wasseruntersuchungen. Alles was im Zusammenhang mit dem Betrieb der Wasserversorgung steht, lässt sich also umlegen. Ebenso die Eichung von Wasserzählern.
Neben der Wasserversorgung sind auch die Kosten für die Entwässerung vollständig auf dem Mieter umlagefähig. Dazu zählt zum Beispiel die Grundstücksentwässerung, Abfluss von Schmutzwasser (häufig teuer!) oder auch Regenwasser. Auch hier können die Betriebskosten von zum Beispiel einer Entwässerungspumpe umgelegt werden.

Heizungsanlage und Heizkosten

Genau wie bei der Wasserversorgunganlage können die laufenden Kosten auch bei der Heizungsanlage auf die Mieter umgelegt werden. Zu den Kosten zählen zum Beispiel die Wartung und Instandhaltung der Anlage und sicherheitstechnische Prüfungen. Die regelmäßige Wartung durch den Schornsteinfeger zählt auch zu dieser Kategorie.
Die Heizkosten an sich werden je nach Heizungsanlage, zum Beispiel Zentralheizung oder Therme in der Wohnung, entweder über die Nebenkostenvorauszahlung bezahlt oder der Mieter bezahlt den Brennstoff (z.B. Gas) selber. Letzteres ist nur möglich, sofern auch abgetrennte einzelne Gaszähler bestehen.

Schornsteinfeger

Eigentümer sind gesetzlich dazu verpflichtet Schornsteine für die Abführung von Verbrennungsgasen durch den Schornsteinfeger regelmäßig überprüfen zu lassen. Dies betrifft nicht nur Eigentümer mit Gas- oder Ölheizungen, sondern auch Eigentümer von Feuerstellen innerhalb der Wohnung. Zum letzteren gehören zum Beispiel auch Kamine, die mit Holz oder Pellets befeuert werden. Diese Wartungskosten sind umlegbar.

Personen und Lastenaufzug

Personen- und Lastenaufzüge unterliegen Wartungs- und Prüffristen. Hierfür fallen regelmäßig Kosten an, die zunächst der Vermieter bezahlen muss, diese Kosten aber auf den Mieter umlegen kann. Auch in diesem Bereich sind die Kosten zur "Wahrung der Betriebssicherheit" umlegbar.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Der regelmäßige Service der Müllabfuhr, die Hausmülltonnen zu leeren und den Müll abzuholen, gehen zu Lasten des Mieters. Der Vermieter kann ich entscheiden, welche Mülltonnenarten er bereitstellt. So obliegt es ihm nur schwarze Mülltonnen für Mischmüll anzuschaffen oder auch eine gelbe Mülltonne für Kunststoffe, eine braune für Biomüll oder eine blaue für Papiermüll bereit zu stellen.
Neben der Müllabfuhr gehört auch die Straßenreinigung in diese Kategorie. Zur Straßenreinigung zählt unter anderem auch der Winterdienst, sofern vertraglich vereinbart, den die Mieter über Ihre Nebenkosten in diesem Fall mit bezahlen. Manchmal ist dieser auch separat in der Nebenkostenabrechnung aufgelistet.

Gebäudereinigung

Genau wie die Straßenreinigung lässt sich auch die Gebäudereinigung, im Regelfall die Reinigung des Hausflurs und der Kellergänge, auf die Mieter umlegen. Generell ist es eine Philosophiefrage, ob der Vermieter hier eine Firma mit der Reinigung beauftragt, oder ob er die Mieter über die Mietverträge selber dazu verpflichtet. Um einen gepflegten Standard im Haus beizubehalten und Streit unter den Nachbarn zu vermeiden, ist es häufig sinnvoll, diese Arbeiten an eine professionelle, externe Firma zu vergeben.

Gartenpflege

Weißt das vermiete Objekt einen Garten oder Vorgarten auf, so ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner umlagefähig. Zur Gartenpflege gehört unter anderem auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, Wegen und Zufahrten nicht öffentlicher Grundstücke, sowie die wiederkehrende Neubepflanzung.

Beleuchtung

Allgemeine Beleuchtung, die der Hausgemeinschaft dient, kann auf die Mieter umgelegt werden. Dazu zählen Beleuchtungen im Eingangsbereich, im Hausflur, in den Kellergängen, der gemeinsam genutzten Waschküche oder auch die Beleuchtung im Gartenbereich. Die Beleuchtung wird üblicherweise über einen separaten Stromzähler abgerechnet und dann auf die Mieter umlegt. Bei einem Mehrfamilienhaus, das komplett Dir gehört, musst Du übrigens hierfür selbst einen Vertrag bei einem Stromanbieter machen. Das kann man schon mal schnell vergessen und Du fällst dann automatisch in die Grundversorgung, die meistens etwas teurer ist.

Wohngebäude und Gebäudehaftpflichtversicherung

Die Wohngebäudeversicherung versichert üblicherweise drei Arten von Schäden:

1. Feuer
2. Überschwemmung durch Rohrbruch und somit Leitungswasser
3. Unwetterschäden, speziell Blitzeinschläge, Sturmschäden und Hagel

Hauswart und Hausmeister

Beauftragst Du für Dein Haus einen Hausmeister, der sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmert und die Belange der Mieter aufnimmt, so sind auch diese Kosten auf den Mieter umlegbar. Allerdings nur die laufenden Kosten für den Hausmeistervertrag. Jegliche Kosten für Material und Firmen, die der Hausmeister extern beauftragt, fallen nicht unter die umlegbaren Aufwendungen. Diese können dafür aber als Werbungskosten im Rahmen der Instandhaltung in Deiner Steuererklärung geltend gemacht werden.

Antennenanlage

Bietet die Immobilie eine Antennenanlage, die gemeinsam von den Mietern genutzt wird, sind die laufenden Kosten hierfür auch umlegbar. Dies kann eine große Satellitenanlage sein oder der Kabelanschluss. Der Vermieter und somit die Mieter erhalten hier meistens eine Art Mengenrabatt, wenn der Anschluss mehr als vier Endkunden aufweist. Dies ist aber individuell mit dem Kabelanbieter zu klären.

Einrichtungen für Wäsche und Wäschepflege

Waschräume zählen zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Werden diese gewartet und gepflegt, sind die Kosten auf die Allgemeinheit umlegbar. Häufig stecken diese Kosten aber auch in der Gebäudereinigung, wenn diese Räume mitgepflegt werden. Weist der Waschraum aber zum Beispiel eine Entlüftungsanlage auf, die gewartet werden muss und vom Allgemeinstrom abgeht, so ist dies eine eigene umlagefähige Position in den Nebenkosten (wenn wir jetzt mal ganz genau sind ;-).

Wiederkehrende Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit

Zu guter Letzt sind alle Prüfungen und Maßnahmen zur Betriebssicherheit auf den Mieter umlegbar. Dazu zählen die Prüfungen der Rauchwarnmelder, falls die Prüfung nicht vertraglich auf den Mieter übergegangen ist, Prüfung von Blitzableitern am Gebäude, Prüfung von Feuerlöschern (sofern notwendig) und schließlich die Dachrinnenreinigung, um den Abfluss des Regenwassers zu gewährleisten.

Welche Kosten können nicht auf den Mieter umlegt werden?

In den vorherigen Absätzen haben wir Dir gezeigt, welche Kosten sich auf den Mieter umlegen lassen. Doch welche Kosten im Zusammenhang mit den oben genannten Kategorien lassen sich nicht umlegen?

Instandhaltung & Reparaturen

Im Allgemeinen kann man sagen, dass einmalige Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht wiederkehrend sind, nicht umlegbar sind. Fällt zum Beispiel die Heizungsanlage aus und es muss ein neues Ersatzteil eingebaut werden, trägt der Vermieter diese Kosten. Ist die Gastherme in einer Wohnung defekt, muss der Vermieter die Kosten für eine neue Therme übernehmen, gleiches für einen Durchlauferhitzer. Dafür erhältst Du als Vermieter den Mietzins in Form der Kaltmiete und musst hiervon entsprechende Rücklagen einkalkulieren.

Kosten für die Hausverwaltung

Besitzt Du eine oder mehrere Einheiten in einer Eigentümergemeinschaft, gibt es in der Regel eine Hausverwaltung, die das Management des Gebäude übernimmt. Die Kosten hierfür, die meist recht hoch sind (üblich sind 20-35 EUR pro Einheit pro Monat), kannst Du NICHT auf den Mieter umlegen. Daher musst Du auch bei einem Mehrfamilienhaus, das komplett Dir gehört, überlegen, ob Du eine Verwaltung anstellen möchtest oder lieber selbst verwaltest und die Kosten sparst.

Rücklagen

Der Aufbau von Rücklagen ist sehr wichtig, um als Eigentümer immer einen Puffer für alle Fälle bereit zu haben. Diese Rücklagen können auch nicht umgelegt werden. Bei einer Eigentümergemeinschaft übernimmt den Aufbau die Hausverwaltung, bei Deinem eigenen Mehrfamilienhaus musst Du das selbst tun.
Den reinen Rücklagen-Aufbau kannst Du auch nicht von der Steuer absetzen. Erst wenn Du die Rücklagen für eine Instandhaltung deiner vermieteten Immobilie aufwändest, lassen diese sich steuerlich geltend machen.

Sonstiges

Dinge wie Kontoführungsgebühren (meist sehr kleine Posten), sowie Rechtsstreitigkeiten mit Mietern sind auch manchmal in Abrechnungen zu finden. Diese beiden Posten können ebenfalls nicht auf den Mieter umgelegt werden.