Immobilien-Portfolio & Vollzeitjob: Geht das überhaupt?
August 31, 2018

3 Tipps für bessere Immobilien-Kredite

 

Nachdem wir als Immobilien-Investor ein rentables Objekt gefunden haben, benötigen wir im nächsten Schritt erstmal einen passenden Kredit für die Immobilie. Wer hier seine Hausaufgaben richtig macht, bekommt nicht nur viele Finanzierungszusagen, sondern sogar weitere Benefits. Im Regelfall erhält er auch eine deutlich günstigere Finanzierung, als derjenige, der keine Vorbereitungen trifft.

In diesem Beitrag möchten wir Dir wertvolle Tipps an die Hand geben, wie Du die besten Finanzierungen für Deine Anlageimmobilie findest.



Erstelle eine Vermögens-Selbstauskunft


Von den Einnahmen und Ausgaben zum Cashflow

Die private Vermögens-Selbstauskunft verschafft einen Überblick über Deine Finanzsituation. Die Bank bewertet anhand dieser Aufstellung Deine Bonität und somit indirekt die Ausfallwahrscheinlichkeit für das Darlehen.

Bevor Du also Deine Kreditanfragen startest, solltest Du Deine Finanzsituation genau kennen. Dazu gehören neben Deinen laufenden Einnahmen und Deinen laufenden Ausgaben auch Deine Vermögenswerte sowie Verbindlichkeiten.


Deine laufenden Einnahmen

Als erstes widmest Du Dich Deinen Einnahmen. Zu den Einnahmen gehören zunächst alle Einnahmen aus nicht-selbstständiger Tätigkeit. Dazu gehört in erster Linie Dein Job als Angestellter. Und zwar Dein Netto-Gehalt nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Also die Summe, die monatlich auf Dein Konto eingezahlt wird. Wer nicht angestellt ist und als Selbstständiger arbeitet, trägt hier seine Nettoeinnahmen als Selbstständiger ein.

Neben der aktiven Arbeit fallen auch Kapitalerträge unter die Einnahmen. Laufende Erträge durch Dividendeneinkünfte, Aktienoptionen oder P2P Krediten solltest Du in jedem Fall mit angeben (auch wenn einige Banken noch nie etwas von P2P-Krediten gehört haben). Sofern Du diese Einkünfte über Monate rückwirkend nachweisen kannst, ist das immer ein Pluspunkt.

Weiterhin gehören zu der Einnahmenseite auch Kapitalbeteiligungen an Firmen, aus denen Du laufende Erträge erzielst und natürlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Nachdem Du Deine Einnahmen vollständig aufbereitet und notiert hast, geht es weiter mit den laufenden Ausgaben.


Deine laufenden Ausgaben

Die vermutlich größte Position bei Deinen laufenden Ausgaben sind die Kosten für die Miete oder das Eigenheim. Während man als Mieter diese Kosten relativ einfach durch einen Umzug anpassen kann, ist der Eigenheimbesitzer an diese Ausgaben oft Jahrzehnte lang fest gebunden (natürlich nur, wenn das Eigenheim nicht rentabel vermietet werden kann).

Die zweite wichtige Ausgabe ist eine private Krankenversicherung, die sich je nach Alter des Versicherten hier auch mit einigen hundert Euro auf der Ausgabenseite bemerkbar machen kann. Bei gesetzlich Versicherten wird die Krankenversicherung direkt vom Arbeitgeber abgeführt und muss hier nicht weiter beachtet werden.

Weiter geht es mit den Versorgern. Wie viel Euro gehen im Monat für Strom, Gas, Öl oder Fernwärme drauf? Auch wenn dies einen kleinen Wert darstellt, gehört es ebenfalls in die Vermögensaufstellung. Ebenso gehören hier noch Ausgaben für Internet und Telefon dazu.

Wie viel Geld gibst Du pro Monat für Nahrungsmittel und Kleidung aus? Falls Du keinen genauen Überblick darüber hast, schätze den Wert erstmal. Ich kann übrigens jedem dazu raten, mindestens einige Monate lang ein Haushaltsbuch zu führen, um einmal alles genau zu analysieren.

Ein weiterer großer Kostenpunkt für die Deutschen sind die ein bis drei Autos in jedem Haushalt. Neben den Kosten für Treibstoff Kostet ein Auto Versicherung und Steuern. Auch laufende Kosten wie die Hauptuntersuchung und Reparaturen sollten hier mit einfließen. Der Werte des Fahrzeugs ist für die Bank uninteressant, da ein Auto (im Regelfall) kein Investment, sondern eine Ausgabe darstellt. Wer auf ein Auto komplett verzichtet und stattdessen Bahn fährt, trägt hier seine Bahn- bzw. Bus-Kosten zusammen.

Weiter geht es mit den Versicherungen. Spontan würde ich behaupten, dass die Deutschen generell überversichert sind. Das muss natürlich jeder für sich selber entscheiden. Absicherung in Form von Versicherungen für das Alter (z.B. Riester), Hausratversicherung, Rechtsschutz etc. sind alles ebenfalls laufende Ausgaben.

Zu guter Letzt fehlen noch jegliche Arten von Finanzierungen. Dies beinhaltet sowohl laufende Zahlungsverpflichtungen (Zins und Tilgung) für Konsumkredite (z.B. für das Auto, Möbel, Elektro...) wie auch Immobilienfinanzierungen.


Berechne Deinen monatlichen Cashflow-Überschuss

Nachdem Du jetzt Deine genauen laufenden Einnahmen und Ausgaben kennst, errechnest Du, wie viel am Monatsende übrig bleibt. Viele berechnen diesen Überschuss als Sparquote (Überschuss geteilt durch Einnahmen). Wir errechnen hier den Überschuss in Anlehnung an die Immobilien als Cashflow-Überschuss.

Hier gilt natürlich: Je höher der Cashflow-Überschuss bzw. die Sparquote ist, desto besser für die Finanzierung!



Die Vermögenswerte vs. Verbindlichkeiten führen zu Deinem Nettovermögen

Im nächsten Schritt erstellst Du eine Übersicht Deiner Verbindlichkeiten und Vermögenswerte. Dies ist der zweite wichtige Block Deiner Vermögens-Selbstauskunft.


1. Deine Verbindlichkeiten

Zu den Verbindlichkeiten gehört alles, für das Du Fremdkapital aufgenommen hast und eine Restschuld besteht.

Das kann eine Anlageimmobilie sein, für die die Bank eine entsprechende Grundschuld im Grundbuch eingetragen hat. Im Gegenzug gewährt Dir die Bank einen Kredit, mit dem Du Immobilie finanziert hast. Hast Du für eine Immobilie 100.000 EUR Kredit aufgenommen und bereits 20.000 EUR getilgt, so besteht noch eine Verbindlichkeit von 80.000 EUR für diese Immobilie.

Aber auch Deine bestehenden Konsumkredite wie z.B. der Autokredit oder auch offene Bafög-Zahlungen gehören zu den Verbindlichkeiten. Hier bist Du verpflichtet, über einen bestimmten Zeitraum den Kredit inkl. möglicher Zinsen abzubezahlen bis dieser vollständig getilgt ist. Die Rechnung zur Feststellung der restlichen Verbindlichkeit funktioniert wie beim Beispiel mit der Immobilie.

Fast jeder hat heutzutage eine Kreditkarte. Diese verleitet dazu, auch mal mehr Geld auszugeben als man monatlich zur Verfügung hat. Dies führt dann dazu, dass für die überzogene Kreditkarte Zinsen anfallen und meistens ein Tilgungsplan verhandelt oder eingestellt wird. Eine überzogene Kreditkarte ist somit auch eine Verbindlichkeit. Auch wenn sich diese Verbindlichkeit bereits nach wenigen Monaten erledigt hat, gehört sie zu Deinen aktuellen Verbindlichkeiten.

Schließlich müssen auch noch Steuerschulden in die Übersicht der Verbindlichkeiten. Wenn Du also bereits weißt, dass Du in der nächsten Steuererklärung einen nennenswerten Betrag an Steuern nachzahlen musst, trag' auch diesen mit ein (Beispiel: Verkauf einer Immobilie mit Gewinn nach weniger als 10 Jahren Haltezeit).

Nun wollen wir uns das Gegenstück zu den Verbindlichkeiten anschauen: Das Vermögen.


2. Dein Vermögen

Hier gehören alle Deine Werte rein, also Investments oder Kapitalanlagen, die Du besitzt. Der Klassiker ist das Bank- oder Sparguthaben, welches auf Deinen Konten bei der Bank liegt. Auch Bargeld zählt hier zu, lässt sich jedoch gegenüber der finanzierenden Bank nur physisch und nicht auf dem Papier nachweisen.

Neben dem Bargeld und Sparguthaben, hierzu zählen natürlich auch Festgeldanlagen, zählen alle Arten von Wertpapieren zu Deinem Vermögen. Diese können zum Beispiel in Form von Aktien, ETFs oder auch Fonds vorliegen. Guthaben, welches auf dem Depot vorliegt und nicht am Kapitalmarkt investiert ist, gehört auch mit in diese Kategorie.

Besitzt Du Immobilien? Sehr gut! Hier bietet es sich an deren Marktwert abzuschätzen und aufzunehmen. Dabei helfen Portale wie Immobilienscout24, um passende Vergleichsangebote heraus zu suchen. Damit lässt sich ein ungefährer Marktpreis entwickeln, der Dein entsprechendes Immobilienvermögen darstellt.

Tipp: Bei Immobilienscout gibt es die kostenlose Funktion "Eigentümer Plus", wo Du Deine Immobilien eintragen kannst und einen groben Marktwert erhältst, den Du für Deine Selbstauskunft nutzen kannst. Steht dort etwas als Wert 80-100.000 EUR, kannst Du den Mittelwert, also 90.000 EUR eintragen, sofern dieser realistisch ist.

Schließlich fallen noch Firmenbeteiligungen in die Kategorie des Vermögens. Natürlich lässt sich der Firmenwert teilweise schwer schätzen. Hier hilft aber ein Steuerberater gerne weiter.


Berechne Dein Nettovermögen

Dein Vermögen abzüglich Deiner Verbindlichkeiten ergibt Dein Nettovermögen. Dein Nettovermögen sollte immer größer sein als Deine Verbindlichkeiten. Daraus resultiert dann ein positives Nettovermögen.

Übrigens: Kreditschulden, die zu einem positiven Nettovermögen führen, sind genau das Geheimnis wie intelligente Investoren ihr Vermögen aufbauen. Sie finanzieren Investitionen mit Fremdkapital und erschaffen dadurch Vermögen, was gleichzeitig Cashflow erzeugt.

Kommen wir nun zu der zu finanzierenden Immobilie.


Erstelle eine Cashflowberechnung für die Immobilie

Nachdem Du nun Klarheit über Deine privaten Finanzen hast, widmen wir uns der zu finanzierenden Immobilie. Neben den privaten Finanzen achten die Banken natürlich auch stark auf die Zahlen des zu finanzierenden Objekts, für das eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Auch hier schauen wir uns zuerst die Einnahmen der Immobilie an.


Die Einnahmen der Immobilie

Zu den Einnahmen der Immobilie gehören in erster Linie die Einnahmen in Form der Kaltmiete. Also die Miete ohne die Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Um stabile Mieteinnahmen zu gewährleisten und ein vernünftiges Mieterklientel zu haben, sind Wohngegenden in mindestens mittleren Wohnlagen von Vorteil. Bei Vermietung an Gewerbe wird oft noch ein Sicherheitsabschlag berechnet.

Beispiel aus dem vermietedichreich.de Renditetool

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Mieteinnahmen zu berechnen bzw. in die Cashflow-Berechnung mit einzubeziehen.

  1. Die Immobilie ist bereits vermietet: In diesem Fall kann man mit einem einfachen Blick in den aktuell gültigen Mietvertrag die Einnahmen summieren.
  2. Die Immobilie ist nicht vermietet: Hier gilt es die erzielbare Kaltmiete selber zu ermitteln. Dazu bietet es sich an, auf gängigen Immobilienplattformen (z.B. Immobilienscout24.de) nach Vergleichsangeboten von Mietwohnungen im Internet zu suchen. Eine gute Möglichkeit ist auch die Seite www.wohnpreis.de, auf der sich noch weitere Parameter wie Baujahr oder die Ausstattung einstellen lassen.

Weiter geht's mit den Ausgaben...


Die Ausgaben der Immobilie


Zins und Tilgung - Der Kapitaldienst

Die größten Ausgaben bei einer fremdfinanzierten Immobilie sind Zins und Tilgung für das aufgenommene Darlehen. Beinfluss wird der Zins von diversen Faktoren. Angefangen bei der persönlichen Bonität über Laufzeit der Zinsbindung, das zu finanzierende Objekt, der Anteil des Eigenkapitals, bis hin zur festgelegten Tilgung. Denn je höher die Tilgung angesetzt wird, desto niedriger wird der Zinssatz. Gleichzeit reduziert sich allerdings der freie Cashflow nach dem Kapitaldienst. Umkehrt führt eine niedrigere Tilgung zu einem unter Umständen höheren Zinssatz. Umkehrt verhält es sich bei der Zinsbindung. Eine längere Zinsbindung führt zu einem höheren Zinssatz, während eine kürzere Laufzeit der Zinsbindung zu niedrigeren Zinsen führt. Die Sicherheit für stabile Zinsen bezahlt man also mit einem erhöhten Zins.

Wie kommt man nun zu einem angenommen Zins für die Vorab-Berechnung? Hier hilft natürlich immer der Erfahrungswert. Hat man diesen nicht, kann man sich über Kredit-Vergleichsplattformen eine Indikation der voraussichtlichen Zinsen berechnen lassen. Für die Cashflow-Berechnung der Immobilie solltest Du allerdings immer einen kleinen Sicherheitsaufschlag hinzurechnen. Eine aktuelle Zinsentwicklung findest Du zum Beispiel hier.


Bewirtschaftungskosten

Als nächstes folgen die Bewirtschaftungskosten. Hierzu zählt zum Beispiel die Hausverwaltung. Bei Eigentumswohnungen, die einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) unterliegen, ist diese gesetzlich vorgeschrieben. Bei Mehrfamilienhäusern, die im alleinigen Besitz eines Eigentümers sind, ist diese optional.

Eine Immobilie wird über die Zeit abgenutzt, so dass regelmäßige Instandhaltungen anfallen können. Jeder Eigentümer sollte entsprechende Rücklagen bilden, um hiervon Instandhaltungsaufwendungen zu tragen. Auch diese werden in die Bewirtschaftungskosten mit einkalkuliert, denn sie fallen während des "Betriebs" der Immobilie an und sind eine Ausgabe der Immobilie. Je nach Alter und Baujahr der Immobilie unterscheidet sich hier die empfohlene Rücklage. Eine erste grobe Indikation kann sein: 1 EUR / Quadratmeter pro Monat.

Beispiel für Ausgaben aus dem vermietedichreich.de Renditetool

Zu guter Letzt bietet es sich noch an, Mietausfälle kalkulatorisch einzuplanen. Eine vollständige Vermietung über alle Monate hinweg kann nie zu 100% sichergestellt werden. Genauso könnten auch Mietzahlungen ausbleiben. Hierfür ist die Berücksichtigung des kalkulatorischen Mietausfalls nützlich. Falls es nie zu Mietausfällen oder Leerständen kommt, um so besser! Als Anhaltspunkt kannst Du hierfür 2-3% pro Jahr nehmen.

Übrigens rechnen die Banken meistens einen pauschalen Abschlag zwischen 25% und 30% für die Bewirtschaftungskosten bei der Cashflow-Rechnung mit ein.

Als nächstes führen wir die Zahlen zusammen.


Berechne den freien Cashflow der Immobilie

Hast Du nun alle Zahlen für die Einnahmenseite und für die Ausgabenseite der Immobilie zusammen getragen, berechnest Du den freien Cashflow der Immobilie.

Einnahmen - Ausgaben = Freier Cashflow.

Um so größer dieser ist, umso besser. Denn dann hast Du den größten Hebel, die Immobilie der Bank schmackhaft zu machen. Du verdienst, die Bank verdient und hat gleichzeitig eine Immobilie als Sicherheit: Win-Win!


Beschaffe Dir mehrere Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken

Die Deutschen neigen immer zu dem so genannten "Home Bias" (Einige kennen es von der Aktienanlage. Ich finde den Begriff aber auch in diesem Zusammenhang passend :-) ). Sie fokussieren sich auf Dinge, die sie kennen und bei denen sie sich heimisch fühlen. Genauso holen sich viele zukünftige Immobilieneigentümer Finanzierungsangebote nur von ihrer Hausbank ein, anstatt alle Möglichkeiten vollständig auszunutzen.

In Zeiten des Internets solltest Du somit mehrere Möglichkeiten parallel nutzen. Hole Dir mindestens drei Angebote von unterschiedlichen Banken ein.


Filialbanken

Zu den Filialbanken zählen die klassischen Banken wie die Sparkasse, Volksbank, Spardabank, Deutsche Bank, Commerzbank, etc. Hier bleibt meistens der Weg in die Filiale nicht aus. Der große Vorteil ist hier, dass Du Deine "Bewerbungsmappe", gefüllt mit den Inhalten aus diesem Beitrag, Deinem Ansprechpartner direkt vorlegen und erläutern kannst. Der persönliche face-to-face Kontakt ist hier ein großer Vorteil gegenüber den Onlinebanken.

Auf der anderen Seite sind die Konditionen manchmal schlechter. Denn die Filialbanken müssen ihre Filialen und Mitarbeiter vor Ort auch finanzieren. Dies tun sie unter anderem über höhere Zinsen bei der Kreditvergabe.


Direktbanken - Onlinebanken

Onlinebanken erreicht man über die relevanten Internetseiten. Hierzu zählen zum Beispiel die Comdirect oder die DKB Bank. Oft handelt es sich bei den Direktbanken um Tochtergesellschaften von großen Filialbanken.

Tipp: Bei der DKB lassen sich übrigens kostenlos viele Unterkonten erstellen, von denen man für jede Immobilie ein eigenes anlegen kann und somit sehr gut den Überblick behält.

Da die Onlinebanken weniger Personal und Räumlichkeiten bereitstellen müssen, sind die Konditionen oft besser als in den Filialbanken. Ein Nachteil ist jedoch der reine telefonische Kontakt zum Callcenter oder gegebenenfalls zu einem direkten Ansprechpartner.


Finanzierungsvermittler

Mittlerweile gibt es einige Finanzierungsvermittler als Onlineplattformen, die Zugriff auf teilweise hunderte von Banken haben. Sie arbeiten meistens auf Provisionsbasis und vermitteln Kredite an die Banken weiter. In diesem Zug nehmen sie den Banken Arbeit ab, da die Vermittler die gesamte Due Dilligence Prüfung des Schuldners für die Banken vorab übernimmt. Hierzu gehören die Vermögensaufstellung und Einkommenssituation des Schuldners, oder auch notwendige Unterlagen über das zu finanzierende Objekt. Dadurch bieten die finanzierenden Banken wiederum bessere Konditionen an.

Ich persönlich habe bisher sehr gute Erfahrungen mit Finanzierungsvermittlern gemacht. Die Abwicklung verlief reibungslos und der persönliche Ansprechpartner kümmert sich um eine zügige Abwicklung.

Gängige Finanzierungsvermittler sind Plattformen wie Dr. Klein, Accedo oder die bekannte Interhyp.





Viel Erfolg bei der Erstellung Deiner eigenen Selbstauskunft. Berechne doch direkt mal, wie hoch Dein freier Cashflow pro Monat und Dein aktuelles Nettovermögen ist!




2 Comments

  1. Denis sagt:

    Hallo Chris,

    wenn eine Bank eine Immobilie als Sicherheit annimmt, dann rechnet diese mit dem sogenannten Beleihungswert, welcher in der Regel unter dem Kaufpreis, also dem Verkehrswert liegt, sozusagen als Risikopuffer, falls die Immobilie später nicht mehr zum aktuellen Preis verkauft werden kann.
    Finanziert man die Immobilie nun zu 100 %, und trägt nur die Kaufnebenkosten selbst, wäre der aufgenommene Kredit ja höher, als die Bank an Immobilien-Beleihungswert hat. Eine Aufstellung von Vermögen und Verbindlichkeiten wie oben beschrieben würde daher durch den Kauf negativ beeinflusst.
    Wirkt sich dies dann negativ auf die Beschaffung weiterer Kredite aus? Wie sind deine Erfahrungen, wenn man auf diese Weise mehrere Wohnungen nacheinander kauft und so die Differenz zwischen Schulden und Immobilienvermögen wächst? War die sogenannte Übergangsfalle, wenn die Banken von der Betrachtung des Kreditnehmers auf die Portfoliobetrachtung übergehen, ein Problem bei dir oder wurde das irgendwie angesprochen?
    Vielen Dank schonmal für die Antworten und den gelungenen Artikel.

    • Chris Chris sagt:

      Hi Denis,

      bisher haben wir keine negativen Erfahrungen damit gemacht, Immobilien mit 100% oder mehr zu beleihen und zu finanzieren. Die Banken interessiert hauptsächlich wie viel Cashflow nach Ausgaben und Rücklagen übrig bleibt. Sowohl privat, wie auch bei der Immobilie. Ist der Cashflow nachhaltig und ist eine nachhaltige Vermietung der Immobilie sicher gestellt, gibt es bei der Finanzierung in der Regel auch keine Probleme. Die Immobilie trägt sich dann ja selber. Das Spiel kann man quasi beliebig weiter Fortführen.

      Beste Grüße
      Chris

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