Aus 0€ Eigenkapital 24.000€ machen mit einer Wohnung
Juli 4, 2017
vermietedichreich.de blog
5 Tipps für einen schnelleren und effizienteren Kaufabschluss
September 2, 2017

21% Rendite: Mein erstes eigenes Immobilien-Investment

Erste Wohnimmobilie
 

Nachdem Julian bereits regelmäßig über seine echten Investments berichtet, berichte ich nun über mein erstes echtes Investment in Wohnimmobilien. Bereits seit 2005 beschäftigte ich mich mit der Börse und Aktienstrategien und erwirtschaftete hier mehr oder weniger kleine Renditen.

Was mich aber am meisten bei Direktinvestments in Aktien nervte war, dass ich 100% Kapital in ein Investment einbringen musste und die Renditen aus Dividendeneinnahmen mit 2-5% dann doch relativ gering waren.

Der Ausweg? Meine erste Immobilie, die direkt nach Kauf nach Bewirtschaftung, Rücklagen, Zins und Tilgung knapp 21% Eigenkapitalrendite erwirtschaftete.

 
Deine Finanzielle Freiheit mit Immobilien!

Lerne, wie Du in Immobilien investierst.
Ohne Vorkenntnisse.

Komm zu uns in die vermiete dich reich Community. Du erhältst regelmäßig Wissen, Motivation und Tricks für Deinen Weg zur finanziellen Freiheit mit Immobilien.

Deine Daten bleiben nur bei uns und werden nicht weiter gegeben!
 

Der Weg zur ersten eigenen Immobilie

Im Jahr 2014 stieß ich zufällig auf diverse Youtube Channels, die über hohe Renditen durch Investments in Wohnimmobilien berichteten. Als Anfänger im Bereich Immobilien klang dies fast zu schön um wahr zu sein. Da ich grundsätzlich offen für Neues bin, begann ich mich in das Thema hinein zu stürzen. Ich kaufte mir das Buch "Erfolg mit Wohnimmobilien" von Thomas Knedel und studierte es bis ins kleinste Detail. Was mir dabei auffiel war, dass entgegen der verbreiteten Meinung der Bevölkerung und entgegen der Erziehung der meisten Menschen das Thema "Schulden machen" hier in ein ganz anderes Licht gerückt wurde. So solltest Du zwischen Konsumschulden (schlechten Schulden) und Investmentschulden in Anlagen (gute Schulden) unterscheiden. Das interessante an guten Schulden ist der riesige Hebel, der diese immens hohen Eigenkapitalrenditen erzeugen kann.

Nachdem ich das Buch verinnerlicht hatte, machte ich mich auf die Suche nach meiner ersten Immobilie. Für mich war klar, dass ich mit einer Eigentumswohnung anfangen wollte. Zum einen ist der Eigenkapitalbedarf (sofern Du hier Eigenkapital nutzen willst) deutlich geringer als bei einem Mehrfamilienhaus. Zum anderen wollte ich erstmal den Kaufprozess kennen lernen, bevor ich mir so ein Schwergewicht ins Haus hole.

Meine Suche begann auf den einschlägigen Suchportalen wie www.immobilienscout24.de und www.immonet.de.


So sahen meine Suchparameter aus

Ich richtete mir einen Suchagenten für diese beiden Seiten ein. Hierfür stellte ich mir folgende Fragen, um den Suchagenten auch mit den richtigen Informationen zu füttern:

  • Welcher Typ Immobilie ist für mich interessant?
  • In welcher Stadt / in welchem Ort möchte ich Investieren?
  • Wie soll die Wohnlage sein?
  • Wie hoch ist mein Budget (ich bin direkt davon aus gegangen, dass ich die Kaufnebenkosten selber trage)
  • Muss die Immobilie einen Balkon aufweisen?
  • Soll die Immobilie bereits vermietet sein?

Wie bereits weiter oben beschrieben, suchte ich nach Eigentumswohnungen.

Als Essener kam für mich auch erstmal nur ein Investment in der Umgebung in Frage. Da Essen mit knapp 600.000 Einwohnern hier einen großen Markt bietet, suchte ich also nur in Essen. Wer sich in Essen gut auskennt, weiß um das Nord-Süd Gefälle, was die Wohnlagenqualität angeht. Pauschal gesagt trennt die Autobahn A40 die Stadt in zwei Teile, von denen der Süden grundsätzlich deutlich besser da steht. Um die Suche zu vereinfachen und die Anzeigenauswahl zu reduzieren, entschied ich mich für den Essener Süden und wählte entsprechende Stadtteile im Suchagenten aus. Ich fokussierte mich auf mindestens mittlere Wohnlagen.

Weiterhin war mir klar, dass ich erstmal in der Größenordnung von 50.000 EUR - 70.000 EUR Gesamtinvestment suchen wollte. Hier ist das Risiko bei einer Fehlinvestition für Anfänger noch relativ überschaubar. Ab 50.000 EUR vergeben die meisten Banken die Kredite auch ohne Mindermengenaufschlag. Bei Immobiliendarlehen bis 50.000 EUR kann hier unter Umständen ein Zuschlag von bis zu 1% auf die Zinsen dazu kommen.

Balkon war für mich wünschenswert, aber nicht zwangsläufig notwendig. Daher habe ich den Balkon im Suchagenten erstmal ausgeklammert.

Um die erste Investition einfach zu halten, sollte die Immobilie bereits vermietet sein. Ich hatte nämlich keine Lust mich noch mit der Suche von Mietern zu diesem Zeitpunkt zu beschäftigen.

 

Gesucht! Gefunden?

Berechnung des Cashflows der Immobilie

Der Suchagent produzierte also nun ständig Verkaufsangebote per Mail. Ganz nach dem Motto "Masse statt Klasse" wurde ich überhäuft mit Angeboten. Nun galt es einen Prozess zu finden, wie ich möglichst schnell die Angebote screenen kann. Immobilienscout24 bietet hier die die Preis- und Lageinformation im letzten drittel der Angebotsseite (sofern genügend Vergleichsangebote vorliegen). Also recherchierte ich als erstes, was ein angemessener Preis ist.

Dann war für mich klar: Die Immobilie muss sich mindestens selber tragen! Und das nach Rücklagen, Kapitaldienst und Bewirtschaftung. Am Ende soll natürlich ein möglichst hoher positiver dauerhafter Cashflow durch Mieteinnahmen entstehen.

Ich scannte also weiter meine E-Mails und stieß auf einige interessante Wohnungen. Eine davon befand sich in Essen-Holsterhausen. Für Essen schon eine gute mittlere Lage. Da dieses Expose keine Mieteinnahmen enthielt, schaute ich mich nach vergleichbaren Angeboten um. Für einen Schnellcheck hilft hier auch die Seite www.wohnpreis.de. Hierfür gibt es auch die kostenlose App Wohnpreis-Spion für einen schnellen Check. Hier gibt es die App für Android. Und hier für iOS.

Nach dem Check der möglichen Mieteinnahmen rechnete ich dann den Cashflow mit dem Renditetool aus. War der Cashflow positiv? Falls ja, forderte ich das ausführliche Expose an, da in den Onlineangeboten meistens keine genaue Adresse zu finden ist.

Hier die Zahlen und Fakten einer Immobilie im Quick-Check, die mir besonders ins Auge fiel:

  • 64qm Wohnfläche
  • Dachgeschoss
  • Maisonette-Wohnung
  • 2,5 Raum mit nach innen liegendem Bad ohne Fenster
  • Fernwärme-Heizung
  • Kaltmiete laut wohnpreis.de: ca. 6,00 EUR / qm
  • Einbauküche
  • langjährig vermietet
  • Kaufpreis 59.000 EUR
Einnahmen:
Jahresnettokaltmiete: 64qm * 6 EUR /qm  * 12  = 4.608 EUR

Ausgaben:

Bei angenommenen 2,2% Zinsen zum damaligen Zeitpunkt, 2% Tilgung und angenommener 20% Bewirtschaftungskosten inkl. Rücklagen kam ich auf folgende Zahlen.

Kapitaldienst: (0,022+0,02)*59.000 = 2.478 EUR

Rücklagen und Bewirtschaftung: 0,2 * 4.608 = 921,60 EUR


Cashflow:

4.608 EUR - 2.478 EUR - 921,60 EUR = 1208,40 EUR Cashflow pro Jahr.

Also ca. 100 EUR Cashflow jeden Monat - VOR Steuern.


Das sieht nach einem guten Deal aus dachte ich mir direkt und forderte das ausführliche Expose an.

 
 

Und wie war nun die Lage?

Mit dem Vorliegen der genauen Anschrift der Immobilie konnte ich nun die Lage überprüfen. Hierbei kann ich das Tool von www.wohnlagenkarte.de empfehlen. Die Wohnlage wird hier in mehrere Kategorien eingeteilt.

Nach dem Check der Wohnlage konnte ich bestätigen, dass es sich bei der Mikrolage, also der Straßenseite, auf der die Wohnung lag, tatsächlich um eine mittlere Wohnlage laut www.wohnlagenkarte.de handelte. Also standen bisher erstmal alle Ampeln auf grün.

 
 

Die Besichtigung

Als Nächstes hieß es den Makler anzurufen und einen Besichtigungstermin auszumachen. Drei Tage später trafen wir uns vor dem Haus. Es war ein Haus aus den 50er Jahren, 4-geschossig und meine potentielle Wohnung ganz oben. Die Hauseingangstür sah nicht gerade einladend aus, da die Farbe bereits abblätterte. Wir liefen wir die Treppen nach oben in das Dachgeschoss. Ein chinesisches Pärchen öffnete die Tür und machte erstmal einen netten Eindruck. In der Wohnung angekommen ging ich meine Besichtigungscheckliste durch. Angefangen von den Böden, über die noch alten Holzfenster mit Doppelverglasung, über das innen liegende Bad und alle weiteren Räume oberhalb der Wendeltreppe. Auffallend war der Wasserschaden im Bereich der Dachschrägen in der Küche, der aber laut Aussage des Maklers bereits ein Jahr vorher beseitigt wurde. Innerhalb der Wohnung waren die Auswirkungen in Form von Flecken noch auf der Tapete zu erkennen.

Also gut dachte ich. Wenn es die Mieter nicht stört, scheinen diese ja relativ entspannt zu sein. Es handelte sich um eine solide Wohnung ohne viel Schnick Schnack. Ein paar Minuspunkte bekam die Wohnung dann doch von mir gerade aufgrund der Lage im Dachgeschoss, der Ausstattung und dem fehlenden Balkon.

Dies ließ mich dann zögern und ich erteilte dem Makler erstmal eine Absage.

 
 

Die Kaufzusage vier Wochen später

Ca. 4 Wochen später stieß ich bei Immobilienscout wieder auf die Wohnung. Sie wurde nochmal neu mit dem selben Preis von 59.000 EUR inseriert und ich dachte mir die kennst du doch irgendwo her. Die Zahlen aus meiner vorherigen Überschlagskalkulation sahen gut aus. Wieso nicht einfach mal ein Preisangebot abgeben:

Also schrieb ich dem Makler per Mail, ich würde die Wohnung für 50.000 EUR kaufen. Keine zwei Stunden später kam das Gegenangebot: 57.000 EUR. Ich ließ noch nicht locker und bot 55.000 und verlangte eine anteilige Übernahme der Maklerkosten durch den Verkäufer. Der Verkäufer akzeptierte. Das war nun der Start mich nach einer Finanzierung umzuschauen.

 
 

100% Finanzierung mit Eigenkapital

Wie schon weiter oben beschrieben, suchte ich eine 100% Finanzierung, die den gesamten Kaufpreis übernimmt. Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbssteuer, Makler und Notar wollte ich selber tragen. Diese betragen in NRW ca. 12-13% vom Kaufpreis.

Zu dem Zeitpunkt hatte ich noch keinerlei Netzwerk zu Bankern und Finanzvermittlern. Eine Bekannte arbeitete aber bei einer Bank in der Nähe. Sie stellte mir den Finanzierungsspezialisten vor und ich forderte ein Angebot an. Nach Einreichung aller relevanten Unterlagen der Immobilie und der Selbstauskunft kam dann das Angebot für eine 100% Finanzierung:

2,26% Effektivzins bei 15 Jahren Zinsbindung, 2% Tilgung und einer Darlehenssumme von 55.000 EUR.

Alternativ lag mir noch ein Angebot für eine Laufzeit von 10 Jahren vor. Da ich aber erstmal auf Nummer sicher gehen wollte, entschied ich mich für die 15 Jahre Laufzeit. Die 2% Tilgung gingen voll in Ordnung, da nach Abzug der Tilgung immer noch genug Cashflow zur Verfügung stand. Eine geringere Tilgung verschiebt auch das Risiko in die Jahre nach Ablauf der Zinsbindung. Wer weiß schon, wo nach 15 Jahren die Zinsen einmal stehen werden?

Nach Prüfung der Vertragsunterlagen unterschrieb ich die Finanzierung und organisierte parallel einen Notartermin. Jetzt gab es kein zurück mehr.

Fünf Wochen später war ich Eigentümer meiner ersten Wohnimmobilie.

 

Der echte Cashflow meiner ersten Wohnimmobilie

Bis zu diesem Zeitpunkt kannte ich nur den prognostizierten Cashflow meiner neuen Wohnung. Um die Zahlen zu vervollständigen, hier der echte reale Cashflow vor Steuern:

  • Kaltmiete: 395 EUR pro Monat
  • Nicht umlegbare Nebenkosten: 70 EUR pro Monat
  • Zinsen und Tilgung: 195 EUR pro Monat
  • Cashflow vor Rücklagen: 130 EUR
  • Davon gingen 30 EUR in die monatliche Rücklage

Also gut 100 EUR Cashflow pro Monat. Kein schlechter Deal!

 

Lessons learned: Die erste Immobilie

Natürlich lief bei dem Erwerb meiner ersten Immobilie nicht alles Rund. Hier möchte ich dir noch ein paar Tipps mitgeben, die ich durch mein erstes Investment gelernt habe.


Traue NIE der Wohnfläche im Expose

Ca. 3 Monate später flatterte die erste Abrechnung der Hausverwaltung rein. Die Verwunderung war groß, als ich las, dass die Wohnfläche meiner Wohnung nur 55qm betrug und nicht 64qm, wie im Expose angegeben. Natürlich ändert dies erstmal nichts an dem Cashflow, den ich mit der Wohnung generiere. Jedoch befand sich die Kaltmiete damit schon am oberen Ende des Mietspiegels. Aufgrund der Einbauküche war die Miete trotzdem schon gerechtfertigt. Im Nachhinein bezahlte ich aber zu diesem Zeitpunkt zu viel pro qm für die Wohnung.

Ich kann dir also nur den Tipp geben, dir ein elektronischen Distanzmesser zuzulegen und in der Wohnung Stichproben der Wohnfläche zu entnehmen. Ich hätte dies auch an der Wohnflächenberechnung bzw. dem Grundriss entnehmen können. Dies habe ich damals aber versäumt. Hinterher ist man immer schlauer.


Hole dir bei Banken Vergleichsangebote ein

Für mich war der Zinssatz von 2,26% bei der Bank in Ordnung. Jedoch wäre dies nicht die untere Grenze gewesen. Auch Zinssätze von 2% waren zu diesem Zeitpunkt schon verfügbar. Aufgrund meiner fehlenden Erfahrung und dem fehlenden Netzwerk entschied ich mich einfach für das erst beste Angebot.

Für die Zukunft entschied ich mich aber mir ein Netzwerk an Bänkern und Finanzierungsspezialisten aufzubauen, um auch entsprechende Vergleichsangebote kurzfristig einholen zu können.


21,5% Eigenkapitalrendite

Ich steckte in dieses Investment ca. 5.775 EUR aus meiner eigenen Tasche (ca. 10,5% Kaufnebenkosten, da ich nur die hälfte der Maklergebühr bezahlt habe).  Bei einem Kaufpreis von 55.000 EUR ergab sich so eine Eigenkapitalrendite von knapp 21%. Berechnet man diese exklusive der Tilgung, die ja auch in Deine eigene Tasche fließt, so steigt die Eigenkapitalrendite auf knapp 46%!

Mit Aktien wär dies für mich nicht möglich gewesen, da ich mich hier auf Dividendenerträge konzentrierte. In Jahren einer Hausse an der Börse sind möglicherweise solche Renditen möglich. Jedoch folgen nach Jahren der Hausse auch immer wieder Einbrüche, die die Rendite schmälern. Aufgrund der Wohnlage in Essen und dem sowieso schon knappen Wohnraum sollte diese Rendite der Wohnung konstant sein.

Bis heute (ca. 3 Jahre später) ließ ich die Kaltmiete konstant und erhöhte diese nicht. Zwar könnte ich die Kaltmiete nach oben anpassen, jedoch ist mir hier ein stabiles Mietverhältnis wichtiger. Die Wohnung wirft auch so bereits einen akzeptablen Cashflow ab und ich möchte hier so wenig Aufwand wie möglich reinstecken.

Viel Erfolg bei Deinen eigenen Investments!
 
Deine Finanzielle Freiheit mit Immobilien!

Lerne, wie Du in Immobilien investierst.
Ohne Vorkenntnisse.

Komm zu uns in die vermiete dich reich Community. Du erhältst regelmäßig Wissen, Motivation und Tricks für Deinen Weg zur finanziellen Freiheit mit Immobilien.

Deine Daten bleiben nur bei uns und werden nicht weiter gegeben!

36 Comments

  1. Mir gefallen eure Geschichten mit den Beispielen wirklich sehr gut.
    Vorallem als Gelsenkirchener ist es natürlich interessant, weil die Immobilien ja direkt um die Ecke sind und ich die Gegend dort auch ein wenig kenne. Das macht es noch greifbarer als bei irgendeinem anderen Immobilieninvestor aus einer anderen Gegend.
    Schön ist es auch zu hören, dass ihr am Anfang auch nicht alles wusstet und auch Fehler gemacht habt.

    Schöne Grüße
    Dominik

    • Chris Chris sagt:

      Hi Dominik,

      vielen Dank für das Feedback. Jeder fängt mal klein an und kleine Fehler gehören einfach dazu :-). Daran lernt man dann und gerne geben wir das Gelernte weiter.

      Beste Grüße!

  2. Sebastian sagt:

    Reicht es denn aus nur 30 Euro pro Monat an Rücklagen zu bilden?
    360 Euro / Jahr klingt sehr wenig?
    Was wenn mal die Böden neu gemacht werden müssen oder neu tapeziert?
    Oder die alten Fenster müssen raus?

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Sebastian,

      die 30 EUR reichen zur Zeit in der Tat. Allerdings bin ich ein Fan davon lieber etwas mehr bei Seite zu legen, als zu wenig. Ich habe die Instandhaltungsrücklage im letzten Jahr bereits etwas erhöht. Da ich hier pflegeleichte Mieter habe, sehe ich das aktuell unkritisch. Die Fenster sind hier übrigens Gemeinschaftseigentum. Wenn die mal raus müssen, wird das von der Instandhaltungsrücklage aus der Wohneigentümergemeinschaft bezahlt.

      Beste Grüße
      Chris

  3. Björn sagt:

    Ich finde es immer wieder interessant und motivierend eure eigenen Geschichten zu lesen.

    Für das erste Investment ist das ja eine super Rendite.

    Würdest du dich immer noch so schnell für eine Lage entscheiden oder würdest du jetzt mehr analysieren?

    Wie lange hat der ganze Prozess bei dir gedauert?

    Super Artikel.

    • Chris Chris sagt:

      Hi Björn,

      schön zu hören!

      Die Erfahrung, die man mit den ersten Investments sammelt, nimmt einem ja niemand mehr. Diese Erfahrung fließt dann in die nächsten Investments ein und somit werde ich diese Fehler nicht mehr machen. In meinem Heimatort und der Umgebung kenne ich mich bestens aus, so dass ich hier nicht endlos lange analysieren muss. Beim ersten Investment hat das ganze aufgrund der Unerfahrenheit und der Recherche von Fachliteratur schon über halbes Jahr genauert.

      Chris

  4. Finanznarr sagt:

    Hallo Chris,

    klasse geschrieben und für mich sehr informativ. Hast du dir auch das Thema Bausubstanz, Heizung und co. vom Gebäude angeschaut? Falls ja, wie sah das bei dir aus? Was mir ebenso noch abgehen würde ist die Info wie viele Parteien im Haus sind und wem die anderen Wohnungen gehören.

    Beste Grüße
    Daniel

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Daniel,

      ich habe mir das gesamte Haus inkl. Keller angeschaut. Als blutiger Anfänger damals konnte ich das noch nicht beurteilen, sah aber alles vernünftig aus und bisher hat mich das nicht getäuscht. Die Wohnungen werden dort über Fernwärme versorgt. Daher war das Thema Heizungsanlage unkritisch. Es handelt sich um ein 10-Parteien Haus. Teilweise werden die Wohnungen von Eigentümern bewohnt, teilweise von Mietern. Also alles quer gemischt…

      Beste Grüße
      Chris

  5. Moin!
    Das Endergebnis ist natürlich super, aber um 9qm beschissen worden zu sein finde ich schon heftig. Hat man da keine Handhabe der Verkäuferseite gegenüber oder fällt das wirklich unter eigene “Dusseligkeit” (nicht böse gemeint; hätte mir auch gut passieren können – habe noch nie nachgemessen!)?
    Der Makler wird sich in der Regel auf die Angaben des Verkäufers berufen aber spätestens den muss man doch drankriegen!??

    Auf jeden Fall wieder n tolle Geschichte aus dem echten Leben. Freue mich auf die nächsten 🙂

    • Chris Chris sagt:

      Hi Vincent,

      hätte die Fläche der Wohnung im Kaufvertrag gestanden, hätte ich natürlich rechtliche Mittel gehabt. Ich habe mich aber (als Anfänger damals) auf das Expose verlassen. Was ich daraus gelernt habe ist: Traue niemandem und rechne bzw. messe selber nach. Laserentfernungsmesser kosten ja nichts mehr heutzutage. Also lieber einmal mehr prüfen als zu wenig :-). Bei der Wohnung hier war das aber recht unkritisch und ich sah das hier als Lernprozess. Ärgerlich ist das natürlich trotzdem.

      Danke für das Feedback und beste Grüße!

  6. Jan sagt:

    Hallo Chris,

    interessanter Beitrag von dem man viel lernen kann.
    Ich finde es mutig gleich zu Beginn in ein “älteres” Gebäude investiert zu haben.
    Vor kurzem habe ich selbst meine erste Investition getätigt und ich habe mich für einen Neubau entschieden aus Angst vor ungeplanten Überraschungen.
    Auch bin ich mit einer hohen EK-Quote an die Sache rangegangen, da die Wohnung meine erste Kreditaufnahme überhaupt darstellt.
    Zuerst habe ich überlegt schnell viele Sondertilgungen zu leisten, um wieder “schuldenfrei” zu sein, wohlwissend dass ich damit meine EK-Rentabilität verringere. Dank eurer Erfahrungsberichte und der ein oder anderen spannenden Besichtigung bin ich allerdings aktuell verleitet ein zweites Objekt ins Auge zu fassen, diesmal mit weniger EK und einer Tilgung von unter 4% 🙂
    Ihr macht einen echt guten Job!

    VG
    Jan

    • Chris Chris sagt:

      Hi Jan,

      vielen Dank für dein Feedback! Bezüglich der Tilgung vielleicht noch als Tipp: Tilgung niedrig ansetzen z.B. 1% und Sondertilgung vereinbaren. Viele Banken bieten im Standardvertrag schon Sondertilgungen mit 10% im Jahr an. Diese sind dann natürlich optional. Damit bist du dann vollkommen flexibel :-).

      Beste Grüße
      Chris

  7. Tom sagt:

    Hallo Chris,

    erstmal muss ich gestehen, dass ich euren Mut bewundere und selber schon seit längerem mit dem Gedanken spiele in Immobilien zu investieren, muss mich aber weiterhin damit auseinandersetzen. Wie ist es eigentlich, wenn die Eigentümergemeinschaft bestimmt, teurere Maßnahmen durchzuführen. Muss man dafür dann nicht auch einen “Batzen” Eigenkapital beiseite legen? So etwas kann ja doch recht teuer sein.

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Tom,

      grundsätzlich sollten die Bau- oder Instandhaltungsmaßnahmen immer aus der Instandhaltungsrücklage getragen werden (können). Somit also immer darauf achten, dass schon bei dem Kauf genug Rücklagen vorhanden sind! Sind die Rücklagen zu gering für die durchzuführende Maßnahme, werden die Eigentümer zur Kasse gebeten. Gegen den Beschluss lässt sich dann nicht mehr viel ausrichten.

  8. Tom sagt:

    Hallo Chris,

    danke für die Antwort. Gibt es da einen Richtwert, wie hoch die Rücklage sein sollte?

    Besten Dank und viele Grüße
    Tom

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Tom,

      das kommt natürlich ganz auf das Alter des Objekts an. Bei den üblichen Bestandsobjekten sollte schon mindestens 9 EURO pro qm pro Jahr in die Instandhaltungsrücklage fließen. Hier gibt es aber keinen vorgeschriebenen Wert. Grundsätzlich gehe ich selber hier eher konservativ ran und lege lieber etwas mehr Cash zur Seite.

      Bei WEG-Rücklagen natürlich je nach Größe der Wohneigentümergemeinschaft. In diesem Fall lag die Rücklage bei ca. 30.000 EUR für 16 kleine Wohneinheiten. Das habe ich sofort einen Haken dran gemacht. Die roten Lampen sollten angehen, wenn diese Rücklage nur ein vierstelliger Betrag ist und zum Beispiel Sanierungsstau herrscht.

      Beste Grüße
      Chris

  9. Benjamin sagt:

    Hallo Chris,

    mit anderen Worten heißt das, dass du ca. 20 Jahre lang tilgst mit 195 € monatlich um diesen Cashflow zu erreichen.
    Wie lange ist denn dein Zins fix?

    Ich selbst habe auch eine Eigentumswohnung gekauft und diese trägt sich zu 100% selbst, allerdings tilge ich auch alles und habe somit einen Cashflow von 0 €.
    Ich überlege nun ob ich auf die Bank zugehen soll um eine geringere Tilgung zu vereinbaren um so meinen Cashflow zu erhöhen. Ist das prinzipiell möglich? Kreditgeber ist die Sparkasse.

    LG Benni

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Benjamin,

      ich tilge sogar noch länger. Die 195 € beinhalten Zins und Tilgung. Bei der Finanzierung habe ich 15 Jahre Zinsbindung und ich behalte mir dann vor die Immobilie nach 10 Jahren zu veräußern. Mir persönlich ist Flexibilität wichtig. So habe ich lieber einen höheren Cashflow und dafür eine längere Tilgungszeit, als umgekehrt. Wichtig ist dabei nur, dass im Finanzierungsvertrag auch kostenlose Sondertilgungen vereinbart sind. So kann ich mit den Überschüssen bei Bedarf auch deutlich mehr tilgen, wie geplant.

      Bezüglich deiner Finanzierung: Das kommt immer ganz genau auf deinen Vertrag an. Am besten gehst du mal die Vertragsunterlagen durch. So wie ich die Sparkasse kenne, ist im Standard keine flexible Tilgung, bzw. Änderung der Tilgungsrate, möglich. Aber hier hilft wie gesagt nur ein Blick in den Vertrag!

      Für die Zukunft dann der Tipp: Achte auf kostenfreie Sondertilgungen im Finanzierungsvertrag!

      Beste Grüße
      Chris

  10. Judy sagt:

    Hallo, es ist wirklich alles super erklärt. Wir möchten jetzt auch anfangen zu kaufen, jedoch sind wir schon was älter. Man teilte und schon mit, dass wir bis zur Rente auch die Immobilie getilgt haben müssten. Gibt es hier noch Optionen das anders zu handeln, damit der Cashflow höher ist? Wie würde man weitermachen, wenn man 1 Eigentumswohnung gekauft hat, in der man erst einmal selber lebt, dann eine andere dazukaufen/vermieten. In der wir aktuell leben, soll dann auch in nächster Zeit (1-3 Jahre) ein Mieter rein und wir uns dann was anderes suchen möchten. Kleines günstiges Haus, renovierungsbedürftig, wo dann was aus dem Cashflow reinfließen soll. Ist das sinnvoll? Danke auch und weiter so!! Echt tolle Seite, die auf den Punkt kommt.

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Judy,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Aus Sicht der Bank seid ihr natürlich ein größeres Risiko, wenn ihr in absehbarer Zeit keiner aktiven Arbeit mehr nachgeht. Grundsätzlich sollte eine Finanzierung aber dennoch kein Problem darstellen, so lange sich die Immobilie selber trägst, einen entsprechenden Überschuss erwirtschaftet und der Beleihungswert annähernd 100% ist. Somit ist die Kaltmiete hier der erste Hebel. Erzielt ihr hier mit realistischen Kaltmieten einen guten Überschuss, sollte dies für die Bank kein Problem darstellen. Aber auch hier unterscheiden sich die Banken von einander. Also immer bei mehreren Banken anfragen.

      Die Immobilie, die ihr selber nutzt, wird von der Bank als Verbindlichkeit gewertet, da diese keinen Cashflow erwirtschaftet. Hier wäre aus unserer Sicht der erste Schritt diese mit positivem Ertrag zu vermieten. Dann spricht eigentlich auch nichts dagegen danach eine weitere Immobilie zur Vermietung zu kaufen. Also immer im Hinterkopf behalten, wie die Bank das Risiko des Investors bewertet. Die Ausgaben der Immobilie (inkl. Rücklagen) sollten immer durch die Mieteinnahmen gedeckt werden.

      Beste Grüße
      Chris

  11. Christian sagt:

    Hallo,
    Sehr interessanter Beitrag. Vielen Dank. Was mir im o.g. Beispiel allerdings fehlt, ist eine Amortisationsrechnung. Sprich: Wie lange dauert es, bis ich die aus Eigenkapital finanzierten Kaufnebenkosten wieder eingespielt habe? Die Kaufnebenkosten sind ja sozusagen „verlorenes“ Geld… Oder wird angenommen, dass die Kaufnebenkosten durch die Wertsteigerung ausgeglichen werden. Das ist mir noch nicht ganz klar…

    Vielen Dank und beste Grüße
    Christian

    • Chris Chris sagt:

      Hi Christian,

      die generelle Kennzahl für mich ist hier der ROI, sprich der Return on Invest. Wenn du beispielsweise 21% Rendite pro Jahr erzielst, lässt sich ja ausrechnen, dass das Investment nach unter 5 Jahren wieder raus ist. Deutlich schneller geht es noch mit entsprechender Zinseszinsrechnung (also Reinvest der jährlichen Erträge) und Steigerung der Mieten, sofern möglich. Wertsteigerung ist für mich eher Spekluation und diese betrachte ich erstmal garnicht, sondern rein die laufenden Erträge durch die Mieteinnahmen.

      Beste Grüße
      Chris

  12. Felix sagt:

    Hi Chris,

    ich finde, dass ist ein toller Beitrag.

    Als ich den Kaufpreis gelesen habe, da sind mir fast die Tränen gekommen. Sind Immobilien und Mieten heute noch immer so günstig in Essen?

    VG
    Felix

  13. Geri sagt:

    Hallo Chris,

    sehr guter Artikel. Hat mir sehr viele Erkenntnisse gebracht. Aktuell bin ich auch auf der Suche nach einer Immobilie mit einem guten Cashflow. Habe hierzu auch schon einige tausend Euro zur Seite gelegt. Nun ist mein Problem dass ich in München wohne. Hier in der Umgebung sind gute, rentable und vor allem für mich “Anfänger” zu investierbare Immobilien schwer zu finden.

    Deshalb bin am Überlegen, ob ich auch in etwas entferntere Städte investieren soll, in der die Kaufpreise noch nicht dermaßen hoch sind. Was ist hierzu deine Meinung? Was würdest du empfehlen? Es natürlich immer besser, wenn die Wohnungen in nächster sind…

    Danke und viele Grüße
    Geri

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Geri,

      grundsätzlich ist es nicht “falsch” in andere Gegenden auszuweichen. Es verkompliziert natürlich nur etwas die Suche aufgrund von mehr Zeitaufwand. Erstmal bei der Recherche der Makro und Mikrolage, wie auch der Reisezeit, die zusätzlich zum potentiellen Objekt anfällt. Als Tipp aber mal Folgendes: Die On-Market Angebote sind ja meistens überlaufen und somit sind (wenn mal eins auftaucht) schnell vergriffen. Versuche daher doch mal Ausschau nach versteckten Potentialen zu halten. Sprich: Ist vielleicht ein deutlich höherer Cashflow möglich, wenn die Miete auch an den üblichen Mietspiegel angepasst wird. Dies ist oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Gerade dann nicht, wenn im Expose eine sehr alte Bestandsmiete angegeben ist. Eine Alternative kann sein die Immobilie z.B. zu einer WG umzuwandeln und somit deutliche höhere Quadratmeterpreise zu erzielen. Dies kann unter umständen mit etwas Aufwand verbunden sein. Jedoch dankst du dem Cashflow am Ende :-).

      Hoffe, dies hat dir ein paar Anregungen gegeben.

      Beste Grüße
      Chris

      • Geri sagt:

        Hallo Chris,

        danke für deine Antwort 🙂 Stimmt, an WGs etc hab ich auch noch nicht gedacht. Die sind hier tatsächlich sehr häufig anzufinden. Welche Möglichkeiten gäbe es denn nach Off-Market Angeboten zu suchen. Leider hab ich kein direktes Netzwerk in den “Immobilienkreis” hier in München.

        Aber auf jeden Fall schon man eine Dankeschön für deine Tipps.

        Viele Grüße
        Geri

  14. Manuel sagt:

    Hallo Chris,

    toller Beitrag. Ich komme auch aus der Dividend-Investing Richtung. Dort bleibe ich auch, will aber mehr zwischen Asset-Klassen diversifizieren. So kam ich vor ein paar Tagen auf Wohnimmobilien. Klingt nach einem tollen Kauf. Ich werde innerhalb der nächsten 12-18 Monate auch meine erste Immobilie kaufen.

    Ich hoffe im Großraum Stuttgart gibt es auch interessante Objekte. Wieviele Immobilien hast du heute? Hast du auch Mehrfamilienhäuser oder bist du bei Wohnungen geblieben?

    • Chris Chris sagt:

      Hi Manuel,

      das klingt gut. Jeder muss für sich persönlich ja auch die richtige(n) Anlageklasse(n) finden. Es gibt nicht DIE eine Richtige für alle :-). Ich investiere sowohl in MFH als auch Eigentumswohnungen. Zur Zeit sind es 16 Wohneinheiten Zendenz steigend :-).

      Beste Grüße
      Chris

      • Jonathan sagt:

        Hallo Chris,

        wie zeitaufwendig empfindest du die Verwaltung deines jetzt schon nicht mehr unerheblichen Besitzes ? Wie viele Stunden widmest du pro Woche oder Monat deinen Immobilien (Neukauf nicht eingeschlossen) ?

        Gruß Jonathan

        • Chris Chris sagt:

          Hi Jonathan,

          Pro Monat würde ich und Summe so ca. 2 Stunden schätzen. Das beinhaltet die Telefonate mit der Hausverwaltung, E-Mails und bezahlen von Rechnungen. Natürlich schwankt das immer mal ein wenig.

          Beste Grüße
          Chris

  15. Alex sagt:

    Servus, klasse Artikel, endlich auch mal mit einem richtigen Beispiel und Zahlen, damit kann man als Anfänger natürlich immer besser was anfangen.

    Eine Frage hätte ich da aber doch:

    Nach den 15 Jahren hast du aber doch immer noch eine Restschuld, wenn du nur 195 im Monat an die Bank überweist, oder sehe ich das falsch?

    Danke dir

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Alex,

      korrekt. Nach 15 Jahren gibt es immer noch eine Restschuld. Dafür habe ich aber stetigen höheren Cashflow, als wenn ich höher tilgen würde. Dieses Geld kann wieder genutzt werden, um weitere Immobilien zu erwerben. Nach den 15 Jahren bieten sich dann zwei Möglichkeiten:

      1) Anschlussfinanzieren mit einem ggf. höheren oder niedrigeren Zinssatz.
      2) Immobilie verkaufen und Gewinn (sofern der Verkaufspreis über der Restschuld liegt) steuerfrei vereinnahmen.

      Beste Grüße
      Chris

  16. Max sagt:

    Hallo Chris,

    inwiefern berücksichtigt ihr die Einkommenssteuer ind eurer CF Rechnung?
    Ein CF von beispielsweise 70€ vor STEUER im Monat ist nach Abzug der STEUER doch negativ?
    Am Ende der Jahres zahlt man drauf oder sehe ich das falsch?
    Danke im Voraus.

    Gruß Max

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Max,

      der angegebene Cashflow ist der Cashflow nach Kapitaldienst und nicht umlegbaren Nebenkosten. Was hier noch nicht eingerechnet ist, ist die Abschreibung des Gebäudes, was die Steuerlast nochmal senkt. Nach Abzug von Werbungskosten und Abschreibung ist der Cashflow hier somit deutlich positiv. Gehen wir mal von 100 EUR Cashflow nach allen Abzügen und einer Steuerbelastung von 40% aus, bleiben 60 EUR nach Steuern.

      Ich hoffe die Erklärung ist verständlich 🙂

      Beste Grüße
      Chris

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.


Erhalte Antworten zu den häufigsten Immobilienanfänger-Fragen und weitere nützliche Tipps und Tricks per Mail!


* Die Checkbox für die Zustimmung zur Speicherung ist nach DSGVO zwingend.

Ich stimme zu.

Hol' Dir JETZT unser KOSTENLOSES Immobilien Starterpaket!

Trage Dich jetzt ein und Du erhältst Folgendes:

Antworten zu den häufigsten Fragen von Immobilien-Anfängern

Das eBook: "Die 8 Gründe, wieso Immobilien ein MUSS sind, wenn Du reich werden willst"

Viele weitere  Tipps und Tricks aus unserer Praxiserfahrung per Mail

Worauf wartest du also noch?

Deine Daten werden nicht weiter gegeben! Du kannst Dich jederzeit wieder austragen!
//]]>