Echte Investments #1: 70qm Eigentumswohnung Teil 1
November 24, 2016
Echte Investments #1: 70qm Eigentumswohnung Teil 2
Dezember 9, 2016

Wie man passives Einkommen mit Immobilien generiert

Passives Einkommen Immobilien
 

Fast jeder kennt es. Morgens klingelt der Wecker, dann schnell duschen, anziehen, kurz etwas frühstücken und ab zur Bahn oder ins Auto und auf den Weg zur Arbeit. Wirklich gerne stehen die wenigstens morgens auf, um als Angestellter in einem Unternehmen seine Brötchen zu verdienen.


84% der Arbeitnehmer sehen die tägliche Arbeit nur als notwendiges Mittel zum Geld verdienen

Das Zumindest sind die Ergebnisse einer Gallup Studie aus dem Jahre 2014, bei der über 1300 Beschäftigte nach der inneren Motivation für ihren Job befragt wurden. Das Ergebnis aus der Studie ist für viele Firmen beunruhigend:

 

Die Fakten


67 Prozent der Deutschen machen nur "Dienst nach Vorschrift"

17 Prozent Arbeitnehmer, haben bereits "innerlich gekündigt"

Nur 16 Prozent aller Arbeitnehmer sind bereit, sich freiwillig für die Ziele ihrer Firma einzusetzen

 

Laut den Ergebnissen der Studie ist eigentlich klar: Die meisten Angestellten müssen arbeiten, um Geld zu verdienen mit dem sie Ihren Lebensunterhalt finanzieren und nicht, weil es Ihnen Spaß macht.

So kommt es überwiegend vor, dass die Leute im Hamsterrad festhängen, sich jeden Tag abstrampeln, um Geld zu verdienen, um ihre viel zu hohen Konsumausgaben zu decken.

 

Passives Einkommen als Ausweg aus dem Hamsterrad

Nun, zunächst gilt es natürlich die Ausgaben zu reduzieren, die wir – wenn wir ehrlich sind – meistens in einer Konsumlust völlig unnötig tätigen, für Dinge, die uns nach drei Monaten schon wieder egal sind. Reduziert man seine Ausgaben und spart stattdessen, ist dies der erste wesentliche Schritt.

Nächster Schritt ist der Aufbau eines alternativen Einkommensstroms, bzw. ein oder mehrere passive Einkommen, die Dir regelmäßig Geld in die Tasche spülen, ohne dass du hierfür ständig arbeiten musst und als Angestellter deine Zeit gegen Geld tauschst. Dafür kannst du das Ersparte als Anschub nutzen.

 
Wir geben Geld aus, das wir nicht haben, für Dinge, die wir nicht brauchen, um Leuten zu imponieren, die wir nicht mögen.

Walter Slezak, Hollywood-Schauspieler (1957)

 

Mit Immobilien in die finanzielle Freiheit

Möglichkeiten passives Einkommen zu erzeugen gibt es viele. So kannst du zum Beispiel ein Buch schreiben oder an den Rechten an einem Musikstück verdienen. Oder du investierst in Aktien, Investmentsfonds oder ETFs und erhältst so regelmäßig Einkommen in Form von Dividenden und Zinsen aus den Kapitalanlagen.

Auf eine weitere Einkommensquelle möchten wir hier genauer eingehen und dir zeigen, wie du hiermit langfristig und stetig bis an dein Lebensende Geld verdienen kannst.

Immobilien!

 

Die Immobilie als Geldmaschine

Vermietete Wohnimmobilien können Dir einen sehr guten passiven Einkommensstrom erwirtschaften.

Dabei ist es wichtig, die vermietete Immobilie als eigenes Unternehmen zu behandeln. Ja, richtig: Du bist Unternehmer, wenn du Immobilien vermietest, denn du hast alle Rechte und Pflichten wie ein Unternehmen und bist somit 100% für Deine Immobilien verantwortlich. Auf der anderen Seite stehen dir somit alle Möglichkeiten offen aus dem Immobiliengeschäft deinen Lebensunterhalt zu generieren.

Schauen wir uns dazu Peter an.

Peter war früher Angestellter, ist 32 Jahre alt und hat vor 5 Jahren damit begonnen in Immobilien zu investieren. Mittlerweile besitzt er einen Bestand von 13 Wohneinheiten. Zehn davon in zwei Mehrfamilienhäusern und drei weitere als einzelne Eigentumswohnungen. Aufgrund seiner Mieteinkünfte muss er nicht mehr arbeiten, und die Mieter zahlen seine Kredite für die Immobilien für Ihn ab. Die Mietüberschüsse von ca. 2.030 Euro pro Monat nutzt er für seine Lebenshaltungskosten.

 

Peters Immobilien-Geldmaschine in Zahlen

Um zu verstehen, wie Peter Einkünfte mit seiner Geldmaschine erzielt, schauen wir uns die Zahlen einmal genauer an:

Seine Immobilien erzielen jährliche Kaltmieterträge, also Miete ohne Nebenkosten, von 80.000 Euro. Das sind ca. 513 Euro Kaltmiete pro Wohnung pro Monat - ein realistischer Wert. 

Rund 30.000 Euro zahlt er davon an die Bank für Zinsen und Tilgung der Kredite. Hiervon fallen 10.000 Euro auf die Tilgung des Kredites und 20.000 Euro auf die Schuldzinsen. Ca. 20% der Mieteinnahmen, also hier 16.000 Euro, nutzt er für die Bewirtschaftung seiner Immobilie. Darunter fallen Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung. Ebenfalls dazu gehören die Ausgaben für eine Hausverwaltung, denn Peter möchte ja, dass seine Geldmaschine auch ohne seine Anwesenheit weiterläuft.

Die Verwaltung übernimmt für ihn das Management der Dienstleister wie Hausmeister und Handwerker, erstellt die Nebenkostenabrechnungen und sucht neue Mieter, wenn mal jemand auszieht. Peter bekommt einmal monatlich eine Mail mit allen Informationen und muss nur noch selbst Entscheidungen treffen, wenn Investitionen über 500 Euro anfallen. So hat er es mit seiner Verwaltung vereinbart.

Die übrigen 44.000 Euro muss er als privater Investor mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Bei 44.000 Euro Einkommen beträgt die Lohnsteuer inkl. Soli ca. 9.650 Euro im Jahr, kommen wir auf ein monatliches Nettoeinkommen von ca 2.030 Euro, die er komplett für seine Lebenshaltung nutzen kann. Er nutzt nun die Zeit, die er früher damit verbracht hat für andere zu arbeiten, für sich und seine Familie und arbeitet weiter AN und nicht IN der Geldmaschine, um die Erträge weiter zu steigern.

Dies sind übrigens realistische Zahlen, die so auch in der Realität abbildbar sind.

Klingt das für Dich interessant?

 

Die ersten Schritte zu einem passiven Einkommen mit Immobilien

Nach 5 Jahren ist Peter natürlich schon erfahren, was den Aufbau des Unternehmens „Immobilien“ angeht. Doch auch er hat damals klein angefangen und musste sich notwendiges Wissen aneignen. Peter ist auch niemand, der als Angestellter überdurchschnittlich viel verdiente, aber begrenzte seine Ausgaben soweit wie möglich und sparte somit für sein zukünftiges Leben als Immobilienunternehmer.

Wichtig zu wissen ist, dass man nicht erst reich sein muss oder über große Mengen an Geld verfügen muss, um mit der ersten Investition in eine Immobilie zu beginnen.

Für seine aller erste Immobilie brachte Peter aus unserem Beispiel 5.000 Euro Eigenkapital mit, um eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 60.000 Euro zu erwerben, die Kaltmieteinnahmen von 4.800 Euro pro Jahr generiert. Den Rest des Kaufpreises konnte er vollständig über seine Bank finanzieren.

So kam das Rad ins Rollen, und Peter konnte aus den zusätzlichen Einnahmen immer mehr sparen und Kapital für den nächsten Immobilien-Deal zurücklegen.

Wann beginnst Du deine finanzielle Zukunft selber in die Hand zu nehmen?

 

Wie sieht Deine Geldmaschine aus?

Hast Du bereits angefangen, Deine eigene Geldmaschine und damit ein System zu erschaffen, welches Dir stetiges passives Einkommen bringt? Oder arbeitest du aktiv für Dein Einkommen?

Falls Du noch keine Geldmaschine hast: Fange am besten sofort an Dich damit zu beschäftigen. Es zählt jeder Tag. Und hinterher wirst Du sicher sagen (übrigens genauso so wie wir): warum habe ich nicht schon früher damit begonnen! Aber: Es ist nie zu spät aus dem Hamsterrad auszubrechen und neue Wege zu beschreiten.

Denke groß!



PS: Möchtest Du mehr zum Thema finanzielle Freiheit erfahren? Dann Besuche unseren Partnerblog auf meinefinanziellefreiheit.com. Alles zum Thema finanzielle Freiheit.

16 Comments

  1. Vincent sagt:

    Toller Artikel! Mit 7 Einheiten (6 in Hamburg und eine in Leipzig) stellen Immobilien auch für mich einen wichtigen Einkommensstrom dar! Da ich eine möglichst breite Diversifizierung wichtig finde setze ich aber auch auf Investitionen in andere Assetklassen und weitere Einkommensarten.
    Unter anderem gehe auch noch 3 Tage in der Woche meinem ganz normalen Angestelltenverhältnis nach. Außerdem spielen bei mir P2P-Kredite, Wertpapiere, Tages- und Festgeld und Edelmetalle eine Rolle. Zusätzlich habe ich Einnahmen über Airbnb (vermiete ein Zimmer) und drivy (vermiete einen großen Transporter für Umzüge und ähnliches).
    Beste Grüße aus Thailand
    Vincent von freaky finance

    • Julian sagt:

      Hallo Vincent, wow, das sind einige coole Ideen. Vor allem den Transporter finde ich gut. Da würde mich mal die Eigenkapitalrendite interessieren 😉 Ich miete manchmal auch so einen Transporter über ebay-kleinnanzeigen. Die sind meistens etwas in die Jahre gekommen, aber um ein paar Möbel zu transportieren, eignen sie sich sehr gut. Nur einen Stellplatz muss man haben…und jemanden, der die ständige Schlüsselübergabe macht.

      Viele Grüße nach Thailand!

  2. Vincent sagt:

    Hallo Julian,
    der Transporter ist Bj. 2010 und ich habe ihn vor 1,5 Jahren mit 50.000km gekauft.
    In 2 bis 3 Monaten werde ich ALLE Kosten (Kaufpreis, Reparaturen, Versicherung, Verschleißteile, usw.) komplett durch Einnahmen gedeckt haben.
    Dann hat das Fahrzeug ja immer noch einen gewissen Wert und verdient ab dann so richtig Geld… Alles was ich dann einnehme ist purer Gewinn, selbst wenn sich die Karre in Luft auflösen sollte.
    Stellplatz ist in der Tat von Vorteil. Selbst die Kosten für einen solchen würden die Marge aber nur unerheblich drücken! Bei der Plattform über die ich den Transporter anbiete kann man sich eine Box einbauen lassen, über die der Mieter das Fahrzeug per App öffnen können. Der Schlüssel befindet sich dann im Fahrzeug und der Mieter muss den Übernahmezustand mit Fotos, etc. in der App bestätigen. Dann braucht man sich um die Schlüsselübergabe auch nicht mehr kümmern. Ich nutze das System aber noch nicht und muss manchmal auf Bekannte für die Schlüsselübergabe zurückgreifen. Die werden dann an den Einnahmen beteiligt. Diese Ausgaben für die Beteiligungen sind in meiner Rechnung oben bereits berücksichtigt. Außerdem kann man die Abholung ja auch am Arbeitsplatz vereinbaren. Dann kommen die Mieter eben dahin.

    Nicht berücksichtigt habe ich was ich für meinen Umzug nach Frankreich gespart habe und 2 Campingurlaube für die ich keinen Camper mieten musste. In die Karre passt wunderbar ein 140x200er Lattenrost. Matratze drauf, Fahrräder und Campingzeug rein und ab in die Berge und ans Meer. Herrlich!

    Wie läuft das über eBay-Kleinanzeigen? Wie ist das Fahrzeug bzw. die Anmietung da versichert?
    Bei meinem Anbieter bezahlten die Mieter eine Gebühr für eine Extra-Versicherung. Im Schadensfall während der Anmietung ist meine eigene Versicherung komplett aus dem Spiel!

    Wenn du eh öfter einen mietest würde ich auch über das Modell nachdenken. Das läuft in jeder größeren Stadt ohne Probleme!

    Viele Grüße aus Chiang Mai!
    Vincent von freaky finance

    • Julian Julian sagt:

      Ja super, noch mehr Inspiration für den Transporter! Also bei ebay ist das so ein älteres Ding, wo eine Macke mehr oder weniger nicht auffällt. Versicherung ist glaube ich dann Haftpflicht über den Anbieter. Das ist in diesem Fall eine wohltätige Organisation…

  3. DOnald sagt:

    Warum zahlt Peter Lohnsteuer, wenn er von seinen Immobilien lebt? 😛

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Donald,

      im Rahmen privater Vermietung und Verpachtung unterliegt Peters Einkommen der Einkommenssteuer und wird somit mit seinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.

      Beste Grüße
      Chris

      • Karsten sagt:

        Hallo Chris,

        toller Artikel für die Motivation so schnell wie möglich mit dem Einstieg zu beginnen! Ich habe gerade auch mit einem Freund die erste Wohneinheit erworben. In 5 Jahren wollen wir gerne so weit sein wie Peter.

        Nur ein kleiner Hinweis zur Einkommensteuer: Du gehst von 34.000 € zu versteuernden Einkommen aus. In Wirklichkeit wäre es aber höher. Die 30.000€ für Zins und Tilgung sind teilweise auch zu versteuern. Nur die Zinsen sind steuerlich absetzbar, die Tilgungsleistung wirkt sich voll auf das zu versteuernde Einkommen aus. Bei der Annahme, dass von den 30.000€ noch 15.000€ in die Tilgung fließen, erhöht sich die Einkommensteuer bei einem z.v.E. von 49.000 € entsprechend auf 12.829 inkl Soli (laut Einkommensrechner des BMF). Peter muss daher mit monatlich 1764 € passivem Einkommen auskommen (gibt schlimmeres 😉 ). Davon ist dann allerdings noch die Krankenversicherung zu zahlen.

        Viele Grüße
        Karsten

        • Chris Chris sagt:

          Hallo Karsten,

          vielen Dank für die Korrektur. Du hast vollkommen Recht. In der Rechnung war versehentlich noch die Tilgung vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Wir haben die Rechnung jetzt entsprechend angepasst. Klar, davon muss Peter dann noch seine Krankenversicherung, Pflegeversicherung, etc… bezahlen. Bei geringen Lebenshaltungskosten, aber durchaus machbar :-).

          Beste Grüße
          Chris

  4. Auf dem Link oben kannst Du noch mehr zum Thema lesen – der vermietedichreich Gastartikel bei Freaky Finance!

  5. Peter2 sagt:

    Und was muss ein Peter im Monat als Angestellter verdienen, um die Maschinerie in Gang setzen zu können?

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Peter,

      der fiktive Peter sollte natürlich immer flüssige Mittel zur Verfügung haben, um die laufende Finanzierung zu bedienen (falls es mal zu Zahlungsausfällen durch den Mieter kommt). Pauschal lässt sich deine Frage nicht beantworten, wie viel Kapital er benötigt, um die erste Immobilie zu kaufen. Dies hängt stark von der persönlichen Bonität ab, sowie von notwendigen Sicherheiten, die die Bank zu Finanzierung benötigt. Entweder Peter bringt Eigenkapital mit ein, oder entsprechende Sicherheit (Lebensversicherungen, Festgeld, Aktien, etc..). Wenn Peter am Ende des Monats keine flüssigen Mittel übrig hat, muss er erstmal seine Ausgaben reduzieren und somit einen Puffer aufbauen.

      Der Kauf von kleineren Eigentumswohnungen ist dann schnell umsetzbar.

      Beste Grüße
      Chris

  6. Marcel sagt:

    Was ist mit dem passiven Einkommen , wenn sich nach 10 Jahren die Zinsen verdoppeln? Die Immobilie im Wert sinkt . Negativer leverage Effekt …. uvm

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Marcel,

      die ganzen „Was“ / „Wäre“ / „Wenns“ gilt es entsprechend vor Deinen Investment Entscheidungen zu Berücksichtigen und zu prüfen. Hierzu lassen sich natürlich ganze Bücher füllen und jeder verfolgt eine andere Philosophie was die Risikoanalyse angeht. Wichtig ist das Risiko so gering wie möglich zu halten und das wie angesprochen VOR dem Investment.

      Hinsichtlich Zinsen kannst du ja selber bestimmen wie lange die Zinsbindung laufen soll. Außerdem hängt die Zinsbindung stark von deiner persönlichen Strategie ab. Vielleicht planst du ja nach 10 Jahren zu verkaufen. In diesem Fall benötigst du keine 20 Jahre Zinsbindung. Bist du eher konservativ ausgerichtet, bieten sich längere Zinsbindungen an.

      Auch kann niemand 100% ausschließen, dass die Immobilie im Wert vielleicht mal sinkt. Du kannst aber entsprechende Risiken minimieren indem du deine Hausaufgaben machst und zum Beispiel den Standort genau unter die Lupe nimmst. Hier auch wieder die Frage: Willst Du mit dem Verkauf später Geld verdienen oder dem Cashflow? Im 1. Fall ist die Wertsteigerung sehr wichtig. Im 2. Fall ein netter Bonus.

      Beste Grüße
      Chris

  7. Chris sagt:

    Hallo Allerseiits. Eine kleine Ergänzung zum Artikel. Peter muss ein bisschen mehr als die 44.000 EUR versteuern. Die Tilgung stellt ebenfalls Einkommen dar und muss versteuert werden.

    Cooler Blog, weiter so.

    LG Chris

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Chris,

      die 44.000 EUR beinhalten keine Tilgung., d.h. dies ist der Betrag VOR der Tilgung in dem Beispiel. Genau wie du beschreibst erfolgt die Versteuerung VOR der Tilgung :-). Natürlich werden die Rücklagen auch entsprechend mit versteuert und nur die tatsächlich ausgegebenen Instandhaltungskosten fallen dann auch unter die Werbungskosten, die steuermindernd wirken.

      Beste Grüße
      Chris

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Deine Finanzielle Freiheit mit Immobilien!

Lerne, wie Du in Immobilien investierst.
Ohne Vorkenntnisse.

Komm zu uns in die vermiete dich reich Community. Du erhältst regelmäßig Wissen, Motivation und Tricks für Deinen Weg zur finanziellen Freiheit mit Immobilien.

Deine Daten bleiben nur bei uns und werden nicht weiter gegeben!
//]]>

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmst Du der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen