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Wie Du selbst mit Immobilien startest – Die 10 häufigsten Fragen

 

Den Kopf voller Fragezeichen

Du willst selbst loslegen und Deine erste Wohnung zum Vermieten kaufen? Hast aber viele Fragezeichen im Kopf und weißt nicht so recht, wie Du loslegen sollst? Das kennen wir sehr gut. Genauso ging es uns damals auch, als wir am Anfang standen! Und genau da wollen wir Dich abholen.

Der Immobilien-Funke ist vielleicht schon zu Dir übergesprungen, vielleicht willst Du Dich auch erst einmal informieren, was möglich ist, oder kennst auch schon die ein oder andere Erfolgsstory von bekannten Personen aus der Immobilienwelt?

Wir beantworten hier einige der häufigsten Fragen und können Dir so hoffentlich helfen, die ersten Hürden (vor allem im Kopf) zu nehmen!

 
Klug fragen können ist die halbe Weisheit.

Sir Francis von Verulam Bacon

 
1

Bin ich mit meinem Einkommen überhaupt geeignet für Immobilien?

Damit Du eine Finanzierung von der Bank bekommst, solltest Du regelmäßige und verlässliche Einkommensquellen haben. Das ist am einfachsten mit einem Angestelltenjob, den Du schon eine Weile hast und der möglichst unbefristet ist.

Bei Selbstständigen möchte die Bank meist sehen, dass Du über die letzten 2-3 Jahre bereits damit Geld verdienst.

Dein Einkommen sollte mindestens 2.000 € netto im Monat betragen, damit die Bank gerne Kredite vergibt. Als Paar mindestens 2.500 €.

Alternativ kann auch jemand mit regelmäßigem Einkommen für Dich bei der Bank bürgen. z.B. Eltern oder Verwandte. Wenn Du die Bankrate mal nicht zahlen kannst, springt Dein Bürge für Dich ein.

2

Ich habe keine großen Geldsummen, kann ich überhaupt loslegen?

Bevor Du Dein erstes Investment in eine Immobilie tätigst, solltest Du schon einen kleinen Geldpuffer aufgebaut haben. Meistens für zwei Dinge:

1. Puffer für alle Fälle. Es kann immer etwas passieren, wenn Du vermietest. Sei es, dass es mal einen Monat Leerstand gibt bei einem Mieterwechsel. Oder dass der Durchlauferhitzer seinen Geist aufgibt. Oder dass Du einen Handwerker kommen lassen musst, weil die Klospülung nicht korrekt läuft. Als Faustregel kannst Du Dir merken: der Puffer sollte mindestens 6 Monatskaltmieten des vermieteten Objekts betragen.

2. Die Nebenkosten beim Kauf. Dazu zählen Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintragung (vom Gericht). Diese betragen zwischen 5 und 15% vom Kaufpreis - je nach Bundesland und Maklerprovision. Es gibt einige Banken, die auch die Nebenkosten für Dich mitfinanzieren. Wenn diese z.B. 10% betragen, spricht man von einer 110%-Finanzierung. Dadurch wird der Zins allerdings höher. Viele Banken verlangen aber auch, dass Du selbst diese Kaufnebenkosten zahlst. Bei einer Wohnung für 50.000 € wären das also 5.000 € aus eigener Tasche.

Aber keine Sorge: das Eigenkapital ist bei JEDEM Investor immer das Nadelöhr, egal ob Profi oder Anfänger. Wenn Du es noch nicht tust: fang direkt an zu sparen!

3

Ich habe bisher überhaupt keine Ahnung von Immobilien, sollte ich dann die Finger davon lassen?

Auf keinen Fall! Nutze Deine Motivation und eigne Dir Wissen an. Wir haben es ebenso gemacht. Weder Chris noch ich haben Immobilienprofis in der Familie oder Verwandtschaft. Wir haben uns das Wissen komplett selbst angeeignet durch Bücher, Seminare, Online-Kurse, Expertengruppen.

Das wichtigste bei allem ist und bleibt aber, einfach anzufangen und es zu machen. 100 Bücher lesen bringt Dich alleine finanziell nicht weiter. Du musst einfach anfangen, es umzusetzen. Dabei kann man ganz einfach mit einer kleinen ersten Wohnung starten und üben. So haben wir es übrigens auch gemacht. Und Du wirst sehen: nach der ersten Wohnung und dem ersten Mieteingang auf Deinem Konto willst Du mehr! :-)

Und: setze Dir ein Ziel und bleibe fokussiert! Willst Du finanziell unabhängig werden? Willst Du Dir irgendwann aussuchen, was und wann Du arbeitest? Oder willst Du sogar Immobilien zu Deinem Hauptberuf machen? Egal, was es ist, schreib es auf und bleibe fokussiert!

4

Macht es bei den heutigen Preisen überhaupt noch Sinn, mit Immobilien loszulegen?

Definitiv! Ich habe von vielen Menschen gehört: "Hätte ich doch mal vor ein paar Jahren Immobilien gekauft. Da waren die Preise noch 50% tiefer." Und ich bin mir sicher: Die Leute werden das gleiche wieder in fünf Jahren sagen, wenn die Preise weiter gestiegen sind.

Die so genannte Immobilienblase wird von vielen gerne als Ausrede genutzt, dass man jetzt nicht mehr kaufen braucht. Aber das stimmt nicht. Es gibt so viele gute Deals da draußen, auch in den Online-Portalen, mit denen man Geld verdienen kann. Chris und ich sind immer auf der Suche nach guten Angeboten - und werden regelmäßig fündig!

Wir haben in unserem Blog übrigens sowohl Artikel zu den aktuellen Immobilienpreisen als auch zum Thema "Heute noch gute Angebote finden". Schau doch mal rein! Nur so viel an dieser Stelle: Im Vergleich zum europäischen Ausland sind Immobilien in Deutschland sehr günstig. Auch deswegen kommen immer mehr Investoren aus dem Ausland.

5

Was ist besser - Aktien oder Immobilien?

Beides und keins! Statt zu grübeln, was besser ist, sollte man sich am besten mit beidem vertraut machen und in beides investieren. Es gibt für beides Vor- und Nachteile.

Ich persönlich bevorzuge Immobilien, investiere aber gleichzeitig in Aktien. Was mir an Immobilien besser gefällt: ich kann selbst mehr Einfluss nehmen. Außerdem profitiere ich von Tag eins vom vollen Wert der Immobilie. Bei Aktien habe ich eine lange Ansparzeit, bis ich den gleichen Wert wie eine Immobilie zusammen habe. Ich bekomme also von Tag eins die Rendite auf einen deutlich höheren Wert als bei Aktien (unter der Annahme, dass ich die Immobilien nicht komplett in bar bezahle).

Aktien spiegeln Erwartungen und Annahmen des Marktes wieder, die man nie 100% verstehen oder kontrollieren kann. Ebenso wie die Unternehmen dahinter. Bei einer Immobilie hast Du Klarheit über jedes einzelne Element. Außerdem: Kurse unterliegen starken Schwankungen, und sowohl Market Timing als auch Stock Picking sind nur Spekulation.

Bei Cashflow-Immobilien sind Dir Kaufpreis-Schwankungen egal, denn gemietet wird immer. Aber: langfristig sind Aktien dennoch eine gute Anlageklasse. Am besten kombinierst Du Immobilien und Aktien, um nie alles auf eine einzige Karte zu setzen.

6

Kann ich nicht auch in Immobilien-Fonds investieren?

Ja, das geht. Zum Beispiel über REITs - Real-Estate-Investment-Trusts. Aber: am Ende bleiben die Eigenheiten von Aktienmärkten bestehen und Du hast nicht die Vorteile einer echten Immobilie. Insofern ist unsere Empfehlung: wenn Immobilien, dann richtig.

7

...aber was ist, wenn ich Mietnomaden in meiner Wohnung habe?

Jeder kennt eine Horror-Story zu Mietnomaden, die alles vermüllen und nie aus der Wohnung raus zu bekommen sind. Das ist auch oft das erste, was die Menschen entgegnen, wenn man über Immobilien spricht - übrigens dicht gefolgt von der "Immobilienblase".

Ja, Mietnomaden mag es geben - wir hatten noch keine. Das ist so ein kleiner Anteil, dass es nicht weiter ins Gewicht fällt. Für solche Fälle brauch man genau den Geldpuffer, um dem Risiko vorzubeugen. Kritisch wird es erst, wenn Du in Zahlungsschwierigkeiten kommst.

Es gibt aber einige Maßnahmen, mit denen Du selbst verhindern kannst, dass Du Dir so jemanden in die Wohnung holst: Selbstauskunft ausfüllen lassen (Falschangaben führen zur fristlosen Kündigung), Schufa-Auskunft einholen (lassen), mit dem vorherigen Vermieter sprechen. Damit wirst Du wahrscheinlich alle Kandidaten schon rausfiltern, bevor sie überhaupt zu Dir in die Wohnung kommen.

Wenn Du das berücksichtigst, kann es eigentlich nur noch vorkommen, dass Du einen Mietnomaden beim Kauf "mit übernimmst", da Du den Mieter eben nicht selbst nach den genannten Regeln auswählen konntest. Und das wirst Du vermutlich bei der Besichtigung schon erkennen können.

8

Kann ich vermieten und selbst zur Miete wohnen?

Na klar! Das tun wir auch - und übrigens auch viele anderen Immobilienprofis. Das schließt sich keineswegs aus. Dazu empfehlen wir Dir unseren Blog-Artikel, wo wir das Thema in Tiefe beleuchten.

Nur so viel: Aus Investorensicht macht es absolut Sinn, selbst zur Miete zu wohnen und Eigentum zu vermieten. Eigentum selbst zu bewohnen ist für das Gefühl und den Luxus, genau wie ein Sportwagen.

9

Ist vermieten nicht viel zu risikoreich?

Natürlich gibt es Risiken - so wie überall. Die gibt es auch, wenn Du Auto fährst. Wichtig ist, dass Du die Risiken kennst und Vorkehrungen triffst. Genau wie das Anschnallen im Auto, aufmerksam sein, oder der Airbag.

Risiken bei Immobilien können zum Beispiel sein:

--> Zahlungsausfall des Mieters. Dazu gibt es klare Regeln. Wenn der Mieter zwei Monate im Rückstand ist, darfst Du fristlos kündigen.

--> Leerstand. Klar, das kann immer mal passieren. Aber erstens hast Du dafür einen Puffer, zweitens verdienst Du in den vermieteten Monaten Geld, mit dem Du das mal ausgleichen kannst, und drittens solltest Du nur in Gegenden kaufen, bei denen eine gewisse Nachfrage existiert!

--> Große Investitionen an der Immobilie stehen an. Das muss vor Kauf einkalkuliert werden. Für Sanierungen, die den Wert heben, gibt die Bank gerne zusätzlichen Kredit - es gibt ja schließlich einen Gegenwert zum Geld. Laufende Instandhaltung hast Du sowieso, die bereits bei der Anfangskalkulation eingerechnet wird. DANACH muss der Cashflow der Immobilie immer noch positiv sein, damit Du Deinen Puffer weiter ausbauen kannst. Und für die größeren Maßnahmen wie Heizung, Dach, Leitungen etc. ist die Lebensdauer bekannt, nachzulesen und daher planbar. Großen Überraschungen kannst Du also gut vorbeugen!

Und mal ehrlich: wenn man gar nichts wagt, passiert auch nichts. Du bleibst da, wo Du heute bist. Und ein bisschen spannend darf es bei Investments ruhig auch mal sein - so lange es keine finanziellen Schwierigkeiten gibt :-)

10

Sollte ich mit einer Wohnung oder einem Haus starten?

Das ist Geschmackssache - ich habe schon beides von Profis gehört. Ich glaube, dass es gut ist, erst einmal mit einer Wohnung zu beginnen. Man lernt die Grundlagen und Fallstricke im überschaubaren Rahmen kennen. Man ist die der Eigentümergemeinschaft "behütet" und muss nicht alleine große Entscheidungen treffen. In der eigenen Wohnung kann man sich ausprobieren mit Mietverträgen, Mieterhöhungen, Renovierungen, Nebenkostenabrechnung, Mietersuche usw. Fehler haben noch nicht so eine große Auswirkung wie es bei einem Mehrfamilienhaus der Fall sein KANN.

Andererseits: Bei Häusern "fängt die Musik erst an", wie mal ein Mentor zu mir sagte. Insofern: Entscheide selbst, womit Du Dich wohler fühlst. Oft ist es ja auch eine Kostenfrage - wie viel Geld bekommst Du schon von der Bank und wie viel Puffer hast Du selbst schon aufgebaut.

 

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