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Steuertricks bei Immobilien: #1 Abschreibung der Immobilie

Steuertricks Immobilien
 

Jeder, der Immobilien vermietet, sollte sich intensiv mit dem Thema Steuern auseinander setzen. Denn beim Thema Steuern gibt es einige Stellschrauben, mit denen Du als Investor Deinen Netto-Cashflow, also Deine Einnahmen nach Abzug des Kapitaldienstes (Zins + Tilgung), Rücklagen und Steuern, stark beeinflussen kannst.

Es ist außerdem sehr wichtig, sich schon VOR dem Investment mit dem Thema Steuern auseinander zu setzen, um das Maximum an Rendite aus der vermieteten Immobilie heraus zu holen.

In diesem Artikel beschäftigen wir uns speziell mit dem Steuer-Thema "Abschreibungen bei der privaten Vermietung und Verpachtung". Immobilien fallen hier unter die Rubrik Absetzung für Abnutzung – kurz AfA. Die Abschreibung beeinflusst massiv das Betriebsergebnis der Immobilie.


Was bedeutet überhaupt Abschreibung?

Immobilien unterliegen im Laufe der Zeit der Abnutzung und verlieren aufgrund der Abnutzung somit an Wert. Gleichzeitig fallen nach dem Bau einer Immobilie nach einigen Jahren die ersten Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an. So kann es zum Beispiel sein, dass nach 10 Jahren die Fassade neu gestrichen, oder nach 30 Jahren das Dach neu eingedeckt werden muss. Die Immobilie altert und muss entsprechend gepflegt werden, um die Substanz und natürlich den Wert aufrecht zu erhalten.

Der Fiskus gewährt somit, je nach Baujahr der Immobilie, Steuervergünstigung mit der Hilfe der Abschreibungen, um den Werteverfall auszugleichen.

Doch nicht nur die Immobilie selber kann im Zusammenhang mit der Vermietung abgeschrieben werden. Auch Einbauküchen verlieren zum Beispiel an Wert und können gemäß der AfA Tabellen des Bundesfinanzministeriums abgeschrieben werden.

Wir wollen uns in diesem Beitrag aber auf die Immobilie selber konzentrieren - also den ersten Teil.


Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden

Wichtig für den Investor zu wissen: Es kann NUR der Gebäudewert abgeschrieben werden. Das heißt, das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet ist, unterliegt nicht der Abschreibung. Warum? Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung. Dieser verliert mit den Jahren nicht an Wert und unterliegt keinem Werteverfall, bei dem instandhaltende Maßnahmen erforderlich wären.

Für unsere weitere Betrachtung ist als wichtig, dass Du den Gebäudewert kennst, der als Basis für die Abschreibung gilt.


Wie Du den Gebäudewert anhand des Gesamtkaufpreises ermittelst

Wenn Du eine Immobilie erwirbst, kaufst Du im Regelfall auch das Grundstück direkt mit, auf der die Immobilie erbaut ist. Nun stellst sich die Frage, wie Du aus dem gesamten Kaufpreis, der sowohl die Immobilie als auch das Grundstück enthält, den reinen Immobilienwert ermittelst. Dies ist nicht ganz so trivial, da hier diverse Faktoren mit herein spielen.

Unser Ziel als Investor ist es, dass der Gebäudewert so hoch wie möglich ist, damit die Abschreibung aus steuerlicher Sicht hoch ausfällt. Denn diese wird als Kosten gewertet und schmälert somit Deinen zu versteuernden Gewinn aus den Mieteinnahmen.

Um den Gebäudewert zu ermitteln, bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe, die Du hier kostenlos downloaden kannst.

Berechnungsrelevante Daten sind hier das Baujahr, die Grundstücksgröße und Wohnfläche, der Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, sowie der Bodenrichtwert. Die Grundstücksgröße, Wohnfläche, Kaufpreis und Bodenrichtwert, auf den wir später noch eingehen, sind feste Größen. Mit Hilfe des Blattes auf Seite zwei der Arbeitshilfe lässt sich jedoch ein fiktives Baujahr errechnen.

Angenommen die Immobilie wurde 1952 erbaut. In der Zwischenzeit haben aber schon wieder viele Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer stattgefunden, so dass vor 5 Jahren neue Fenster und Außentüren installiert, sowie die Bäder saniert wurden. Dies führt zu einer unmittelbaren Erhöhung des fiktiven Baujahres. Die Immobilie wird für das Finanzamt jünger und dies führt damit zu einem höheren Gebäudewert.

Rechne also zunächst das fiktive Baujahr aus und setze dieses Baujahr wieder auf der ersten Seite ein. Was Du am Ende erhältst ist, eine Aufteilung nach Grund und Boden, sowie den Gebäudewert.

Es kann auch manchmal von Vorteil sein, eine für Dich günstige Aufteilung der Kaufpreise für Grund und Boden und für das Gebäude in den Kaufvertrag mit zu übernehmen. Das kann Dir beim Finanzamt helfen, jedoch ist das Amt nicht daran gebunden. Rechne hierzu im Vorfeld mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums den Gebäudewert möglichst realistisch, wie oben beschrieben, aus und lasse dies mit in den Kaufvertrag übernehmen. So kannst Du Dir manchmal lästige Diskussionen im Nachhinein mit dem Finanzamt ersparen.

Berechnungshilfe des Finanzministeriums

 
 

Der Bodenrichtwert

Zur Ermittlung des Gebäudewertes benötigst Du den so genannten Bodenrichtwert. Diese Werte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und spiegeln die aktuellen Bodenwerte in EUR pro Quadratmeter wieder. Den Bodenrichtwert des betroffenen Grundstückes findest Du schnell im Internet. Hier sind entsprechende Bodenrichtwertkarten auf einschlägigen Seiten hinterlegt. Für Nordrhein-Westfahlen hilft zum Beispiel die Internetseite https://www.boris.nrw.de weiter. Für alle weiteren Bundesländer einfach bei Google nach Bodenrichtwert + Bundesland suchen und Du erhältst die entsprechenden Internetseiten.

Im Zusammenhang mit Bodenrichtwerten solltest Du immer im Hinterkopf behalten, dass ein hoher Bodenrichtwert automatisch zu einem geringeren Gebäudewertanteil des Kaufpreises führt, da der Bodenwert hier automatisch einen höheren Anteil annimmt. Eine gute Lage reduziert also indirekt Dein Ergebnis bzw. Cashflow nach Steuern.


Älteres Gebäude = Höhere Abschreibung

Zur Bestimmung der Abschreibungsparameter benötigst Du wieder das echte Baujahr der Immobilie. So wird zwischen Gebäuden unterschieden, die vor 1925 und ab 1925 erbaut wurden. Gebäude mit einem Baujahr vor 1925 werden über 40 Jahre abgeschrieben. Da das Gebäude nach 40 Jahren vollständig abgeschrieben ist, ergibt sich somit eine jährliche Abschreibung von 2,5% (100% / 40 Jahre).

Gebäude, die ab 1925 erbaut wurden, werden über 50 Jahre abgeschrieben und unterliegen somit einer jährlichen Abschreibung von 2% (100% / 50 Jahre). Bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, ergibt sich hier also schon ein Abschreibungsvorteil von 0,5 Prozentpunkten.

Aber Achtung: Viele Altbauten unterliegen einem Sanierungsstau! Eine höhere Abschreibung von 2,5% ist natürlich attraktiv, jedoch sollte dies nur ein Bonus sein. Die Immobilie muss trotzdem bewirtschaftet werden, was bedeutet, dass Du auch die Instandhaltung übernehmen musst. Eine komplett abgewrackte Altbauimmobilie nur aufgrund der Abschreibung zu kaufen ist kein sinnvoller Weg, denn die Immobilie muss zwingend positiven Cashflow erzeugen!

Kaufst Du eine Immobilie unterjährig, wie es meistens der Fall ist, so kannst Du das Gebäude nur für die verbleibenden Monate abschreiben. Beispiel: Du hast du Immobilie am 01.09. erworben und sie unterliegt einer Abschreibung von 2% pro Jahr. Die Abschreibung im 1. Jahr beträgt dann 4/12 der 2% (4 Restmonate im Jahr des Kaufs).


Ein Beispiel zur Berechnung der Abschreibung

Peter kauft ein Mehrfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 400 qm für 480.000 EUR inkl. Kaufnebenkosten, welches 1953 erbaut wurde. Dieses Haus steht auf einem Grundstück mit einer Fläche von 500qm. Am 01.08. lässt er den Kaufpreis für diese Immobilie an den alten Eigentümer überweisen, so dass am 01.08. der Eigentumsübergang stattfindet. Peter weiß aus der Begehung mit dem Makler und den Objektunterlagen, dass im letzten Jahr die gesamte Heizungsanlage im Haus modernisiert wurde. Außerdem wurden alle Bäder erneuert. Der Bodenrichtwert liegt bei 200 EUR pro Quadratmeter.

Peter gibt nun alle Daten in das Tool des Bundesfinanzministeriums ein. Er berechnet zunächst das fiktive Baujahr und kommt hier auf das Baujahr 1962 (dies führt schon mal zu einem höheren Gebäudewert im Vergleich zum Baujahr 1953 und somit zu einer höheren Abschreibung).

Nach Überführung des fiktiven Baujahrs ergibt sich ein Gebäudewert von 313.112 EUR. Da das Gebäude 1953 erbaut wurde, muss dieses über 50 Jahre mit jeweils 2% pro Jahr abgeschrieben werden. Peter kann somit 2% der 313.112 EUR, also 6.262,24 EUR pro Jahr abschreiben. Dieser Betrag stellt also Kosten dar und reduziert sein zu versteuerndes Einkommen. Aber Achtung: Da er erst seit August Eigentümer dieser Immobilie ist, erfolgt die Abschreibung im ersten Jahr nur anteilig und beträgt somit 5/12 von 6.262,24 EUR in Jahr 1, also 2.609,26 EUR.

 
 

Die Cashflow Rechnung nach Abschreibung

Peter erzielt mit der Immobilie Mieterträge in Höhe von 3.200 EUR pro Monat, sein Kapitaldienst an die Bank für die Finanzierung beträgt 1.800 EUR (2% Zins, 2% Tilgung). Für Rücklagen und Hausverwaltung kalkuliert er 25% der Kaltmiete, also 800 EUR pro Monat.

Ohne Abschreibung sieht die vereinfachte Rechnung wie folgt aus: Sein zu versteuerndes Einkommen aus den Mieterträgen wäre somit pro Monat 3.200 EUR (Mieterträge) – 800 EUR (Zinsen) – 300 EUR (Hausverwaltung) = 2.100 EUR. Bei einem Steuersatz von angenommenen 40% ergibt sich hier eine Steuerlast von 840 EUR und es bleiben 1.260 EUR nach Steuern. Die Tilgung ist steuerlich übrigens nicht relevant, da es sich nur um die Rückzahlung des geliehenen Geldes handelt.

Nun kommt die Abschreibung ins Spiel: Sein zu versteuerndes Einkommen aus den Mieterträgen beträgt inklusive der Abschreibung pro Monat 3.200 EUR (Mieterträge) – 800 EUR (Zinsen) – 300 EUR (Hausverwaltung) – 6.262 EUR / 12 (Abschreibung pro Monat) = 1.578 EUR.

Da die Abschreibung nur virtuell von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen wird, sieht die Steuerlast wie folgt aus:

Bei einem Steuersatz von 40% ergibt sich nun eine Steuerlast von 631 EUR (40% von 1.578 EUR). Peter bleiben somit 3200 EUR (Mieteinnahmen) – 800 EUR (Zinsen) – 300 EUR (Hausverwaltung) – 631 EUR (Steuer) = 1.469 EUR

Zusammengefasst:
Steuerlast im Monat ohne Abschreibung: 840 EUR
Steuerlast im Monat mit Abschreibung: 631 EUR

Nach Abschreibung verbleiben Peter somit über 200 EUR mehr Netto! In beiden Fällen ist hiervon noch die Tilgung zu bezahlen.


Insider-Tipp: Wie Du die Abschreibung weiter erhöhen kannst

Bei Gebäuden, bei denen die Bausubstanz starke Mängel aufweist, besteht die Möglichkeit die Restnutzungsdauer zu verkürzen und damit die Abschreibung pro Jahr deutlich zu erhöhen. Hierzu ist es notwendig einen Sachverständigen mit der Schätzung der Restnutzungsdauer zu beauftragen. Dieser fertigt nach der Begutachtung (oder auch nur durch Deine mündlichen Angaben) eine kurze Beurteilung an, aus dem die Restnutzungsdauer hervor geht. Hierfür wendet er in der Regel die so genannte Punktrastermethode an. Die Beurteilung benötigst Du, um beim Finanzamt die verkürzte Restnutzungsdauer zu begründen.

Diese Möglichkeit kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn das Haus hohen Instandhaltungsstau aufweist und in schlechtem Zustand ist; also besonders lange keine Modernisierungen mehr gemacht wurden an Fenstern, Leitungen, Heizungsanlage, Treppenhaus, Bädern etc. Je schlechter das Haus dasteht, desto kürzer die Restnutzungsdauer und desto höher die Abschreibungen für den Investor. Das geht übrigens auch für eine Eigentumswohnung in einem Haus.

Beschreibt dieses Gutachten zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, so lassen sich pro Jahr ganze 10% des Gebäudewertes abschreiben (100% / 10 Jahre). Doch so eine Beurteilung ist keine Garantie dafür, dass Dein Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer akzeptiert. Da kann man nur sagen: Ausprobieren! So ein kleines Gutachten kostet meist unter 150 Euro, kann dafür aber Deinen Cashflow pro Monat erheblich verbessern, so dass Du die Kosten dafür schnell wieder drin hast. Wichtig: Diese Beurteilung muss in der ersten Steuererklärung nach Kauf untergebracht werden. Denn dann wird die Abschreibung für die gesamte Laufzeit der Immobilie festgelegt.

Doch natürlich sollte man bei so einem Objekt auch achtsam sein: Zum einen könnte es hier zu höheren Instandhaltungskosten kommen, zum anderen solltest Du Dir als Investor eine Exit-Strategie für die Zeit überlegen, nachdem das Gebäude vollständig abgeschrieben ist und Du nicht mehr von den Steuervorteilen profitieren kannst. Hier bietet sich ein entsprechender Verkauf an. Das Objekt sollte sich auf jeden Fall auch ohne diesen Steuer-Trick rechnen. Denn Steuergesetze können sich immer ändern, und ein Investment sollte sich nie allein durch Steuervorteile rechnen.

In dem nächsten Teil der Serie geht es weiter mit der Abschreibung von Einrichtungsgegenständen. Außerdem zeigen wir Dir, wann Renovierungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können und wann diese über mehrere Jahre Abgeschrieben werden müssen.

 

Was Du aus dem Artikel mitnehmen solltest

  • Nur das Gebäude unterliegt der Abnutzung und somit der Abschreibung.
  • Mit Hilfe der Abschreibung lässt sich die Steuerlast aus Mieteinnahmen massiv reduzieren.
  • Lass im Kaufvertrag die Kosten für Grund/Boden und Gebäudewert aufteilen. So kannst Du Dir oft Diskussionen mit dem Finanzamt ersparen.
  • Rechne mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums das fiktive Baujahr aus. Dieses sollte möglichst größer werden (jüngeres Baujahr), um den Gebäudewert zu erhöhen.
  • Errechne den Gebäudewert schon VOR dem Kauf. Achte auch darauf, dass Dein Steuerberater hier den Gebäudewert möglichst hoch für Dich rechnet.
  • Altbauimmobilien (vor Baujahr 1925) können Sinn machen (2,5% Abschreibung), müssen aber speziell in Richtung Instandhaltungsstau geprüft werden.
  • Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die Abschreibung. Prüfe daher, ob sich die Restnutzungsdauer Deiner Immobilie über einen Gutachter weiter reduzieren lässt und ob Dein Finanzamt dies akzeptiert.
  • Je höher die Abschreibung, desto kleiner die Steuerlast und desto mehr Netto-Cashflow für Dich als Investor.
 

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8 Comments

  1. Sehr schön und ausführlich erklärt! Damit sollte doch jeder etwas anfangen können.
    Auf die Idee, die Restnutzungsdauer für die AfA zu verkürzen, bin ich noch nicht gekommen.
    Vielen Dank für den Hinweis!
    Gruß
    Vincent

  2. Moin Chris,

    die Idee mit dem Sachverständigen und dem Gutachten zur Restnutzungsdauer finde ich spannend. Hast Du persönlich schon Erfahrungen damit gemacht, bzw. kannst Du sagen, ob die Finanzämter mit einem Gutachten ohne wieteres einverstanden sind? Ich könnte mir vorstellen, dass Sie das Gutachten erstmal anzweifeln.
    Ich bin gespannt auf deine Rückmeldung.

    Beste Grüße
    Yanneck

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Yanneck,

      ja, das ist wirklich spannend. Wir haben diese Möglichkeit gerade selbst angewendet. Gutachter und Steuerberater machen mit. Jetzt kommt es nur noch auf das Finanzamt an. In einigen Wochen werden wir es sicher wissen, wenn der Steuerbescheid kommt – zumindest für unser lokales Finanzamt. Wir geben dann hier direkt ein Update dazu! Bis dahin: Daumen drücken.

      Viele Grüße
      Julian

    • Julian sagt:

      UPDATE: Das Finanzamt hat die erhöhte Abschreibung akzeptiert!! Es funktioniert also tatsächlich!

  3. Christian sagt:

    Hallo Chris,

    du schreibst im Beispiel, dass Peter erst im April Eigentümer wurde. Sollte die anteilige Abschreibung dann nicht 9/12 sein, da er 9 von 12 Monaten im ersten Jahr Eigentümer war?

    Grüße

    Christian

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Christian,

      Du hast vollkommen recht. Das Kaufdatum sollte im Beispiel der Monat August sein. Dann passt auch die Beispielrechnung :-). Danke für den Hinweis und beste Grüße!

      Chris

  4. Schöner Artikel!

    Steuergesetze sind in der Tat eine schwierige Speilwiese! In Österreich gibt es z.B. zwei wesentliche Abweichungen:
    1I Wenn im 1. Halbjahr gekauft wird, kann die gesamte Jahres-AfA angesetzt werden, wenn im 2. Halbjahr, nur die halbe – es kommt also zu keiner Aliquotierung nach Monaten
    2) Die letzte Steuerrefort hat die Restnutzungsdauern angehoben und führt nun i.E. zu niedrigeren jährlichen Abschreibemöglichkeiten – zuvor gemachte Business-Pläne sind also obsolet bzw. durch Eingriff des Steuergesetzgebers schlechter geworden

    Viele Grüße und happy (real estate) investing,
    FF

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