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So wirst Du reich mit Immobilien: Die 3 Strategien

Strategie
 


Welche Strategie ist die richtige für Dich?

Man kann nicht pauschal sagen, dass es nur EINE einzig wahre Strategie gibt, die die meiste Rendite abwirft. Genau wie bei anderen Anlageformen existiert kein Heiliger Gral. Eine Strategie muss zu Deinen persönlichen Bedürfnissen und Empfindungen passen. Du musst Dich bei der Strategie wohl fühlen und es sollte Dir Spaß machen, die Strategie umzusetzen. Nur so wirst Du langfristig mit Immobilien erfolgt haben.

Es gibt nicht die eine beste Strategie, sondern die Strategie muss zu DIR passen.

Legen wir also los und schauen uns die drei gängigsten Investmentstrategien für Immobilien an.


Strategie 1: Buy and Hold

Man kann schon fast behaupten, die Buy and Hold-Strategie sei etwas für Faule. Der der Name schon erschließen lässt, kaufst Du bei dieser Strategie das Objekt und hälst dieses erstmal auf unbestimmte Zeit. Hierbei bietet es sich auf Immobilien zu setzen, die bereits voll vermietet sind. Zum anderen sollte der Cashflow nach Kapitaldienst (Zins+Tilgung) am Tag des Besitzübergangs direkt positiv sein. Denn der "Buy and Holder" will möglichst wenig Aufwand mit der Immobilie haben. Renovierungen werden bei dieser Strategie nur durchgeführt, um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu bringen. Das können zum Beispiel kleinere Schönheitsreparaturen oder ein neuer Anstrich sein.

Der einzige Hebel zur Steigerung des ROI (Return On Investment) wird hier durch die Angleichung der Mieten an den lokalen Mietspiegel hervor gebracht. Insofern sind besonders Wohnungen interessant, bei denen die Miete unter dem Mietspiegel liegt, da mit wenig Aufwand die monatlichen Einnahmen erhöht werden können. Wenn Du also frisch als Investor einsteigst, könnte diese Strategie genau das Richtige sein.


Strategie 2: Fix and Flip

Die zweite Strategie, die wir Dir vorstellen, nennt sich "Fix and Flip". Auch der Inhalt dieser Strategie lässt sich schon aus dem Namen ableiten. Aus dem Englischen frei übersetzt bedeutet "Fix and Flip" nichts Anderes, als Immobilienobjekte in einem renovierungsbedürftigem Zustand zu kaufen, diese dann aufzuwerten durch geeignete Renovierungsmaßnahmen und anschließend mit einem Gewinn nach Abzug der Renovierungskosten wieder zu verkaufen.

Doch Achtung: Zum einen musst du den Gewinn versteuern, wenn du die Immobilie nicht mindestens 10 Jahre in Deinem privaten Bestand hältst. Zum anderen besteht als Privatinvestor hier die Gefahr, dass Du Dich aus steuerlicher Sicht gewerblich Infizierst. Wenn Du innerhalb von 3 Jahren mehr als 5 Objekte verkaufst, ordnet Dich das Finanzamt als gewerblichen Immobilienhändler ein. Sämtliche Steuervorteile wie z.B. die Abschreibung des Gebäudewertes musst du unter Umständen vollständig zurück zahlen. Jeder weitere Verkauf, auch wenn dieser erst nach 10 Jahren Haltedauer erfolgt, ist voll zu versteuern.

Für eine Fix und Flip Strategie bietet es sich daher an das ganze über eine GmbH laufen zu lassen. Hier werden die Immobilien dann in der GmbH geführt, die GmbH zahlt die entsprechenden Steuern und Du "infizierst" Dich nicht privat als Gewerblicher.

Wer also diese Strategie verfolgt, sollte sich vorher ausgiebig mit seinem Steuerberater auseinander setzen.


Strategie 3: Die 1/3/10 Strategie

Die 1/3/10 Strategie ist eine Strategie, die bei richtiger Verwendung zu hoher nachhaltiger Rendite führen kann. Bei dieser Strategie machst Du das Finanzamt zu Deinem Freund (ja, das geht wirklich!), indem die Steuer hier für Dich arbeitet. Wir nutzen also hier die Steuergesetze für uns optimal aus.

Die 1/3/10 Strategie in Kurzfassung funktioniert so: Kaufe Immobilien, die möglichst direkt in Jahr 1 einen positiven Cashflow abwerfen, hübsche diese nur mit dem Nötigsten unter Berücksichtigung bestimmter Regeln auf (mehr dazu gleich), halte sie 3 Jahre im Bestand, steigere den Wert durch aufwertende Maßnahmen und verkaufe nach 10 Jahren steuerfrei.


Das 1. bis 3. Jahr

In den ersten Jahren renovierst Du nur das Nötigste. Also das, was wirklich sein muss oder was mit wenig Aufwand einen großen Effekt erzielt. Der Gesetzgeber sieht hier vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises, hier zählt nur der Gebäudewert, als Werbungskosten im Jahr der Ausgaben 100% steuerlich geltend gemacht werden können. Du solltest also darauf achten, dass Du in den ersten 3 Jahren diese Grenze nicht überschreitest, da Du die Investitionen ansonsten über die üblichen 40 (Baujahr vor 1925) bzw. 50 Jahre (nach 1925) abschreiben musst.

Werbungskostenerstattung im Folgejahr der Ausgabe ist immer attraktiver als eine Abschreibung über den langen oben genannten Zeitraum., da Du das Kapital direkt wieder bekommst und für Deinen nächsten Deal nutzen kannst.


Ab dem 3. Jahr

Ab dem dritten Jahr steht Dir frei so viel zu sanieren und renovieren wie du möchtest, da Du nun jeglichen Renovierungsaufwand im Zusammenhang mit Deiner vermieteten Immobilie als Werbungskosten im Folgejahr der Ausgabe steuerlich absetzen kannst. Das heißt, Du bekommst knapp die Hälfte der Kosten durch Steuererstattung zurück. Der Staat subventioniert Dir also die Hälfte der Renovierung! Durch die Renovierung wiederum lassen sich die Mieten deutlich steigern und die Attraktivität der Immobilie insgesamt verbessern. Investoren, dessen Mieter nach dem 3. Jahr auszieht, können sich also freuen, eine umfassende Renovierung mit anschließender Mietanpassung durchzuführen.

UND: on top kannst Du die Immobilie dann noch von der Bank neu bewerten lassen (und zwar höher) und hast nach drei Jahren einen hübschen freien Puffer durch die Immobilie, den Du neu beleihen kannst. Sprich: Je nach Höhe des Puffers, also der Differenz der Restkreditschuld und der neuen Bewertung, kannst Du diesen für Deinen nächsten Deal einsetzen anstatt Dein Eigenkapital nutzen zu müssen, zum Beispiel für die Kaufnebenkosten. Na, wenn das keine super Kombination ist!


Ab dem 10. Jahr

Nach 10 Jahren im privaten Bestand lässt sich das Objekt nun steuerfrei verkaufen. Zum einen hast Du nun der Wert der Immobilie durch die Renovierungen immens gesteigert und zum anderen die Immobilie durch den Mieter weiter tilgen lassen und, wenn alles korrekt gelaufen ist, über die 10 Jahre einen ordentlichen Cashflow kassiert. Im Regelfall lässt sich die Immobilie, sofern der Standort entsprechend gewählt ist, dann mit Gewinn verkaufen. Das Finanzamt hat das ganze noch über die Laufzeit subventioniert. Nun ist es Dir selber überlassen, die Immobilie weiter zu betreiben oder zu veräußern.



 

Zusammenfassung


Es gibt diverse Strategien, wenn Du in Immobilien investieren möchtest. Die drei gängigsten Strategien haben wir hier beschrieben. Die Strategie sollte auf Deine persönlichen Bedürfnisse abgestimmt sein und Du sollte Dich mit der Strategie wohlfühlen. Natürlich ist auch die Kombination von mehreren Strategien möglich. Einsteiger sollten jedoch mit der einfachsten Strategie beginnen: Buy & Hold. Wenn diese dann in Fleisch und Blut übergegangen ist, kannst Du parallel zu nächsten über gehen.

Fix & Flip ist die arbeitsintensivere Strategie, die Dir aber vergleichsweise schnell gutes Kapital einbringen kann. Sie ist nicht auf einen regelmäßigen monatlichen Cashflow ausgerichtet, wie die anderen beiden Strategien. Hierbei solltest Du Dich gut mit Renovierungskosten, Nachfrage nach bestimmten Immobilien sowie Wünschen potenzieller Käufer auseinander setzen, um auch wirklich einen Gewinn zu realisieren.

Die 3/10 Strategie ist unser persönlicher Favorit. Sie kombiniert einerseits die Einfachheit von Buy & Hold mit optimaler Ausnutzung der Steuergesetze. Kombiniert ergibt dies Deine Lizenz zum Gelddrucken!

2 Comments

  1. Moin,
    grundsätzlich stimme ich natürlich zu, dass ein positiver Cashflow gegeben sein muss.
    Bei einem Objekt vor ein paar Jahren habe ich allerdings mal eine extrem hohe Tilgung gewählt, um zu erreichen, dass das Objekt nach der ersten Zinsbindung (10 Jahre) schuldenfrei ist. Also ein Volltilgerdarlehen bei einem Buy&Hold-Objekt.
    Die Darlehenskonditionen für ein Volltilger sind oft besser und die Steuerersparnis in meinem Fall für die Darlehensdauer vergleichsweise höher). Trotzdem habe ich in den 10 Jahren natürlich eine Unterdeckung aber dafür ab Jahr 11 einen entsprechend viel höheren Überschuss (Cashflow).

    Außerdem erspare ich mir die lästige Anschlussfinanzierung. Die Finanzierer rauben mir langsam den letzten Nerv! Einerseits sagen sie mir, ich wäre ein Traum/Idealkunde und andererseits wollen sie alles doppelt und dreifach wissen und es dauert Ewigkeiten bis das Darlehen unter Dach und Fach ist, selbst wenn man schon 25 Jahre Kunde ist. Inzwischen spielt gefühlt schon die Schuhgröße eine Rolle bei der Finanzierung. Das war allerdings eine Vollfinanzierung inkl. aller Nebenkosten.

    Aber selbst bei einer Anschlussfinanzierung wollen sie wirklich alles wissen. Bei einem Objekt, für dass sie selbst die Ursprungsfinanzierung gestellt haben. Das macht kein Spaß mehr!

    So jetzt bin ich ein bisschen ins Schimpfen gekommen… Zurück zu meiner Frage: Wo ist mein Denkfehler mit dem Volltilger? Das Objekt ist doch in absoluten Zahlen auch billiger, je schneller es abbezahlt ist!? Klar, muss man es sich leisten können und das auch, wenn man plötzlich arbeitslos, berufsunfähig oder ähnliches wird. Es sollte also ausreichend Kapital an anderer Stelle für den Notfall vorhanden sein.
    Aber wenn das sichergestellt ist, spricht etwas dagegen?

    Danke und Gruß
    Vincent

    • Chris Chris sagt:


      Hi Vincent,

      danke für deinen ausführlichen Kommentar! Grundsätzlich ist es ja immer eine Frage deiner persönlichen Strategie, wie hoch du tilgst. Ich persönlich würde keine Objekte kaufen, die mir nicht innerhalb der ersten Monate einen Cashflowüberschuss nach Zins-, Tilung, Bewirtschaftung und Rücklagen liefern, da für mich erstmal der Cashflow im Vordergrund steht. Nach 10 bis 15 Jahren, je nach Zinsbindung, schließe ich einen Verkauf nicht aus. Dazu braucht das Objekt ja nicht vollständig getilgt sein, da ich nach 10 Jahren ohnehin aus dem Kreditvertrag raus komme und diesen mit den Verkaufserlösen vollständig tilge. Natürlich soll hier auch noch ein entsprechender Gewinn raus springen.

      Daher setze ich die Tilungs immer möglichst niedrig an (um die 2%) und lasse mir zum einen das Objekt von den Mietern abzahlen und generiere darüber hinaus Cashflow für neue Käufe. Bei selbst genutzten Immobilien sieh das ganze Szenario natürlich anders aus. Hier möchte ich möglichst wenig Zinsen von meinem eigenen Geld (Netto) zahlen und tilge möglichst schnell.

      Ich hoffe das beantwortet deine Frage.

      Beste Grüße
      Chris

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