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Mit einmalig 8.000€ einmalig monatlich 200€ netto verdienen – ein Leben lang

 

So eine hohe Rendite in Top-Städten zu finden, halten viele mittlerweile für unmöglich. Aber es funktioniert und das auch heute noch. Und das ganz ohne besondere Tricks und sogar über das Portal Immoscout24.

In diesem Artikel berichte ich Euch, wie das funktioniert hat.


Die Suche kostet Zeit!

Das muss ich direkt zu Anfang sagen: Ich stecke einiges an Zeit in die tägliche Suche nach guten Immobilien-Deals. Ich schätze im Schnitt 60 Minuten am Tag. Dazu zählen folgende Aktivitäten:

  • Der Check der Emails der Suchagenten verschiedener Immobilien-Portale, von denen ich täglich mindestens 10 erhalte
  • Manuelle Suche über die Portale, da doch nie alle Angebote über die Suchagenten erfasst werden oder manche Portale keine Emails schicken; folgende Portal und Meta-Seiten nutze ich: Immobilienscout24, Immonet, Immowelt, Nestoria, Ebay Kleineanzeigen, Kalaydo.
  • Korrespondenz mit Maklern, um Unterlagen anzufragen, wenn ich ein Objekt nach Check mit dem Rendite-Tool für lohnenswert halte.
  • Und natürlich Immobilien live besichtigen. Das kann je nach Fahrtweg auch noch deutlich mehr Zeit kosten.

Häufig sind die wirklich guten Angebote nur wenige Tage online. Manchmal sogar nur ein paar Stunden. Wenn man dann nur einmal die Woche schaut, verpasst man diese! Die Anbieter nehmen die Anzeige dann wieder raus, wenn sie schon in kurzer Zeit unzählige Anfragen erhalten. So eine sehr große Nachfrage ist häufig leider auch ein Grund dafür, dass der Preis noch steigt oder die Leute sich hochbieten.


Die inserierte Wohnung

Jahr 2016: Die Wohnung, die ich bei meiner täglichen Suche aufgespürt habe, war bei Immoscout24 inseriert mit folgenden Eckdaten:

 

Die Fakten


Düsseldorf Stadtmitte

Mindestgebot: 64.900 €

Baujahr 1951, 45qm, 2 Zimmer, 2. OG

Jahresnettomiete: 8.160 €

Nicht-umlegbare Nebenkosten: rund 1.000 € pro Jahr (normaler Wert bei der Größe)

Cashflow nach Steuern gemäß Rendite-Tool: 200 € im Monat (netto!!)

Zustand: stark modernisierungsbedürftig

Gaszentral-Heizung

„Ideal für alle, die selbst renovieren können und wollen.“ (ich weder noch!)

OPEN-HOUSE Sammel-Besichtigung – Tag X 15-16 Uhr

Mit Makler insgesamt rund 12% Kaufnebenkosten

 

Auf den ersten Blick ein wirklicher Preiskracher! Das Angebot versprach also eine Bruttorendite von 8.160 / 64.900 = 12,6% bzw. einen Marktfaktor von 64.900 / 8.160 = 8. Außerdem ein Netto-Cashflow von 200 € pro Monat – mit einer einzigen Wohnung!

Im Zentrum von Düsseldorf eigentlich etwas, das einen riesen Haken haben musste!


Was sofort auffällt, ist natürlich das „Mindestgebot“. Theoretisch könnte dort auch 100 € stehen, denn fast immer regelt die Nachfrage den Preis, der sich dann auf einem üblichen Niveau einpendelt. In den teuren Städten bedeutet das meist: Zu teuer, um damit Geld zu verdienen!


Schnell handeln war angesagt

Ich rief sofort an und wurde zu der offenen Besichtigung eingeladen. Schnelligkeit war wichtig, denn nach ein paar Tagen war die Anzeige tatsächlich wieder offline, sogar noch vor der Besichtigung.

In diesem Fall bin ich auf das Angebot über einen meiner Suchagenten von Immoscout24 aufmerksam geworden. Das ist der Marktführer mit der größten Reichweite. Sobald eine Immobilie dort inseriert wird, ist der Preis meistens schon „verdorben“. Von den on-market Varianten also der schlechteste Fall für uns als Investor


Besichtigung vor Ort

Nach der Beschreibung „stark modernisierungsbedürftig“ habe ich mich bereits auf einiges gefasst gemacht. Und so war es dann auch. Das Haus war von außen nicht schön, aber noch in Ordnung. Die Eingangstüre schloss nicht richtig und der Hausflur war ungepflegt. An mehreren Stellen waren Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken. Die hintere Hausfassade sah sehr unansprechend aus.

Die Wohnung selbst war zu meiner Überraschung möbliert, was nicht im Exposé stand. Die Möbel waren einfach und im mittleren Zustand. Aber immerhin! Die Wohnküche war voll eingerichtet samt Geschirr und Elektrogeräten, ebenso beide Zimmer mit Betten, Schränken und sonstigen Möbeln. Daher vermutlich auch die recht hohe Kaltmiete – für die möblierte Vermietung!

Von den zwei Zimmern war eines ein gefangener Raum, also nur über das andere Zimmer zu erreichen. Nochmal ein deutlicher Nachteil. Das Bad musste nach Auszug auf jeden Fall modernisiert werden. Für ein komplett neues Bad kann man übrigens ganz grob 5.000 € ansetzen, plus/minus je nach Ausstattung und Größe.

Bewohnt wurde die Wohnung von zwei netten Flüchtlings-Brüdern. Die Miete kam entsprechend vom Jobcenter und der Mietvertrag war unbefristet. Im ungepflegten Innenhof stand einiges an Sperrmüll herum. Nach vorne raus lag das Haus an einer gut befahrenen Straße.

Aber trotz Allem: Es ist und bleibt Düsseldorf Stadtmitte. Und das bedeutet so gut wie niemals Leerstand, wenn die jetzigen Mieter irgendwann ausziehen. Egal, wie der Zustand des Hauses ist.
 
Ob du glaubst etwas erreichen zu können oder nicht – du liegst immer richtig.

Henry Ford

 
Teil der Fassade
Eingangsbereich
 
Feuchtigkeit im Hausflur
Marode Tür zum Innenhof
 

Die Risiken

Nach der Besichtigung überlegte ich mir, wie ich die Wohnung bei der nächsten Vermietung einsetzen könnte und welche Risiken es gab:

  • Anschlussvermietung: Was tun, wenn die beiden Flüchtlinge irgendwann ausziehen würden? Ob ich die gleiche hohe Miete nochmal bekommen würde, war nicht sicher. Ich prüfte daher, dass sich die Vermietung auch zum normalen Preis von rund 9 € rechnen würde. Mein Cashflow wäre dann trotzdem noch bei 50 €. Nicht gut, aber ausreichend. Alternativ könnte ich an Studenten vermieten, pro Zimmer 200-250 € nehmen und käme auf 40-100 € Cashflow netto. Als schick möbliertes Business-Apartment war der Rest des Hauses vermutlich zu schlecht.
  • Sonderumlage: Laut Unterlagen gab es eine ordentliche Rücklage von rund 100.000 € für zwei Häuser in der Eigentümergemeinschaft mit insgesamt ca. 20 Einheiten. Für Arbeiten an Fassade, Dach oder Heizung wäre also erstmal genug vorhanden, so dass keine Sonderumlage zu befürchten war.
  • Feuchtigkeitsschäden: Diese sind fast immer Sache für die Versicherung. Wenn also ein akuter Schaden vorlag irgendwo hinter den Treppenhaus-Wänden, würde die Gebäudeversicherung dafür aufkommen. Also auch hier nichts Ernstes zu befürchten.
  • Unsicherheit beim Thema Flüchtlinge: Nachdem ich die zwei Brüder kennen lernte, hatte ich ein gutes Gefühl. Die Wohnung war gepflegt, sie waren sehr umgänglich, lernten deutsch und studierten. Gleichzeitig erfuhr ich bei der Finanzierungs-Suche aber, dass einige Banken ebenfalls unsicher waren, da die Vermietung an Flüchtlinge noch recht neu und unbekannt war. Für einige Banken war das sogar ein Ausschlusskriterium.

Nachdem ich die Risiken gut eingrenzen und abschätzen konnte, war ich bereit, ein Angebot zu machen. Denn gerade diese (nicht wirklich ernsten) Risiken würden sicherlich viele anderen Interessenten sofort abschrecken. Und das war eine Chance, die ich nutzen musste!


Mein Angebot und die Zusage

Ich schickte eine Email an den Makler mit meinem Angebot: 67.000 €. Ich war mir fast sicher, dass ich damit den Zuschlag nicht bekommen würde. 1.490 € pro Quadratmeter im Zentrum war trotz allen Nachteilen immer noch ein Schnäppchen. Ich schrieb außerdem, dass ich bereits zahlreiche andere Immobilien besäße und eine Finanzierung sicher hätte – das kommt bei Maklern immer gut an! Außerdem bot ich noch eine Kleinigkeit für die Kaffeekasse an – natürlich offiziell und korrekt :-)

Und siehe da - ich bekam folgende positive Antwort: Der Verkäufer muss mindestens 68.000 € haben, wäre dafür aber bereit zu verkaufen!!

VOLLTREFFER! Das war eine Zusage!!


Ich habe häufig überlegt, warum der Preis nicht höher ging. Ich vermute, viele waren durch den Zustand des Hauses abgeschreckt. Und vermutlich haben viele Banken zu der Immobilie NEIN gesagt. Es war wahrscheinlich auch noch ein Kredit offen beim Verkäufer und der erwartete Mindestgewinn bisher noch nicht erreicht.

Da sich auch meine üblichen Banken bei dem Objekt etwas zierten, ließ ich parallel zur Verhandlung mit dem Makler meinen Finanzierungsvermittler nach alternativen Banken suchen. Insgesamt floss auch in die Bankensuche nochmal einiges an Energie und Zeit rein. Aber vielleicht verschaffte mir auch genau das den entscheidenden Vorteil gegenüber den anderen Interessenten!

Ich landete schließlich bei einer Online-Bank, die mir eine Zusage zu einer 100% Finanzierung gab und sich überhaupt nicht weiter an den Objektdetails störte.


Meine Errungenschaft in Zahlen

Das bedeutete also unterm Strich: Ich musste rund 8.000 € aus eigener Kasse zahlen für die Kaufnebenkosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintragung (insgesamt rund 12% vom Kaufpreis in diesem Fall).

Dafür bekam ich eine Wohnung für unter 1.500 € pro Quadratmeter im Düsseldorfer Zentrum sowie 193 € netto im Monat bzw. 2.316 € im Jahr.

Mein Kapitaleinsatz hätte sich also nach 8.000/2.316=3,5 Jahren wieder amortisiert.

Das macht eine Cashflow-Rendite von 2.316/8.000=29% pro Jahr. Bei welcher anderen Investition findest Du so eine Rendite, die noch nicht mal hoch spekulativ ist?

Ab da wäre jeder zusätzlich Euro Gewinn – mein Leben lang. Außerdem konnte ich für die Möblierung ca. 5.000 € steuerlich als Kosten geltend machen, so dass ich im Folgejahr ein gutes Drittel davon wieder zurück erhalten würde. Das verkürzt die Amortisationszeit sogar noch weiter!

Natürlich würde ich irgendwann wieder renovieren müssen, aber dennoch ein wirklich lohnenswertes Investment, das auch noch gute Wertsteigerung in der Zukunft versprach. Als Zusatz-Info: Der Bodenrichtwert liegt dort aktuell bei rund 2.000 € / Quadratmeter – also eine bereits recht teure Ecke.


Fazit

Suchen kostet Zeit, aber lohnt sich. Selbst wenn die 100. Immobilie bei der Suche so ein guter Treffer ist, hat es sich gelohnt. Und: Einfach immer ein Angebot machen, ruhig auch ein freches. Nach zehn NEINS bekommst Du ein JA. Und landest vielleicht auch einen Volltreffer!

Bei Objekten, die einige Makel haben, so wie dieses hier, solltest Du die Risiken abschätzen können und wenn nötig auch beziffern können. Überlege außerdem, wie Du die Vermietung anpassen könntest, um den Cashflow zu verbessern oder zumindest nachhaltig zu sichern.

Was wäre außerdem das worst-case Szenario, was Dir mit der Immobilie passieren könnte? Dafür musst Du dann etwas Cash-Puffer haben, um reagieren zu können. Faustregel: mindestens sechs Monatsmieten.

Thema Eigenkapital: Ja, ich musste hier rund 8.000 € aus eigener Tasche zahlen. Das ist für viele bereits eine Menge Geld. Das habe ich mir über einen längeren Zeitraum angespart, indem ich mir jeden Monatsanfang 20% meines Einkommens zurück gelegt habe. Hätte die Wohnung aus Sicht der Banken etwas weniger Risiken gehabt, wäre vermutlich auch eine 112% Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich gewesen, wie ich es bereits bei mehreren anderen Objekten gemacht habe - übrigens sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mehrfamilienhäuser ist das möglich!

Aber was würdest Du für 8.000 € auf dem Konto oder im Aktiendepot pro Jahr bekommen? Ziemlich sicher deutlich weniger als 29%, oder?


Ganz nebenbei habe ich über den Hausmeister dieses Objektes übrigens einen Immobilien-Besitzer kennen gelernt, der in naher Zukunft einige weitere Objekte verkaufen möchte. Es wird also weiterhin guten Stoff für den Blog geben zum Thema Kauf von Eigentumswohnungen :-)





Übrigens…Ich habe mir kürzlich Zeit genommen und die beiden Brüder besucht. Sie luden mich auf einen Tee ein und erzählten von Ihrer Flucht aus Aleppo. Das ist unheimlich und bewundernswert zugleich anzuhören. Sie lernen beide Deutsch, studieren und sind sehr umgänglich und gehen gut mit der Wohnung um; im Gegensatz zu den Studenten, die vorher dort wohnten, wie ich erfuhr. Also wirklich gute Mieter!



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24 Comments

  1. Ex-Studentin sagt:

    Sehr schöner Erfahrungsbericht! Ich schaue auch stets nach interessanten Wohnungen und irgendwann werde ich hoffentlich eine passende finden.

    Bei einem so geringen Preis muss man fast zu schlagen. Ich drücke die Daumen, dass du weiterhin eine gute Miete erzielst und keine Renovierungen anfallen.

    Ich war bisher nur bei einer Besichtigung (99.000€ für 2-Zimmer) und war negativ überrascht von den Interessenten. Von denen kamen keine Fragen außer „Was kostet die Wohnung noch mal?“.

    Liebe Grüße
    Jenny

    • Julian Julian sagt:

      Hi Jenny,

      danke für die Daumen 😉

      Also Renovierungen werden definitiv irgendwann anfallen. Die betreffen hauptsächlich das Bad, vielleicht mit 3-4.000€ sowie einmal streichen. Also definitiv überschaubar…durch die zentrale Lage brauche ich aber kein Leerstand befürchten.

      Hoffe, Du wirst auch irgendwann fündig! Und es hilft Dir ja nur, wenn die anderen Interessenten unsympathisch sind 🙂

      Viele Grüße
      Julian

      • Lisa sagt:

        Ich habe eine Frage zu dem generellen Vorgehen:

        Da man innerhalb von fünf Jahren doch nur drei Immobilien kaufen und verkaufen darf und sonst als gewerblich eingestuft wird – wie macht ihr das dann? Habt ihr gleich zu Beginn eine GmbH gegründet und nebenher gearbeitet oder euch gleich selbstständig gemacht? Wie zahlt ihr euch die Gewinne dann aus?

        Vielen Dank und schöne Grüße,
        Lisa

        • Julian Julian sagt:

          Hi Lisa,

          Kaufen darfst Du so viel Du willst – bei der gewerblichen Einstufung geht es nur um den VERKAUF. Solange Du also die Immobilien im Bestand hältst, gibt es keine Grenzen außer Deinem Eigenkapital 🙂

          Also fröhliches Investieren!

          Viele Grüße
          Julian

          • Lisa sagt:

            Danke für die schnelle Antwort..eine Frage habe ich noch: Wie sieht es mit dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses aus? Ist das als gewerblich einzustufen?

            Viele Grüße,
            Lisa

          • Julian Julian sagt:

            Hi Lisa.

            Hier gilt das gleiche: Einkauf wird nicht als gewerblich eingestuft. Und beim Verkauf gilt das MFH als eine Einheit, wenn Du es gesamthaft verkaufst.

            Viele Grüße
            Julian

  2. David sagt:

    Schöner Einblick. Die Schnäppchen gibt es ja doch noch 🙂

    Wie verhält es sich mit der Steuer ?
    Schuldzinsen kann ich Absetzen. Dennoch stehen dem immernoch genügend Einnahmen gegenüber.
    Die müssen dann noch versteuert werden. Sprich das müsste bei deiner Renditerechnung noch abgezogen werden. Oder liege ich falsch ?

    Grüße

    Dave

    • Julian Julian sagt:

      Hi Dave,

      die Steuern habe ich bei der Cashflow-Betrachtung bereits abgezogen. Die 193€ im Monat sind also netto. Ich rechne persönlich immer mit einem Steuersatz von 44,31%, also 42% plus Soli.

      Viele Grüße
      Julian

  3. Hallo Julian,
    starkes Ding! Man muss eben da zugreifen wo die anderen zu „bequem“ sind. Schönes Beispiel. Sehr gründlich erklärt und die negativen Seiten nicht verschwiegen. Das finde ich wichtig.
    Ich habe letzten Sommer in Hamburg auch noch mal 2 Preis-Perlen gefunden. Die haben natürlich auch ihre Haken und Problemchen. Dafür winken dann aber auch für Hamburger Verhältnisse tolle Renditen. Da muss man eben auch Nachteile in Kauf nehmen.

    Danke für den Bericht!
    Gruß
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Hi Vincent,

      genau so ist es! Wenn man die Risiken abschätzen kann, muss man genau bei solchen Objekten zugreifen. Die perfekte Immobilie gibt es sowieso nicht, irgendwas ist immer…

      Viele Grüße
      Julian

  4. easydividend sagt:

    Hallo Julian,

    Sehr gutes Ding! Sehr aufschlussreich erklärt.
    Ich könnte theoretisch meinen Lebensstandard schon alleine durch mein Börseneinkommen halten. Jedoch möchte ich weiter diversifizieren.
    Aus diesem Grund habe ich mir gestern euren Kurs gegönnt. Normalerweise recherchiere ich lange bevor ich irgendetwas kaufe, vor allem bei Kursen und Seminaren.
    Da ich aber hier schon länger mitlese, vertraue ich euch dabei ganz. Ich hoffe ich kann dadurch mein passives Einkommen weiter erhöhen.
    Das erste Video von eurem Kurs hab ich mir gestern Abend noch angesehen. Ich als Aktionär habe mich natürlich beim Vergleich zwischen Immos und Aktien angesprochen gefühlt.

    Positiv aufgefallen ist mir der Punkt mit der Margin. Seit ihr beide auch in Aktien investiert oder habt ihr einfach gut recherchiert?
    Die oben genannte Rendite ist auch an der Börse möglich, das habe ich bereits bewiesen. Nur wird es eben nicht jedes Jahr funktionieren.

    Im Großen und Ganzen möchte ich euch einfach nur mal danken für eure Arbeit mit dem Blog und dem Kurs. Beim Thema Immobilien bin ich ein unbeschriebenes Blatt Papier. Deshalb bin ich froh, dass ich diesen Blog gefunden habe. Man sollte immer Ausschau halten nach neuen Möglichkeiten und Sichtweisen.

    Würde mich auf mehr Blogbeiträge eurerseits freuen. Sauge alles Wissen nur so auf.

    mfG Chri

    • Julian Julian sagt:

      Hi Chri,

      Danke für Dein Feedback. Wir hoffen, Du kannst viel Mehrwert aus dem Kurs ziehen.

      Ja, wir investieren auch beide in Aktien. Ich habe persönlich schon einiges ausprobiert, eine zeitlang z.B. kurzfristiges Trading über Chartanalysen. Das war mir am Ende aber zu stressig, nachdem ich alle 5 Minuten die Kurse gecheckt habe und doch keine nennenswerte Rendite raus hatte.

      Mittlerweile investiere ich nur noch langfristig in ETFs, DE und USA, und damit bin ich zufrieden.

      Aber man hat eben nicht sofort den vollen Wert wie bei einer Immobilie, auf den man die Rendite bekommt, sondern muss erst langsam den Wert aufbauen.

      Insofern haben wir einen ganz guten Vergleich Immobilien vs. Aktien. Ich würde aber immer beides machen und auch empfehlen…

      Viele Grüße
      Julian

      • easydividend sagt:

        Julian,

        Danke für deine Antwort,
        Wie schon einmal angesprochen in einem anderen Beitrag:

        Was hältst du davon wenn wir uns gegenseitig etwas unterstützen?
        ich denke ich weiß ganz gut, was ich an der Börse tue, und ihr kennt euch sehr gut im Immobilien-Bereich aus.
        Möglicherweise lässt sich hier eine wunderbare Zusammenarbeit beginnen?

        Man müsste eben nur mal bisschen Brainstorming betreiben. Ideen beziehungsweise Vorschläge hätte ich schon ein paar im Kopf.

        mfG Chri

  5. June sagt:

    Hallo Julian,

    ihr habt hier eine ganz tolle Seite, von der ich immer wieder viele Tips mitnehme. Ich bin ein wie ihr ein Immobilienfan. Bisher hatte ich bei den Renovierungen meiner 3 Eigentumswohnungen, die ich gut vermietet habe, auch immer Glück und habe preiswerte Handwerker gefunden.

    Oben schreibst Du, ein Bad kostet je nach Ausstattung und Größe ca. 5000 €. Wie findest Du die Handwerker die es zu diesem günstigen Preis renovieren?

    Der Hintergrund, das Haus meiner Großeltern wurde von meinen Eltern um es nett auszudrücken, falsch vermietet. Nun ist das Bad ein Totalschaden. Meine Mutter hat nun ein Angebot über 15 k € für ein nur 3 qm großes Bad erhalten. Es muss auch noch einiges mehr gemacht werden und ich bringe mich soweit ein, wie meine Eltern es im Moment zulassen. Immerhin möchte ich in 2-3 Jahren den Garten nutzen um dort eventuell ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Dafür sollte das alte Haus aber in eine gut vermietbaren Zustand sein. Es würde mich riesig freuen, wenn du mir zur Handwerkersuche einen Tipp geben könntest. Denn die Kosten für die Instandsetzung werden entscheiden ob meine Eltern sich von ihrer selbstverschuldeten Immobilienmissere trenne, oder ich meine Pläne durchsetzen kann. Ich brauche sehr gute Zahlen und Argumente.

    Vielen Dank, June

    • Julian Julian sagt:

      Hallo June,

      15k für ein kleines Bad ist viel zu teuer! Oder gibt es da eine Besonderheit, die so einen Preis rechtfertigt? Ich weiß nicht, aus welcher Ecke Du kommst. Wenn Du aus NRW bist, kann ich Dir einige Handwerker nennen.

      Es gibt zum Beispiel diese Anbieter aus Essen, die Dir das für 5k machen: http://www.meinkomplettbad.de/

      Ich selbst habe nach vielen Jahren der Immo-Aktivität verschiedene Handwerker-Trupps an der Hand. Ich hole dann mehrere Angebote ein und entscheide mich für das passende.

      Definitiv solltest Du aber andere Angebote einholen als das, was Du bisher hast! Da würde ich ganz normal über das Internet suchen und ein paar Anbieter kommen lassen…

      Hoffe, das hilft Dir!

  6. June sagt:

    Hallo Julian,

    Wow, du bist ja superschnell. Vielen Dank. Ich bin im übrigen Made in Düsseldorfer und wohne jetzt im Schwabenländel und habe hier meinen Handwerkertrupp. Der mir immer toll und kostensparend hilft. Du kannst dir vorstellen, dass es mich gestern ganz schön umgehauen hat. Für 12 k habe ich vor 3 Jahren eine 110 qm Wohung auf Vordermann gebracht. Incl. neuer Toilette, Hinterwandmauerung und Fliesen, Wanddurchbruch und noch so ein paar teurere Sachen.

    Das Haus meiner Großeltern ist aber in Südhessen und dort habe ich einen guten polnischen Handwerker, der aber bei Badinstlationen nicht so toll ist. Dafür macht er im Trockenbau eine sehr gute Arbeit.

    Ich werde dann mal schauen ob ich meine Mum überzeugen kann sich für die Herren Handwerker Zeit zu nehmen, damit wir günstigere Angebote bekommen. Ansonsten muss ich Überstunden abbauen. Denn Zeit wollen meine Eltern leider nicht investieren. Schade.

    Take care,

    June

  7. Dan sagt:

    Glückwunsch zum Kauf.
    Schon krass wie stark sich die Preise innerhalb Deutschland unterschieden. Bei uns im südlichen Bayern bekommst du für die 68.000 höchstens eine renovierungsbedürftige 1-Zimmer Wohnung in mäßiger Lage. Hier werden für 40qm mind. 100.000 Euro aufgerufen. Tendenz steigend. Nur leider steigen die Mieten nicht im gleichen Verhältnis mit.

    • Julian Julian sagt:

      Hi Dan,

      keine Frage, südliches Bayern ist sehr teuer! Düsseldorf gehört eigentlich auch zum teuren Pflaster, aber hier gab es eben viele (vordergründige) Nachteile, so dass der Preis wirklich moderat blieb!

      Viele Grüße
      Julian

  8. Joe sagt:

    Hallo Julian,
    ich bin heute auf deinen Blog aufmerksam geworden. In diesem Artikel wurde ja schon die Frage nach den Kosten für ein Bad gestellt.
    Bei mir steht jetzt eine Renovierung einer 2 ZW 45 qm an. Was darf so etwas kosten?
    Bad komplett, neue Gasetagenheizung, Elektro komplett, Wände (neu spachteln und streichen) und Böden (Bad/Flur Fliesen, Rest Laminat oder Bambus-Klick-Parkett)
    Rhein-Main Gebiet.
    Ich werde mir verschiedene Angebote einholen. Daher bräuchte ich mal einen ca. Wert um Preis und Ausführung werten zu können.
    Die früheren Renovierungen, bin ich mir ziemlich sicher, waren alle ziemlich Teuer.
    Jetzt schon mal vielen Dank für eine Antwort.
    Joe

    • Julian Julian sagt:

      Hi Joe,

      ich kann Dir ein paar Erfahrungswerte geben. Ich habe z.B. mal sehr günstig eine 70qm Wohnung für rund 15k renovieren lassen, also nur „vor den Wänden“. Keine Rohre, Elektro oder Heizungen neu. Bad war da inklusive. Das macht ca. 215€/qm. Das ist aber wirklich sehr günstig. In einem anderen Fall habe ich eine 60qm Wohnung hochwertig sanieren lassen inkl. Elektro, Rohre, überall Deckenspots und hochwertigem Bad (Eckbadewanne und Grohe-Armaturen), wo ich auf 35k gekommen bin. Also deutlich teurer mit rund 580€/qm.

      Bei Dir ist es ein Mix: Du hast Elektro drin, aber keine Rohre. Mit Heizung meinst Du nur die Therme oder auch neue Heizkörper? Die Therme alleine bekommst Du ja schon unter 2k. Da Du vermutlich Glattputz machst für die Wände, ist das etwas teurer als Tapeten, aber auch schicker. Und es kommt natürlich auf den Bodenpreis/qm an. Da würde ich lieber kein Laminat unter 8€ nehmen, das geht zu schnell kaputt. Bei vermieteten Wohnungen würde ich übrigens genau prüfen, ob sich Elektro neu machen wirklich lohnt…

      Ich denke, in dem Bereich meiner beiden „Extrem“-Beispiele wirst Du Dich bewegen: zwischen 200 und 600€ pro Quadratmeter, je nach Ausstattung.

      Noch zwei Tipps:

      1. Ich kann empfehlen, nochmal 10% Puffer für Dich einzuplanen, da IMMER etwas Unerwartetes passiert, was extra kostet. Irgendwas ist hinter der Wand, die Türzargen sind nicht genormt, der Boden muss gerade gemacht werden, Heizungsrohre umlegen, Heizung im gesamten Haus entwässern und und und…alles schon gehabt 🙂

      2. Mach eine wirklich genaue Liste, was alles gemacht werden soll – mit allen Details. Das muss im Preis drin sein und es darf keine Nachforderung geben. Außerdem einen Endtermin vereinbaren, an dem ALLES fertig sein muss. Ggfs. einen Rabatt vereinbaren, wenn es nicht so ist.

      Sag mal Bescheid, was es Dich kostet!

      Grüße
      Julian

  9. Monkeyboy sagt:

    Hallo Julian!

    Interessantes Beispiel. Was mich interessiert: wie hast du da Finanzierungskosten berücksichtigt. Und hast du tatsächlich nur fixe Zinssätze, bzw. gibt es das Risiko, dass steigende Zinsen den monatlichen Cashflow negativ beeinflussen?

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Stefan,

      in der Angabe des Cashflows sind die Finanzierungskosten berücksichtigt, und zwar mit einer Annuität (Zins+Tilgung) von etwas über 4%. Die Zinsen reduzieren außerdem die Steuerlast, was ich ebenfalls mit eingerechnet habe.

      In diesem Fall habe ich eine Zinsbindung von 10 Jahren. Ich habe außerdem das Szenario berechnet, wenn in 10 Jahren die Annuität auf 8% auf den Restkreditwert stiege. Und dann bin ich auch – bei Mietsteigerung von 0% und Inflation von 1,5% pro Jahr – bei einem Cashflow von deutlich über 100€ im Monat.

      Viele Grüße
      Julian

  10. Tobias sagt:

    Hi Julian ,super Bericht . Kannst du den folgenden Satz genauer erläutern: „Außerdem bot ich noch eine Kleinigkeit für die Kaffeekasse an – natürlich offiziell und korrekt“ wie genau hast du das angeboten“.
    Also wie hoch war die Kleinigkeit ? Wie hast du das geschrieben ? Ggf wäre auch hier ein Artikel interessant wie hole ich den Makler auf meine Seite. Danke schon mal für die Antwort

    • Julian Julian sagt:

      Hi Tobias.

      Da gibt es verschiedene Möglichkeiten. Du kannst zum Beispiel mit dem Makler vereinbaren, dass er die Provision vom ursprünglichen Preis erhält, auch wenn Du den Preis runtergehandelt hast. Oder Du bietest eine inverse Provision an, bei dem der Makler für jeden runtergehandelten Euro eine höhere Provision bekommt. Dann handelt er in Deinem Sinne und versucht ebenfalls, den Preis zu reduzieren. Oder Du bietest eben unabhängig vom Kaufpreis einfach ein wenig mehr Provision an – da kommt es auf das Fingerspitzengefühl an und wie hoch der Gesamtpreis ist. So wie ich es in diesem Fall gemacht habe.

      Man muss einfach grundsätzlich überlegen, welche Interessen der Makler hat und wie Du als Käufer darauf eingehen kannst. Vor allem ist wenig Arbeit, eine sichere Finanzierung und ein schneller Abschluss sowie zukünftige weitere für den Makler interessant.

      Darüber sprechen wir übrigens in unserem Kurs auch im Detail.

      Viele Grüße
      Julian

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