Mietspiegel
Wie Du in nur wenigen Minuten Wohnlage und erzielbare Miete ermittelst
November 11, 2017

Mehrfamilienhaus zum Faktor 10 kaufen – so geht’s!

 

Über viele Wohnungen haben wir bereits berichtet, die wir mit wenig Eigenkapital eingekauft und einen sehr guten Cashflow pro Monat erzeugt haben.

In diesem Artikel zeigen wir Dir, wie das Ganze mit einem Mehrfamilienhaus funktioniert und auf was Du achten musst.


Faktor 10 – das Objekt

Ab und zu findet man auch heute noch ein gutes Haus zum Faktor 10 (Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete), auch wenn die Objekte seltener werden. Häufig sind solche Häuser entweder in recht schlechter Makro-Lage (Stadt mit schlechter Zukunftsprognose) oder schlechter Mikro-Lage (direkt an einer Autobahn oder in einem Industriegebiet). Ich habe sogar schon ein Objekt besichtigt, das nahe einer Müllhalde lag – kein Scherz!

In diesem Fall handelte es sich um eine mittlere Makro-Lage im Ruhrgebiet, genauer: in Essen. Ein schöner Altbau, an einer zweispurigen Straße und mit ruhigem Hinterhof. Insgesamt auch eine mittlere Mikro-Lage ohne wirkliche Nachteile. Also auf den ersten Blick ein sehr guter Preis, da es vom ersten Eindruck keinen der genannten Nachteile aufwies.

Außerdem war es voll vermietet, teilweise über das Jobcenter. Mein Tipp: Mieten vom Jobcenter sind eine zuverlässige Sache, WENN die Miete direkt von dort an Dich überwiesen wird. Das ist sogar wünschenswert! Wenn aber die Miete erst an den „Leistungsempfänger“ geht, kommt die Miete häufig unregelmäßig – das ist zumindest meine Erfahrung.


 

Die Fakten


Kaufpreis 230.000 €, Mieteinnahmen kalt: 22.080 €

Faktor: 10,4 / Bruttorendite: 9,6%

Cashflow nach Steuern pro Monat bei 4% Annuität: ca. 680 € (wie geht das?)

Baujahr: 1910, schöner Altbau, 338 m² Wohnfläche, 235m² Grundstück

Sechs reine Wohneinheiten, Balkone zu Wintergärten umgebaut

Garten/Terrasse im Hinterhof für alle Bewohner

Gut gepflegt, sauberes Treppenhaus, Garten etwas verwuchert

Keller: „normale“, unkritische Feuchtigkeit für einen Altbau

Wasser- und Stromleitungen nach Bedarf erneuert, aber nicht durchgängig neu

Gaszentralheizung aus 1995, Dach 2000 erneuert

 

Die Besichtigung

Als ich bei meinem regelmäßigen Check auf das Inserat bei Immoscout stieß, beeilte ich mich, den Makler schleunigst anzurufen. Das Objekt war bereits einige Tage online und ich sah sofort, dass dies ein lohnenswertes Angebot sein könnte.

Der Makler nannte mir einen Termin, der erst einige Tage später lag. Ich hatte Sorge, dass in der Zwischenzeit jemand anders das Haus kaufen würde. Ich hatte bereits einige Male erlebt, dass ein Haus plötzlich trotz anderer Vereinbarung ganz aus dem Internet verschwand und zwischenzeitlich verkauft wurde. Möglicherweise haben da andere unsere Verkaufstricks angewendet ;-)

In diesem Fall handelte es sich um die Postbank als Makler, so dass ich auf das Versprechen und ihre Seriosität vertraute, dass auf jeden Fall vor meinem Besichtigungstag keine Reservierung stattfinden würde. Einen früheren Termin konnte ich leider nicht bekommen.

Am Haus angekommen, überzeugte mich direkt die schöne Jugendstilfassade samt Erker, die sich in einem beinahe tadellosen Zustand befand. Die Haustür war ordentlich und in Takt, die Fenster doppelt verglast und aus Kunststoff, die Fassade ohne Risse und das Dach nicht mit Moos bedeckt. Die Klingeln waren etwas unordentlich und wüst, aber längst nicht so schlimm wie in vielen anderen Objekten bei diesem Faktor.


Also ersten Optik-Check gut bestanden!


Mit dem Makler schaute ich 3 von den 6 Wohnungen von innen an. Diese waren einfach ausgestattet, aber mit Bädern neueren Datums und gepflegt. Also: weiße Fliesen, weiße Waschbecken und Duschen. Teilweise Laminat, teilweise noch alte, schöne Holzdielen!

Die zu Wintergärten ausgebauten früheren Balkone wurden zusätzlich als Fläche genutzt. Ein Nachteil: die Fenster dort waren nur einfach verglast mit Rahmen aus Holz. Allerdings zur Hofseite ausgerichtet, so dass zumindest Straßenlärm keine Störung darstellte.

Der Hof hatte einen kleinen Gartenanteil, der recht verwuchert war. Sowas ist für mich von Vorteil, da es die Optik für andere Interessenten verschlechtert, aber sehr einfach zu beheben ist. Ebenso die unordentlichen Klingelschilder.

Die Mieter waren umgänglich und bezogen ihr Einkommen teilweise vom Jobcenter und teilweise aus einem Angestelltenverhältnis. Auf meine Nachfrage nach den größten Schwachstellen vom Haus konnten sie nichts Nennenswertes sagen. Das ist für mich immer eine wichtige Frage, denn die Mieter wissen meist viel mehr als Makler oder auch Eigentümer und geben vor allem auch gerne Auskunft darüber.

Der Keller war normal klamm für einen Altbau, sprich ganz leicht modriger Geruch, aber keine akut feuchten Wände. Das kann man schon mit der Hand, aber auch mit einem Feuchtigkeitsmesser an verschiedenen Stellen nachprüfen. Auch die Stahlträger waren nicht rostig oder brüchig, wie es oft bei Altbauten der Fall ist. Ebenso waren die Wände in einem akzeptablen Zustand und es bröselte nicht überall von der Wand.

Beim Inserat lag das Haus bei Faktor 11. Als Ist-Nettokaltmiete wurde 20.900€ angegeben. Wie ich später bei Sichtung der Mietverträge heraus fand, lag die tatsächliche Miete bei 22.080€. Der Eigentümer hatte unterjährig Mieten erhöht, in der Aufstellung aber die neuen Mieten erst ab Erhöhungsmonat eingerechnet. Es kann übrigens gut sein, dass eine Miete auch mal zu hoch angegeben wird. Daher sollte man später bei der Detail-Prüfung immer alle Werte genau checken.


 
Schöne Altbau-Fassade
Fassade Rückseite
 
Hof mit Gartenteil
Gepflegtes Treppenhaus
 

Die Zusage & Reservierung

Ich erkannte sofort, dass es sich hier um ein wirklich sehr gutes Angebot handelte und auch der Preis mehr als fair gesetzt wurde. Ich fackelte nicht lange und entschloss mich, dem Makler noch vor Ort eine Zusage zum Kauf zu geben!

Das ist natürlich mutig! Nachdem ich aber zahlreiche Häuser und Wohnungen von innen gesehen habe, konnte ich mir sicher sein, dass es sich hier wirklich um einen guten Fang handelte. So ging ich das Risiko ein, die Kaufzusage zu geben – und zwar ohne weitere Besichtigung, ohne einen Gutachter und auch ohne bereits alle Wohnungen gesehen zu haben.

Das empfehle ich nicht unbedingt weiter, vor allem nicht für Beginner. Da macht es nämlich unbedingt Sinn, bei den ersten Besichtigungen einen Gutachter für 200-500€ € dazu zu holen, um die allgemeinen Schwachstellen von Gebäuden zu verstehen und diese selbst einschätzen zu können (der kann übrigens steuerlich abgesetzt werden).

Neben dem sehr guten Eindruck des Hauses erkundigte ich mich auch nach dem Verkäufer und dem Grund des Verkaufs. Es handelte sich um ein älteres Ehepaar, welches das Haus aus langem Familienbesitz besaß und nun aus Altersgründen abgeben musste, da die Kinder weit weg wohnten und kein Interesse an der Übernahme hatten.

Auch diese Dinge sind für meinen Gesamteindruck des Angebots wichtig, auch wenn ich hier zunächst auf das Wort des Maklers vertrauen musste. Dem Makler versicherte ich, dass ich die Finanzierung bereits stehen hätte und der Kauf zügig und professionell ablaufen könne. Außerdem brauche er keine weiteren Termine mit anderen mehr zu machen und könne sich alle weitere Arbeit sparen. Auch hier gilt wie immer: Finanzierung vorher mit Banken abklären, um bei solchen Fällen sofort startklar zu sein!

Ich einigte mich mit dem Makler darauf, eine Reservierungsbestätigung zu unterschreiben, die ich aber erst am nächsten Morgen per Mail erhielt. Diese enthielt interessanterweise keine Anzahlung oder Strafe im Falle, dass ich doch nicht kaufe. Umso besser! Ich versicherte mich nochmals in der Postbank-Zentrale, dass auch wirklich für MICH reserviert sein würde.

Diese Taktik funktionierte wieder einmal – und ich konnte mich gegen (angeblich) 90 andere Interessenten in wenigen Tagen durchsetzen!!


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Die Finanzierung

Mit verschiedenen Banken hatte ich bereits geklärt, welche Summe grundsätzlich finanzierbar wäre. Ich hatte mindestens eine Option, die sicher funktionieren würde inkl. Objekttyp und Lage.

So schickte ich direkt nach der Besichtigung alle nötigen Details zur Bank und bekam 1-2 Tage später ein konkretes Angebot – und zwar zu 112% Finanzierung, also inkl. Kaufnebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbssteuer. Das ist natürlich ein wirklich super Angebot, das ich sofort annahm. Das entspricht genau meiner Strategie, das Eigenkapital möglichst zu schonen und so wenig wie möglich Cash in die Finanzierung einzubringen.

In diesem Fall bat die Postbank übrigens an, mir ebenfalls ein unverbindliches Angebot zu machen, was ich letztendlich aber nicht gewählt habe, da die Konditionen längst nicht so gut waren.


 
Mäßigkeit ist verhängnisvoll. Nichts hat so viel Erfolg wie das Übermaß.

Oscar Wilde

 

Die Übergabe

Wie geht eigentlich eine Übergabe eines Mehrfamilienhauses und auf was muss man achten? Dabei ist wichtig zu wissen, welche externen Dienstleister und Verträge existieren. Und das sind ein paar mehr als bei einer Eigentumswohnung, da dort das meiste über die Hausverwaltung läuft.

Wenn es keine Verwaltung gibt oder Du diese nicht übernehmen oder selbst einsetzen willst, um z.B. mehr Cashflow selbst zu haben, musst Du Dich um folgende Dinge kümmern:

  • Versicherungen als Eigentümer eines Hauses: Haus-/Grundbesitzer-Haftpflicht sowie Wohngebäude-Versicherung sind ein Muss gehen automatisch mit Kauf auf Dich über. Du kannst aber natürlich auch eine günstigere andere suchen. Für einen reibungslosen Übergang solltest Du oder der Verkäufer die bisherige Versicherung kontaktieren und den Eigentümer-Wechsel mitteilen, in der Regel durch Sendung der neuen Eintragung ins Grundbuch. Für den Anfang empfehle ich, die bisherige Versicherung zu behalten, um weniger Aufwand zu haben. Die Kosten kannst Du direkt an die Mieter über die Nebenkosten weiterreichen. Eine günstigere Versicherung hat also nur den Vorteil, dass die Nebenkosten für die Mieter geringer werden und damit das Gesamtpaket attraktiver.
  • Wartung und Abrechnung der Heizungsanlage: Je nachdem, was es für eine Heizung ist, muss auch dieser Dienstleiter informiert werden. In diesem Fall lief die Wartung der Gaszentralheizung (1-2 Mal jährlich) und die Abrechnung (Zähler ablesen und Gesamtrechnungserstellung) über zwei verschiedene Anbieter, denen ich jeweils meinen Kontakt gab und alles Weitere persönlich mit ihnen klärte.
  • Stromanbieter: In der Regel haben die Mieter einen eigenen Anbieter, so dass Du nur für den Allgemeinstrom im Treppenhaus zuständig bist. Dafür musst Du selbst den Anbieter bestimmen. Wenn Du nichts unternimmst, wird Dich automatisch der Grundversorger kontaktieren und du fällst erstmal in die Grundversorgung.
  • Wasser: Hier wirst Du in der Regel von den Stadtwerken kontaktiert und führst den Vertrag des Vorgängers einfach fort.
  • Grundsteuer: Die Stadt kontaktiert Dich im nächsten Jahr und fordert den Betrag ein.

Alle diese genannten Kosten kommen in die Nebenkostenabrechnung, so dass Du sie direkt an die Mieter in voller Höhe weiterleiten kannst. Da es alles Jahreskosten sind, wurden sie im Jahr des Kaufes noch vom alten Eigentümer gezahlt. Man vereinbart dann untereinander den Ausgleich basierend auf dem Monat des Besitzübergangs, der im Kaufvertrag festgelegt wird.

Es gibt also keine offensichtlichen laufenden Kosten, die Du NICHT auf den Mieter umlegen kannst. Trotzdem ist es sehr wichtig, selbst Rücklagen zu bilden für sämtliche laufenden Reparaturen und größeren Maßnahmen, die irgendwann in der Zukunft auf jeden Fall kommen werden. Diese Ausgaben können nicht auf den Mieter umgelegt werden, aber immerhin von der Steuer abgesetzt werden (bei tatsächlicher Ausgabe).

Es gibt verschiedene Faustregeln für die Rücklagen-Bildung: Eine lautet z.B. mindestens sechs Monatsmieten immer verfügbar zu haben (hier also ca. 11.000 €). Eine weitere besagt einen Eurowert pro Quadratmeter Wohnfläche aufzubauen je nach Alter der Immobilie, etwa 6-15 € pro Jahr (hier also rund 5.000 € pro Jahr). Ich handhabe es so, dass ich immer einen großzügigen Grundbetrag verfügbar habe, um für alle Fälle gerüstet zu sein; z.B. neuer Heizkessel, Dach-Reparatur, Renovierung einer freien Wohnung etc.

Vom genannten Netto-Cashflow muss ich also einen gewissen Wert abziehen und zurücklegen für diese Rücklagen, den Rest kann ich nutzen, um die nächsten Immobilien-Deals zu finanzieren.



Und wie läuft es heute…?

Meine erste Tat war die Bestellung eines Gärtners über Myhammer für 150 €, der das ganze Efeu aus dem Boden und von den Wänden entfernte, Unkraut beseitigte sowie die Bepflanzung etwas auf Vordermann brachte. Solche Kosten können übrigens in die Nebenkosten der Mieter aufgenommen werden, da es sich um einen Garten für alle Mieter handelt.

Außerdem tauschte ich im Keller alle defekten Glühbirnen gegen sehr helle neu aus und bat die Mieter persönlich, ihre Gegenstände aus dem Allgemeinbereich im Keller zu entfernen. So bekommt das Haus ohne viel Kosten direkt ein gepflegteres Bild. Als nächstes werde ich das Klingel-Tableau austauschen lassen.

Eine Neuvermietung steht derzeit an, wo ich die Chance genutzt habe, die Miete leicht zu erhöhen und den Faktor weiter zu verbessern. Dazu habe ich die Bruttokaltmieten des Jobcenters Essen rausgesucht und sichergestellt, dass ich innerhalb des Satzes bleibe. So erhöht sich nebenbei auch noch die Zielgruppe für die Wohnung stark.

Über meine kostenlose Anzeige bei eBay Kleinanzeigen fand ich innerhalb von zwei Wochen ca. 10 Interessenten. Mittlerweile ist der Mietvertrag unterschrieben und die neue Kaltmiete des Hauses liegt nun bei 22.320 € pro Jahr und somit einer Bruttorendite von 9,7%.

Der Netto-Cashflow pro Monat liegt mittlerweile bei über 700 € pro Monat – und das, ohne Eigenkapital in Cash einzubringen!! Da kannst Du sicherlich nachvollziehen, dass ich direkt nach vollzogenem Deal schon nach den nächsten Objekten Ausschau halte :-)

Ganz wichtig: Natürlich muss IMMER genug Puffer da sein, um auch ungeplante Reparaturen durchführen zu können! Sollte einmal nicht genug Cash vorliegen und etwas Dringendes anstehen, kann das ganz schnell zu Problemen führen. Also immer beachten und genug verfügbar haben!





In einem späteren Artikel schauen wir uns übrigens genauer an, was eigentlich genau die Unterschiede bei einem Kauf einer Wohnung und einem Haus sind und ob beides auch für Anfänger geeignet ist. Mit dieser Frage habe ich mich nämlich damals länger herumgeschlagen...

Aber jetzt bist Du dran: Ran an die Objektsuche und einfach mal ein paar Mehrfamilienhäuser besichtigen! VIEL ERFOLG!




4 Comments

  1. René sagt:

    Hi Julian,

    kannst du ein paar Angaben zu den Zeitspannen machen? (Objektfindung, Notar, Grundbucheintrag, usw.)

    Grüße

    • Julian Julian sagt:

      Hi René,

      gerne: Objektfindung kann ich allerdings schwer benennen, da ich kontinuierlich nach Objekten suche. Es gibt also kein Datum, ab dem ich genau nach so einem Objekt gesucht habe. Ich habe zahlreiche Such-Assistenten bei Immobilien-Portalen eingerichtet, worüber ich laufend über neue Objekte informiert werde. Außerdem bekomme ich auch viel über mein Netzwerk mit, wo auch öfters gute Tipps dabei sein. Dass ich in diesem Fall innerhalb von einer Woche nach Erscheinen bei Immoscout besichtigt und Entschieden habe, hatte ich ja im Artikel beschrieben. Das geht natürlich nur, wenn alles andere (z.B. Finanzierung) schon steht.

      Vom ersten Termin der Besichtigung bis zum Notartermin hat es ca. 4-6 Wochen gedauert, von dort nochmal 6-8 Wochen bis zum Eigentumsübergang inkl. Kaufpreiszahlung (übliche Zeitspanne). Die Vormerkung im Grundbuch geht meist recht fix nach Notar, die finale Umschreibung dauert aber oft viele Wochen oder Monate. Das ist aber nicht weiter schlimm, da alles andere bereits läuft (Mieten kommen, ich verwalte bereits etc.).

      Viele Grüße
      Julian

  2. Alexander sagt:

    Sehr cool und professionell abgewickelt. Und genau die gleiche Strategie wie ich. Macht Spass sowas zu lesen 🙂

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