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Geld verdienen mit Deinen Immobilien auf Autopilot

Immobilien Autopilot
 

Aus aktuellem Anlass schreibe ich nun mal einen Artikel über das Thema Outsourcing und Automatisierung. Ich bin ein riesen Fan davon, standardisierte Prozesse und Tätigkeiten an Firmen bzw. Leute abzugeben, die auf operative Schwerpunktthemen spezialisiert sind und gleichzeitig geringe Prozesskosten aufweisen.

Natürlich führt dies immer zu zusätzlichen Ausgaben, jedoch bleibt mir so als Investor der Freiraum über strategische Themen nachzudenken und diese mit voller Energie umzusetzen. Ich plane zum Beispiel die nächste Cashflow- bzw. Wertsteigerung meiner Immobilie sowie die nächsten Immobilien-Einkäufe und kümmere mich um die Beschaffung neuer Objekte, während meine Dienstleister die operativen Prozesse abwickeln, die mir sonst viel Zeit rauben würden.

 

Wie Deine Geldmaschinen auch ohne Dich weiterlaufen

Was war also passiert, dass ich das Thema Autopilot hier gerne aufgreife? Vor einigen Wochen kam ich spontan und vollständig ungeplant ins Krankenhaus. Nach einigen Tagen intensiver Untersuchung wurde klar, dass ich kurz vor einer größeren Operation stand und diese wurde dann auch unmittelbar kurzfristig durchgeführt.

Jeder der bereits einen tieferen Eingriff im Krankenhaus hinter sich hatte, egal ob geplant oder ungeplant, weiß, wie "ausgeknockt" man nach der Operation ist. Neben allen möglichen Infusionen und Schmerzmitteln ist man erstmal nicht mehr in der Lage jegliche Art von Tätigkeiten auszuführen. Dazu kommt noch die komplette Lustlosigkeit, da der Körper sich vollständig auf das Grundbedürfnis „Gesund werden“ konzentriert.

Nach ca. einer Woche ging es mir dann wieder besser und ich prüfte die ersten E-Mails und warf einen schnellen Blick auf meine Mieteingangskonten. Alle Mieten eingegangen? Check! Ah, eine E-Mail von meiner Hausverwaltung an einen Handwerksbetrieb: Es gab Mängel bei einer an der Heizungsanlage nach einer durch den Techniker ausgeführten Tätigkeit. Meine Hausverwaltung kontaktierte also den Handwerksbetrieb und stellte eine Mängelrüge. Ich bekomme immer alles an Mail-Kommunikation in Kopie, so dass ich informiert bin. Die Ausführung übernimmt mein Dienstleister.

Was wäre gewesen, wenn ich mich hätte selber um meine Objekte kümmern müssen? Nun das wäre quasi nicht möglich gewesen in dem Gesundheitszustand. Als gleichzeitiger Investor und „Hausmeister“ bzw. Manager der operativen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Immobilienvermietung ist Erreichbarkeit das A und O. Das gleiche gilt natürlich auch, wenn Du einmal länger im Urlaub bist oder ein paar Monate die Welt bereisen willst.

Was ist, wenn der Mieter anruft und die Toilettenspülung oder Heizung defekt ist? Dann muss gerade jetzt schnell gehandelt und ein entsprechender Handwerker beauftragt werden. Ansonsten führt dies schnell zu Frustrationen der Mieter bis hin zur Mietkürzung. Dasselbe gilt für fehlende Mieteingänge. Gibst Du hier dem Mieter zu viel Luft, so wird das verzögerte oder nicht zahlen schnell zur Gewohnheit für den Mieter. Und dem gilt Einhalt zu bieten.

 

Der Unterschied zwischen operativen und strategischen Aufgaben des Vermieters

Natürlich macht es keinen Sinn alles zu automatisieren und zu outsourcen. Wichtig ist es strategische Themen von operativen Themen zu trennen. Und wo ist die Abgrenzung zwischen strategisch und operativ?

Bei strategischen Themen handelt es sich um Themen, die den Erfolg Deiner Immobilienunternehmung massiv beeinflussen und in eine bestimmte Richtung lenken. Am Ende hast Du als Investor und Immobilienunternehmer ein Ziel, zum Beispiel mit Immobilien finanziell frei zu werden. Du erstellst dann eine für Dich passende Strategie, wie Du dieses Ziel erreichst und setzt diese Strategie stetig um. So lenkst Du Deine Immobilienunternehmung mittel- und langfristig in die richtige Richtung.

Ein strategisches Immobilien Thema kann zum Beispiel die Objektauswahl bei dem Ankauf sein, oder auch die Entwicklung der Immobilie, um einen höheren Cashflow zu erzeugen. Du als Investor bestimmst, was durchgeführt werden soll. Die Durchführung selber können dann wieder Andere übernehmen!

Operative Aufgaben fallen laufen an, um die Immobilie zu halten, zu pflegen und zu bewirtschaften. So ist zum Beispiel das Prüfen der Mieteingänge ein operatives Thema, was jeden Monat erneut anfällt. Hierfür sind keine (strategischen) Entscheidungen notwendig. Auch der Kontakt zu den Mietern zum Beispiel im Falle von Beschwerden oder defekten Hauseinrichtungen gehört zu den operativen Aufgaben. Die Mieter meiner Mehrfamilienhäuser haben daher auch gar nicht meinen Kontakt - ich trete dort persönlich nie in Erscheinung. Diese Tätigkeiten sind einfach notwendig, um die Immobilie zu bewirtschaften, liefern aber keinen unmittelbaren großen Mehrwert, um Deine Ziele schneller oder besser zu erreichen.

 

Automatisiere die operative Immobilienverwaltung

Als Immobilieninvestor, der seine eigene Immobilienunternehmung führen will, egal ob in Form von privater Haltung oder in einer Kapitalgesellschaft, gilt es beide Aufgabenbereiche strikt zu trennen. Du solltest grundsätzlich überlegen operative und immer wiederkehrende Tätigkeiten an Dienstleister auszulagern, damit Du Dir Freiraum für das Umsetzen Deiner Strategie schaffst.

Wie in meinem Fall weiter oben beschrieben, hat dies auch den immensen Vorteil, dass Du stark entlastet wirst und Deine Geschäfte trotzdem weiterlaufen. Denn was passiert, wenn Du auf einmal einige Wochen ausfällst und keine Möglichkeit hast Dich selber um die Anrufe der Mieter zu kümmern. Oder auf einmal Kündigungen herein flattern und Du nicht in der Lage bist Dich direkt um eine Neuvermietung zu kümmern?

Irgendwann wird es kritisch und im schlimmsten Fall stehen die Mieter vor Deiner Tür oder die Immobilie erwirtschaftet keinen Überschuss mehr.


Natürlich kostet so eine Hausverwaltung Geld. Doch wenn Du Dir den Mehrwert bewusst machst, den Dir diese Entlastung schafft, sind 30 - 50€ Hausverwaltungsentgeld pro Wohneinheit pro Monat leicht verkraftbar. Zumal diese, sofern Du Deine Objekte beim Ankauf sauber geprüft hast, sich locker vom Cashflow-Überschuss der Immobilie tragen sollten. Natürlich verringert diese Ausgabe auch Deine Steuerlast.

 

Outsourcing für Immobilienunternehmer

Zu guter letzte noch zwei Punkte zum Thema Outsourcing generell. Aus Sicht des Immobilienunternehmers liste ich hier ein paar Themen auf, die ich persönlich ruhigen Gewissens an eine Hausverwaltung abgeben würde:

 

Operative Aufgaben zum Outsourcen

  • Prüfen der Mieteingänge
  • Einfordern fehlender Mieten
  • Neuvermietung
  • Ansprechpartner für Mieter
  • Abrechnung, Bestellung und Durchführung jeglicher Art von Bewirtschaftungsmaßnahmen (Versorgung, Strom, Wasser, Gas, Versicherung, etc.)
  • Umsetzen von Mieterhöhungen
  • Beauftragung von Dienstleistern / Handwerker bis zu einem vereinbarten Rechnungsbetrag
 

Und wie findest Du eine gute Hausverwaltung? Nun, am besten sind natürlich immer persönliche Referenzen über Bekannte oder Kollegen. Sollte es diese nicht geben, holst Du Dir über das Internet verschiedene Angebote ein und stellst einen Vergleich auf mit den wichtigsten Punkten: Preis pro Einheit, Umfang der Services, Referenzen, Bewertungen im Internet und weitere Dinge, die Dir wichtig sind.

Nach der Auswahl fängst Du an die Verwaltung erstmal nur einer Deiner Wohneinheiten an eine Verwaltung auszulagern und schaust dir das ganze Mal einige Wochen bis wenige Monate an. Nach und nach kannst Du dann weitere Wohneinheiten dort verwalten lassen.

Übrigens: Häufig sind kleine bis mittlere Verwaltungen angenehmer im Umgang, da Du keine anonyme Nummer bist, sondern man sich persönlich kennt. Die Verwaltung sollte aber größer als eine Person sein, um auch bei Krankheit und Urlaub den Service aufrecht zu erhalten.

 

Fazit

Outsourcing bzw. Automatisierung von operativen Tätigkeiten (wie ich es hier nannte aus Sicht des Immobilienunternehmers) schafft Freiraum für die eigentlichen strategischen Tätigkeiten, für die Du als Unternehmer verantwortlich bist. Regelmäßige, standardisierte Tätigkeiten sollten ausgelagert werden. Fällst Du mal einige Woche aus oder bist auf Weltreise und kannst oder willst Dich nicht operativ um Deine Immobilien kümmern, kannst Du trotzdem noch ruhigen Gewissens schlafen und Deine Geldmaschinen laufen trotzdem für Dich weiter.

Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern mit vielen Mietern ist das definitiv sinnvoll und sogar ein Muss. Wenn Du "nur" ein paar einzelne Eigentumswohnung hast, kannst Du das Mieter-Management natürlich zunächst selber machen. In Häusern mit mehreren Eigentümern, die nach WEG aufgeteilt sind, gibt es zwangsläufig sowieso immer eine Hausverwaltung, die sich um die allgemeinen Themen kümmert. Dort könntest Du also das Management innerhalb Deiner Wohnung outsourcen - das nennt sich dann "Sondereigentums-Verwaltung".






2 Comments

  1. Moin Chris!
    Ich habe bisher immer alles selber gemacht. Aber es nervt mich immer mehr. Irgendwas ist immer. Oft nur Kleinigkeiten aber man muss sich kümmern. Und das in meinem Fall auch noch aus dem Ausland. Ich denke allgemein grad viel darüber nach was ich automatisieren oder outsourcen kann. Da kam dein Artikel wie gerufen. Man wird ja nicht jünger und über die Krankehaus-Variante habe ich noch nicht nachgedacht. Und als mich ein Mieter im Miami-Urlaub mit seinen Problemen beglückt hat war ich auch nicht grade amused 😉
    Ein bisschen zwiegespalten bin ich allerdings noch, weil ich mir ziemlich sicher bin, dass die Verwaltung nicht so sehr darauf bedacht ist. MEIN Geld zu sparen. Da wird sicher mal schnell geschossen und weil es eben mein Geld ist, das dort ausgegeben wird ist denen wahrscheinlich vieles egal und für einige Sachen werden sie mich dann auch wieder nerven und ich muss letztendlich Entscheidungen treffen.
    Trotzdem werde ich es wohl mal ausprobieren.

    Danke für den Artikel!

    Gruß
    Vincnet

    • Chris Chris sagt:

      Hi Vincent,

      erstmal vielen Dank für deinen Ausführlichen Kommentar! Du hast vollkommen recht damit, wenn es darum geht die richtige Hausverwaltung zu finden. Die Hausverwaltung soll ja für dich arbeiten und nicht dein Geld verschleudern. Das hat dann ja auch etwas mit Vertrauen zu tun. Daher ist es immer gut eine Hausverwaltung über Empfehlungen von Bekannten / Kollegen zu finden, anstatt einfach die nächst Beste zu nehmen. Das Internet hilft hier ja auch immer gerne weiter, was das Thema Bewertung und Beurteilungen von Firmen angeht.

      Grundsätzlich würde ich auch erstmal nur eine Wohnung an die Hausverwaltung geben, um diese zu „testen“. Vollmachten / Freifahrscheine für Instandhaltungsmaßnahmen würde ich erstmal nur für kleine Summen vergeben (z.B. max 200 EUR). Alles Andere sollte von dir vorher, zum Beispiel mehr Mail, freigegeben werden. Hochschrauben kann man den Betrag ja immer noch, wenn das Vertrauen gewachsen ist.

      Beste Grüße!
      Chris

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