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Geld mit Immobilien verdienen – ganz ohne Eigenkapital!

 

Es geht auch ohne Eigenkapital


Hier bekommst Du einige Anregungen und Ideen, was es für Möglichkeiten gibt. Dies sind keine komplett ausgearbeiteten Konzepte, sondern sie sollen Dir die Richtung zeigen, in die Du denken kannst. Legen wir los...


Immobilienkauf - Finanzierung inklusive Nebenkosten

Mit manchen Banken ist es möglich, den Kaufpreis einer Immobilie zu 100% PLUS die Kaufnebenkosten zu finanzieren. So musst Du selbst keinen Cent von Deinem eigenen Geld auf den Tisch legen. Natürlich ist dann der Kapitaldienst (monatliche Summe aus Zins und Tilgung) an die Bank höher, da Deine Kreditsumme größer ist. Entsprechend muss die Immobilie auch rentabel genug sein, um diese höheren Kosten zu kompensieren. Dein monatlicher Cashflow, also Überschuss nach allen Kosten, ist so also geringer, als wenn Du zum Beispiel die Kaufnebenkosten selber trägst.

Bei Finanzierungen über 100% machen allerdings nicht alle Banken mit. Unter den überregionalen Banken gehören zum Beispiel die Deutsche Bank und die DSL Bank dazu. Bei den regionalen Instituten wie Sparkassen oder Volksbanken kommt es darauf an. Diese haben nämlich unterschiedliche Regeln je nach Region. Es kann also gut sein, dass die Sparkasse in Deiner eigenen Stadt sofort "Nein" sagt, während die der nächsten Stadt bzw. Region mitspielt. Also: einfach vorbeigehen, sich als zuverlässiger Investor und Geschäftspartner präsentieren und ausprobieren.

Oft hilft es auch schon, vorab am Telefon zu fragen. Und nicht entmutigen lassen, wenn eine Bank so etwas sagt wie: "Finanzierungen über 100% gibt es doch gar nicht, mindestens 20% müssen Sie schon selbst mitbringen". Das stimmt nämlich nicht. Denn es geht eben doch! Übrigens: die größeren Kreditvermittler wie z.B. Interhyp schließen solche Finanzierungen meist aus.


Aber Achtung: Auch wenn Du ohne Eigenkapital finanzierst - Du solltest IMMER einen Puffer für alle Fälle haben. Sonst gerätst Du schnell in die Cash-Falle und bist plötzlich bei einer Kleinigkeit wie einem defektem Durchlauferhitzer oder einem Mietausfall in Bedrängnis. Als Faustformel kannst Du Dir hier 6 Monatskaltmieten der entsprechenden Immobilie merken.


"Rent to rent" - untervermieten

Ein interessantes Konzept ist das sogenannte "Rent to rent", was im Klartext bedeutet: Du mietest eine Wohnung und vermietest sie teurer weiter. In Deuschland ist dieses Konzept weniger häufig anzutreffen, in anderen Ländern aber durchaus üblich.

Besonders eignet es sich für große Wohnungen, die als WG weitervermietet werden können. Also fünf Zimmer und mehr. Die Zimmer sollten möglichst ähnlich groß sein und alle vom Flur abgehen. Am besten noch zwei Bäder. Und wenn die Wohnung dann noch Universitäts-nah gelegen ist, hast Du gute Chancen.

Das Knifflige an dieser Strategie ist, Eigentümer zu finden, die sich darauf einlassen. Meine Erfahrung hat gezeigt, dass es auf die Ansprache bzw. erste Mail ankommt: direkt am Anfang die Vorteile für den Eigentümer rausstellen. Dazu gehört Deine eigene gute Bonität (sofern es denn so ist); dass der Eigentümer einen zuverlässigen Partner mit Dir hat, der die Miete zahlt und die Ordnung im Haus hält; am besten bietest Du an, etwas mehr Miete zu zahlen, als verlangt wird, damit der Eigentümer auch einen Anreiz hat.

Als ich meine erste Kontaktmail ensprechend umformuliert hatte, gab es direkt den ersten Erfolg: nach einigen etwas genervten "Nein, das kann ich auch selber" bekam ich tatsächlich bei meiner nächsten Anfrage ein "JA"! Es funktioniert also. Man muss einfach dran bleiben und nicht bei den ersten NEINS sofort aufgeben.


Richte Dir am besten einen Suchagenten mit großen Wohnungen in Deiner Stadt ein, und probiere es aus. Mehr als ein NEIN kann Dir nicht passieren.

 

Ein konkretes Beispiel:

Du findest eine Wohnung mit sechs Zimmern für 1.000 Euro. Bei beispielsweise wg-gesucht.de siehst Du, dass ein Zimmer in der Gegend für 300 Euro kalt angeboten wird. Da eines der sechs Zimmer ein Durchgangszimmer ist, kannst Du tatsächlich nur fünf als WG-Zimmer vermieten. Du hättest also 5x300=1.500 Euro Mieteinnahmen vs. 1.000 Euro Mietausgaben. Macht 500 Euro für Dich - pro Monat!

Insgesamt kommt es hier natürlich darauf an, dass die Untermiete vernünftig geregelt ist und Du die WG auch unter Kontrolle hältst!

 

Vermittlungstätigkeiten

Ein bekannteres Konzept ist die klassische Vermittlung - finde zwei Parteien, die anbieten, was der andere sucht, und erhalte dafür eine Provision. Das gute an Vermittlungsgeschäften ist: Du brauchst überhaupt kein Startkapital, nur Zeit. Und in der Regel hast Du entweder das eine oder das andere.

Überlege zum Beispiel, wie Du an günstige Immobilien kommen kannst. Etwa über Banken an Immobilien in der Zwangsversteigerung, die Du vor der Versteigerung "rettest", indem Du der Bank einen vorzeitigen Käufer zu einem passenden Preis präsentierst - und dafür eine Provision von ein paar Prozent des Kaufpreises kassierst. Immobilien in der Zwangsversteigerung findest Du übrigens gut über http://zvg-portal.de - inklusive Wertgutachten und das ganz umsonst!

Frage in Deinem Umfeld, wer eine Immobilie verkaufen möchte. Wer hat vielleicht Großeltern oder Eltern, die ihr Haus loswerden wollen, um in eine kleinere Wohnung in der Stadtmitte zu ziehen? Biete an, dass Du Dich um der Verkauf kümmerst und dafür eine Provision von 5% vom KÄUFER nimmst. So kommst Du zum Beispiel bei einem Immobilienwert von 300.000 € auf 15.000 € Provision - eine hübsche Summe für die erste eigene Investment-Immobilie!

 
Eine Investition in Wissen bringt noch immer die besten Zinsen.

Benjamin Franklin

 

Rent to rent - Hausdächer

Hier mal ein etwas anderer Denkanstoß: Mobilfunkanbieter suchen regelmäßig nach Dächern, um ihre Antennen aufzustellen. Dafür kann schonmal rund 500 Euro pro Monat vom Anbieter geben. Dazu kommt es auf die genaue Adresse an und ob der Anbieter dort Bedarf hat. Wenn Du selbst ein passendes Mehrfamilienhaus hast - umso besser! Wenn nicht, überlege doch mal, wie Du an Eigentümer herankommst, die die ihr Dach gerne vermieten.

Du gibst Ihnen dafür einen kleinen Teil Deiner Einnahmen ab. Und einfach so hat der Eigentümer plötzlich 50 Euro mehr im Monat. Und Du 450 - natürlich wieder minus Steuern. Du kontaktierst die Mobilfunkanbieter und prüfst deren Bedarf, und bringst das freie Dach mit dem Besitzer eines Mehrfamilienhauses zusammen!


Werbeflächen vermitteln

Gleiche Idee wie bei den Antennen, nur mit Werbetafeln. Wenn Du eine leere Hauswand an einer gut frequentierten Straße findest: versuche doch einfach mal, den Eigentümer ausfindig zu machen. Erkundige Dich bei Werbern (z.B. Ströer), was diese dafür zahlen würden. Dabei kommt es sehr auf die Mikrolage an, also genaue Lage in einer Straße, was diese bereit sind, zu zahlen.

Das geht übrigens genauso mit Gerüsten. Dort lässt sich auch prima eine Werbung platzieren, wenn das Gerüst über einen längeren Zeitraum stehen wird.


Die abbezahlte Immobilie

Das ist so eine mächtige Möglichkeit, Deine Immobilienkarriere ganz ohne Eigenkapital zu starten, dass wir ihr auch noch einen eigenen Blog-Artikel widmen. Aber so viel an dieser Stelle: Hast Du selbst oder jemand in Deinem Vertrauenskreis eine Immobilie, die bereits teilweise oder sogar ganz schuldenfrei ist, kannst Du die frei gewordene Grundschuld (vereinfacht: was schon zurück gezahlt wurde) wie Eigenkapital einsetzen. Das heißt: Du suchst Dir eine Bank, die eine neue Grundschuld (=Pfandrecht für die Bank) dafür einträgt und Dir diesen Wert gleichzeitig als Eigenkapital-Ersatz gibt.

Im Klartext: Statt für den Kauf einer Immobilie einige Tausend Euro selbst zu zahlen (z.B. für die Kaufnebenkosten), nutzt Du die schuldenfreie Immobilie als Ersatz und zahlst keinen Cent selber. Diese Grundschuld wird dann aufgehoben, wenn dieser Teil durch Deine Bankraten zurückgezahlt ist. Aber Vorsicht: Durch die Grundschuld hat die Bank natürlich auch einen teilweisen Zugriff auf die alte Immobilie. Wie bei allen Immobilienkäufen gilt daher: Alle Risiken müssen gesteuert werden und kontrollierbar sein, sonst sollte man die Finger davon lassen.



Was hast Du noch für Ideen? Schreibe sie gerne in die Kommentare!

6 Comments

  1. Fabian sagt:

    Hallo Ihr beiden,

    seit einiger Zeit bilde ich mich auf dem Gebiet der Immobilien als Kapitalanlage weiter,
    und bei einer meiner Recherchen bin ich zufällig auf Eure Seite gestoßen.
    Erstmal vielen Dank für dieses tolle Angebot 🙂

    Nun möchte ich so langsam aber sicher auch mal aus der Theorie raus und loslegen.
    Ich lese auf Eurem Blog immer wieder von der 100% Finanzierung. Ich dachte echt, dass gibt es gar nicht mehr. Aber so kann man sich täuschen.
    Ich würde mein angespartes Kapital gerne geschickt aufteilen & hebeln, von daher fände ich es natürlich super, wenn ich auch an sowas kommen würde.

    Ich bin selbstständig und von daher ist das Ganze anscheinend nochmal komplizierter.
    Könnt ihr mir einen guten Finanzierungs-Vermittler in Düsseldorf empfehlen ?

    Beste Grüße & viel Erfolg mit Euren Investments und Eure Seite/System,
    Fabian

    • Julian Julian sagt:

      Hi Fabian. Dein Vorhaben hört sich gut und genau richtig an. Möglichst wenig Eigenkapital pro Deal einsetzen, um insgesamt mehr zu machen zu können!

      Es ist sogar auch über 100% möglich. Ich habe schon mehrere Finanzierungen mit 112% gemacht, Wohnungen und Häuser. Natürlich kommt es auf das Objekt und deine Bonität an. Meine allererste Wohnung habe ich zum Beispiel mit 112% finanziert. Einige folgende Objekte gingen dann mit 100%. Falls eine Bank nein sagt, einfach die nächste fragen 🙂

      Einen Vermittler in Düsseldorf können wir empfehlen. Ich schicke dir den Kontakt auf deine E-Mailadresse.

      Viele Grüße
      Julian

    • Julian Julian sagt:

      Nachtrag: du hast keine E-Mail hinterlassen. Schreib mir einfach auf julian@vermietedichreich.de.

  2. Rebecca sagt:

    Was mir aufgefallen ist, beim Punkt „Vermittlung“ erwähnt ihr keinster Weise, dass hierfür eine Maklerschein nötig ist und auch verschiedene andere rechtliche Rattenschwänze dran hängen Über 100% Finanzierungen sind, nach meiner Erfahrung, seit der Verschärfung des Verbraucherschutzgesetzes dazu auch kaum noch zu bekommen. Ich arbeite jedenfalls mit drei freien Vermittlern im Raum Düsseldorf und keiner konnte mir bisher eine Bank finden, die da mitspielt. Bzw. eine einzige hätte es gemacht, aber zu Konditionen, durch die es keine Rendite mehr gegeben hätte, bzw. ich jeden Monat noch ordentlich hätte drauf zahlen müssen. Also leider alle Tipps etwas zu oberflächlich, aber gute Ansätze dabei.

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Rebecca,

      vielen Dank für deinen Kommentar. In der Tat vergibt nicht jede Bank Kredite ohne Eigenkapital. Was aber hilft sind Sicherheiten in der Höhe der Kaufnebenkosten zum Beispiel in Form von Aktien, Festgeld oder auch einer Lebensversicherung zu hinterlegen. Nach Tilgung der entsprechenden Summe erhält man seine hinterlegten Sicherheiten dann zurück. Die theoretische Eigenkapitalrendite ist dann natürlich unendlich 😉

    • Julian Julian sagt:

      Hi Rebecca, danke für Deinen Kommentar, zu dem ich auch gerne antworte:

      – Bei einer Vermittlung muss es ja nicht gleich eine Maklertätigkeit sein. Wer sagt, dass ich nicht für einen guten Tipp eine kleine Beteiligung bekommen kann? Natürlich muss das bei der Steuer angegeben werden. Ich bin kein Rechtsexperte und das soll hier auch keine juristische Beratung sein, aber durchaus anregen zum Kreativsein und Nachdenken, wie man zusätzliche Geldquellen mit Immobilien erschließen kann.

      – Zur Finanzierung kann ich Dir sagen: ich habe bisher KEINE Finanzierung unter 100% gemacht. Aber durchaus mehr als 100% – und das bei einer Reihe von Objekten im Rheinland und im Ruhrgebiet. Auch gerade ganz aktuell habe ich ein Kreditangebot vorliegen mit 112%. Schreib mir gerne eine private Mail und ich nenne Dir einen Finanzierungsvermittler. Natürlich ist der Vermittler keine Garantie. Das Objekt und die Bonität müssen stimmen – aber dann ist das wirklich gut möglich.

      Viele Grüße
      Julian

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