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Finanzielle Grundlagen für Vermieter: Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung (vor und nach dem Kauf)

Einnahmen Ausgabenrechnung für Vermieter
 

Wie wir regelmäßig im vermiete dich reich Blog schreiben, behandeln wir eine Immobilie wie ein eigenes Business. Warum?

Ganz einfach: Zum einen sind wir ein Unternehmer, der entscheidet, wie die langfristige Strategie sein wird und wie wir diese Strategie umsetzen. Zum anderen hilft uns die Denkweise als Unternehmer, die kaufmännische Seite der Immobilie sauber und nachhaltig zum Erfolg führen.

Denn NUR so werden wir langfristig mit der Unternehmung „Immobilie“ Geld verdienen.

 

Ist Deine Immobilien finanziell gesund?

Für uns als Immobilieninvestoren und Unternehmer ist es von essentieller Bedeutung, ob die Immobilie wirtschaftlich arbeitet oder wir regelmäßig Geld aus unserem eigenen Portmonee hinzu schießen müssen. Im zweiten Fall handelt es sich dann eher um ein Hobby und weniger um eine Investition.

Wir erinnern uns an unsere Definition einer „Investition“:

  1. Eine Investition generiert stetig positiven Cashflow auch nach allen notwendigen Betriebsausgaben zum Betrieb der Immobilie. Das heißt, es muss Geld in unsere Tasche fließen.
  2. Der Wert einer Investition steigt mit der Zeit oder bleibt mindestens gleich. Dies können wir zwar nie garantieren, aber unter dieser Erwartung investieren wir.
Wir müssen „Buch führen“, um den finanziellen Gesundheitszustand unserer Investition zu überwachen. Die folgende Vorgehensweise solltest du übrigens auch schon VOR dem Kauf angewendet und somit gut kalkuliert haben. Denn nur so stellst Du sicher, dass der Kauf auch langfristig rentabel wird und Du damit Geld verdienst.

Zunächst schauen wir uns an, was für Einnahmen deine Immobilie generiert.

Es bietet sich an nach dem Erwerb der Immobilie die Einnahmen, wie auch die Ausgaben monatlich aufzuschreiben und entsprechend Buch zu führen. Hier bieten sich Tabellenkalkulationen (Microsoft Excel oder Open Office) hervorragend an.

 

Die Einnahmenseite der Immobilie

Auf der Einnahmenseite listest du alle Einnahmen auf, die deine Immobilie erwirtschaftet. Dazu gehören im Wesentlichen:

  • Die Kaltmieten, die Deine Mieter monatlich zahlen
  • Einnahmen aus der Verpachtung von weiteren Flächen, z.B. Stellplätze und Garagen
  • Sonstige Einnahmen, z.B. aus Münzwaschmaschinen, Postboxen, Mobilfunkantennen, Werbeflächen

Die Nebenkosten der Mieter schreiben wir weder auf die Einnahmen- noch auf die Ausgabenseite, da dies nur durchlaufende Posten für uns sind.

 

Die Ausgabenseite der Immobilie

Auf der Ausgabenseite folgen nun alle „Betriebsausgaben“ Deiner Immobilie. Zu diesen Betriebsausgaben gehören alle Kosten, die Deine Immobilie verursacht:

Laufende Finanzierungskosten

  • Zinsen, die Du für Dein Immobiliendarlehen an die Bank zahlst
  • Tilgung, also Rückzahlung Deines Darlehens

Nicht-umlegbare Kosten

Hierunter fallen Kosten, die wir als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen können. Zum Beispiel:

  • Hausverwaltung
  • Bank- und Kontoführung
  • Rechtsschutzverssicherung / Mietausfallversicherung
  • Laufende Reparaturen aus dieser Periode
  • Rücklagen für die Instandhaltung

Rücklagen

Ganz wichtig: Bilde entsprechende Rücklagen. Zum einen benötigst Du Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten in oder an Deiner Immobilie (zum Beispiel kann von heute auf morgen die Heizung ausfallen), zum anderem solltest Du Rücklagen für mögliche Steuer(nach)zahlungen bilden. So kommst Du nicht in Versuchung, alle Überschüsse aus deinen Mieteinnahmen auszugeben oder anderweitig einzusetzen. Die Rücklagen sorgen für eine solide Grundlage.

Hast Du nun alle Ausgaben Deiner Immobilie zusammen, kommen wir zu dem nächsten Schritt: Was bleibt übrig?

 

Das Betriebsergebnis der Immobilie

Hast Du Dir nun eine monatliche Übersicht aller Einnahmen und Ausgaben geschaffen, so errechnen wir den Cashflow vor Steuern der Immobilie:

Cashflow vor Steuern = Alle Einnahmen – Alle Ausgaben

Dieser Wert sollte möglichst von Tag 1 des Erwerbs der Immobilie positiv sein. Falls nicht, muss dieser zwingend in den ersten Monaten positiv werden, zum Beispiel durch entsprechende Aufwertungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen, die Du bereits beim Kauf planen und kennen solltest.

Diesen Betrag musst Du im Folgejahr natürlich noch versteuern. Aber dafür hast Du dir ja entsprechende Rücklagen (siehe Ausgabenseite) gebildet. Auf der sicheren Seite bist Du, wenn dafür erstmal ganz grob 50% des Gewinns (Cashflows) einplanst. Am Ende wird es sicherlich weniger sein, daber dann gibt es keine bösen Überraschungen.

 

Eine Beispielrechnung

Wir möchten eine neue Eigentumswohnung erwerben und starten mit Hilfe der Einnahmen und Ausgabenrechnung eine Cashflow-Analyse. Generiert die Immobilie mehr Einnahmen als Ausgaben?

Unsere Musterwohnung hat 70qm und befindet sich im Zentrum des Ruhrgebiets. Sie ist vermietet und die Mieteinnahmen betragen hier aktuell 5.520 Euro pro Jahr. Darüber hinaus gibt es aktuell keine weiteren Einnahmen aus dieser Immobilie.

Die Immobilie wird für 72.000 EUR verkauft und die Kaufnebenkosten tragen wir selber, so dass bei unserer Vollfinanzierung ein Finanzierungsbedarf von 72.000 Euro besteht.

Aufgrund gut aufgebauter Kontakte in die Bankenwelt sowie guter Bonität erhalten wir einen Zinssatz von 1,99% mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Wir beginnen mit einer Tilgung von 2% pro Jahr.

Vor dem Kauf möchten wir wissen, ob diese Immobilie rentabel ist. Nach dem Kauf führen wir monatlich Buch um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu überwachen.

Wir rechnen nun monatlich die Einnahmen gegen unsere potentiellen Ausgaben:

Einnahmenseite
Mieterträge:
5520 EUR / 12 = 460 EUR

Ausgabenseite
Zinsen:
0,0199 * 72.000 EUR / 12 = 119,40 EUR

Tilgung:
0,02 * 72.000 EUR / 12 = 120 EUR

Hausverwaltung und nicht-umlegbare Nebenkosten:
70 Euro

Rücklagen:
40 Euro für Instandhaltung
40 Euro für mögliche Steuerzahlungen (Bei einem angenommen Steuersatz von 35%. Die Rücklage hängt natürlich direkt von deinem persönlichen Steuersatz ab)

Betriebsergebnis:
460 – 119,40 – 120 – 70 – 40 – 40 = 70,60 Euro Cashflow pro Monat (Abschreibungen, die zu einem höheren Cashflow führen können, sind noch nicht eingerechnet)

Die 70,60 Euro wären somit unser minimaler Cashflow zu Beginn ab dem Kauf der Immobilie. Außerdem gibt es hier vielleicht noch Steigerungspotenzial, das natürlich auch schon VOR dem Kauf zu prüfen ist.

Wie schon erwähnt bietet sich für die Vorabkalkulation VOR dem Kauf und natürlich auch während der aktiven Buchführung ein Tabellenkalkulationsprogramm an.

Wie so eine Rechnung aussehen kann, siehst du auf dem folgenden Screenshot der Cashflow-Prognose unseres Renditerechners.

 
 

Das Fazit

Der finanzielle Gesundheitszustand einer Immobilie ist für uns als Immobilieninvestor essentiell. Wir möchten als Investor und Unternehmer langfristig Geld verdienen. Somit muss sich auch jede Immobilie selber tragen und entsprechen einen positiven Cashflow abwerfen.

Natürlich bleibt der Cashflow nicht konstant, sondern sollte mindestens im Rahmen der Inflation durch Steigerung der Kaltmieten wachsen. Wir müssen zum einen die Immobilie aus finanziellen Gesichtspunkten VOR dem Kauf durchleuchten und die Potentiale abschätzen und zum anderen regelmäßig über die Einnahmen und Ausgaben Buch führen.

6 Comments

  1. Hi Chris,
    schön zusammengefasst!
    Besonders wichtig finde ich auch, die angesprochenen Rücklagen. Nicht zu verwechseln mit der Instandhaltungsrücklage, die man üblicherweise an die Verwaltung des Gebäudes bezahlt. Diese ist aber nur für das Gemeinschaftseigentum gedacht. Muss z. B. das Dach oder die Fassade saniert werden, kommt die Instandhaltungsrücklage zum Tragen. Reichen die darin vorhandenen Mittel nicht, wird es eine Sonderumlage geben. Auch die sollte man bezahlen können

    Wenn am Sondereigentum (vereinfacht gesagt: in der Wohnung) etwas erneuert werden muss (z. B. die 50 Jahre alte Elektrik), dann kommt das Geld dafür vom jeweiligen Eigentümer. Genau dafür ist die Rücklage gedacht.

    Es soll schon Fälle gegeben haben, bei denen Eigentümer sich allein auf die Instandhaltungsrücklage verlassen haben. Eine Sonderumlage oder eine unerwartete Reparatur in der Wohnung führte dazu, dass sie sich die Wohnung nicht mehr leisten konnten…

    Also, wirklich wertvolle Hinweise in dem Artikel. Danke dafür!

    Gruß
    Vincent

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Vincent,

      genau so ist es bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Wichtig ist hier bei Eigentumswohnungen auch nochmal zu unterscheiden zwischen der Instandhaltungsrücklage, die im Rahmen der Wohneigentümerverwaltung (WEG) über das Hausgeld fällig wird und zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet wird und der persönlichen Instandhaltungsrücklage für deine Eigentumswohnung selber. Das sind zwei verschiedene paar Schuhe. Dazu kommen dann ggf. noch die von dir schon angesprochenen Sonderumlagen.

      Daher ist immer wichtig schon VOR dem Kauf zu prüfen, wie hoch die WEG Rücklage bereits ist!

  2. Hallo zusammen,

    Ihr weist auf sehr wichtige Punkte hin:

    1) Rücklagen – legt ihr die tatsächlich an? Wie investiert ihr sie? Wäre nicht eine Kreditlinie oder z.B. die Wiederausnutzbarkeit des Kredits die schickste Lösung hierfür?

    2) Instandhaltungsrücklage – diese gibt es ja bei Eigentumswohnungen und ist diese mE einer der wesentlichen Nachteile bei Investments in Eigentumswohnungen, da dem Investor der Cashflow verloren geht. Bei ganzen Zinshäusern fließt alles direkt dem Investor zu und dieser ist für die Instandhaltung verantwortlich.

    3) Rechtlicher Rahmen – ich vermute, dass ihr die Immobilien im Privatvermögen haltet. Macht es aus Eurer Sicht Sinn eine GmbH zu gründen? Z.B. auf Grund der geringeren Steuerlast?

    Viele Grüße,
    FF

    • Chris Chris sagt:

      Hi FF,

      zu 1): Die Rücklagen landen bei mir auf einem separaten Rücklagenkonto. Die Gelder müssen hier liquide bleiben, um bei Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. Heizung ausgefallen oder Dach undicht) schnell handeln zu können. Daher ist ein Tagesgeld / Girokonto hier eigentlich die beste Lösung. Bei mehreren Immobilien reicht aus meiner Sicht ein Rücklagenkonto.

      zu 2): Wie im Kommentar von Vincent schon beschrieben müssen wir hier nochmal unterscheiden zwischen Eigentumswohnungen (WEG-Rücklage + eigene Rücklage) und zum Beispiel Mehrfamilienhäusern. Im 2. Fall ist der Eigentümer natürlich vollständig für die Rücklage selber zuständig. Daher um so wichtig, dass diese entsprechend aufgebaut wird, da hier auch schon mal größere Positionen fällig werden können.

      zu 3): Das kommt stark auf deine persönliche Strategie an. Der größte Vorteil bei der privaten Haltung ist sicherlich der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren. Bei Objekten die du schnell tilgen willst (z.B. in schlechteren Lagen ohne Wertzuwachs) und die einen sehr hohen Cashflow abwerfen kann eine GmbH auf jeden Fall Sinn machen. Jedoch kommen hier für jedes Objekt noch Buchführungs- und Steuerberatungskosten im Rahmen der GmbH Buchführungspflicht hinzu. Diese Kosten müssen mit einkalkuliert werden. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH zahlt die GmbH zwar erst weniger Steuern auf die Gewinne (ca. 15%), aber je nachdem wie du das Geld aus der GmbH entnimmst, zahlst du dann auch nochmal Steuern. Eine pauschale Lösung (GmbH oder Privatvermögen) gibt es nicht, sondern dies ist immer vom Fall abhängig :-).

      Beste Grüße
      Chris

  3. Sören sagt:

    Hi Chris, geniale Seite hast du hier 🙂 Ich habe eine Frage zu den Steuern die du auf deine Einkünfte zahlen musst. In deinen Rechnungen stellst du immer Einnahmen direkt gegenüber den Ausgaben. Jedoch kommen am Ende ja noch die Steuern obendrauf? Wie verhällt es sich damit?

    Danke und Grüße

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Sören,

      bei vermieteten Immobilien versteuerst du die Überschüsse. Dass heißt konkret: Alles was nach den (steuerlich) abzugsfähigen Ausgaben übrig bleibt. Zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören unter anderem die Abschreibung des Gebäudes, die gezahlten Schuldzinsen, Umlagen auf den Mieter (die du erstmal zu deinen Einkünften zählst), Hausverwaltung, Instandhaltungskosten etc.

      Als Angestellter hast du ja bereits deinen Lohn aus der nicht-selbständigen Tätigkeit versteuert. Oben drauf kommt dann gegebenenfalls noch die Versteuerung der Mieteinnahmen, die du im Folgejahr an das Finanzamt errichten musst. Gegebenenfalls natürlich nur, wenn deine Mieteinnahmen noch positiv sind nach den abzugsfähigen Kosten.

      Ich hoffe das beantwortet deine Frage 🙂

      Beste Grüße
      Chris

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