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Echte Investments #2: 100 € Netto-Cashflow pro Monat aus 3.100 € Eigenkapital

 

Hier kommt ein weiteres Kapitel für Euch, in dem wir unsere echten Investments vorstellen. Diesmal: Ein super Schnäppchen in Essen (Nordrhein-Westfalen) über einen Offmarket-Kontakt inklusive Beseitigung von Schimmel im Bad und Mieterhöhung mit Jobcenter.


Das Angebot

Über einen früheren Kauf eines anderen Objekts hatte ich bereits Kontakt zu einem Makler aufgebaut, der gleichzeitig auch die Hausverwaltung macht. Im Gespräch fragte ich dann eines Tages, ob er nicht weitere Objekte an der Hand hätte, die zum Kauf stehen.

Und siehe da: Ich habe direkt einen Treffer gelandet, denn er hatte tatsächlich ein Angebot für mich. Und das beste war: Es war nirgendwo inseriert. So habe ich also exklusiv per Email alle relevanten Daten zum Objekt erhalten. Also genau das, was man heute braucht, um an besonders gute Deals zu kommen.

 

Die Fakten


78m² Wohnung mit 4 Zimmern, zentrumsnah

Kaufpreis 36.000€, also nur rund 460€/m²!

Vermietet für 380€ kalt --> 4,87€/m²

Bruttorendite: 380€ x 12 / 36.000€ = 12,7%

Faktor / Multiplikator: 36.000€ / 380€ x 12 = 7,9

Cashflow NACH Steuern pro Monat: Rund 80€

--> das kannst Du übrigens einfach mit unserem Tool ausrechnen

Maklerprovision: 5,95%

Nötiges Eigenkapital bei 100% Finanzierung: Rund 5.400€ (ca. 14% des Kaufpreises für die Kaufnebenkosten aus Makler, Grunderwerbssteuer, Notar & Gericht)

Mietspiegel: 5,50-6€, also gutes Steigerungspotenzial!

Mieter: Familie mit zwei Kindern, Miete über das Jobcenter

"Mittlere Lage" laut Internet

Erstes Fazit: Super Schnäppchen mit Mietsteigerungspotenzial!

 

Die Lage

Nach Prüfung der Unterlagen habe ich zügig eine Besichtigung terminiert. Schließlich wollte ich vermeiden, dass noch weitere Interessenten das Angebot bekämen und ich doch wieder in Konkurrenz stünde.

Vor der Besichtigung habe ich die Lage zunächst online geprüft. Die Wohnung liegt zentrumsnah im Essener Osten mit Haltestellen in fußläufiger Nähe. Verbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist also gegeben. Direkt in der Nähe ist allerdings auch die Autobahn - ein klares Manko wegen Lärm und Luft. Ob die Autobahn von der Wohnung aus sichtbar oder hörbar wäre, musste ich direkt vor Ort testen. Ebenso sonstige Aspekte der Mikrolage wie etwa Supermärkte, Erscheinungsbild der Straßen und Häuser sowie Mieterklientel.

Die Besichtigung lief zügig ab. Die Mieter selbst waren nicht anwesend, nur ein Bekannter der Familie mit Schlüssel lies den Makler und mich in die Wohnung. Diese war aufgeräumt, einfach eingerichtet und in gutem Zustand.

Die Wohnung besteht aus vier Zimmern, einer großen Wohnküche und einem Bad. Das Bad ist innen liegend und besitzt somit kein Fenster. Erst auf den zweiten Blick bemerkte ich, dass die Decke im Bad mit Schimmel bedeckt war. Was zuerst wie ein lebendiger Anstrich aussah, war wirklich lebendig! Auch der Bekannte und der Makler waren bei dem Anblick etwas irritiert. Trotzdem dachte ich mir: Erstmal dran bleiben, da der Preis einfach unschlagbar ist...

Um die Privatsphäre zu wahren habe ich in der Wohnung keine Fotos gemacht, auch da ich die Mieter nicht um Erlaubnis fragen konnte.

Hausflur sowie Innenhof des Hauses waren wenig gepflegt. Es standen Fahrräder im Weg, teilweise Sperrmüll im Hof wie auch im Keller. Der Boden war schmutzig. Der Makler, gleichzeitig auch Hausverwalter, versicherte mir, dass zumindest der Müll zeitnah entfernt würde. Auf den Klingeln fand ich größtenteils ausländische Namen.

Nach insgesamt 15 Minuten war die Besichtigung bereits vorbei. Anschließend lief ich noch durch die angrenzenden Straßen und schaute mir die Umgebung an. Von der Autobahn war gar nichts zu sehen oder hören, so dass hierdurch kein Nachteil entstand. Die Häuser waren gepflegt und die Straßen wenig befahren. Insgesamt eine ordentliche mittlere Lage.

Eine zweite Besichtigung habe ich hier übrigens nicht gemacht, da ich bereits alles Wichtige gesehen hatte. Nachdem ich mittlerweile unzählige Wohnungen vorher gesehen hatte, wusste ich, dass dies ein gutes Angebot war. Bis auf den Schimmel...


Die Probleme

Was sollte ich also nun mit dem Schimmel machen? Zufälligerweise war der Makler und Hausverwalter auch noch Schimmel-Experte (er kann einfach alles!), der mir versicherte, dass es sich dabei um oberflächliche Stockflecken handele, die man gute behandeln und entfernen könne sowie mit Antischimmelfarbe überstreichen könne. Ursache war offensichtlich falsche bzw. fehlende Belüftung des innenliegenden Badezimmers. Es gab nämlich auch keinen Belüftungsventilator.

Dies war also ein Punkt, der definitiv behoben werden musste. Auch für die Familie kann der Schimmel durchaus gesundheitsschädlich sein. Umso mehr wunderte mich, dass sie den alten Vermieter nie darüber informiert hatten.

Außer dem unordentlichen Hausflur und Hof gab es sonst wenig zu meckern.


Aber immerhin ein paar Ansatzpunkte für die Kaufpreisverhandlung.



Die Verhandlung

Ich bekundete noch vor Ort mein Kaufinteresse, allerdings mit einigen Bedingungen. Bei so einem günstigen Angebot ohne unlösbare Probleme wollte ich nicht lang fackeln. Der Makler bat mich, meine Forderungen auf einen Zettel zu schreiben und signalisierte bereits, dass beim Preis nichts zu machen sei. Folgendes bot ich an:

 

Der Verkäufer muss den Schimmel beseitigen und eine Lösung für die Lüftung installieren

 

Der Verkäufer soll noch vor dem Verkauf die Miete an den Mietspiegel anpassen

 

Der Verkäufer soll die Maklerprovision übernehmen (gute Möglichkeit, sein Eigenkapital zu schonen)

 

Einige Tage später bekam ich die Rückmeldung, dass der Verkäufer meine Bedingungen akzeptiert.


Neben dem Fund dieses Deals bereits ein weiterer toller Erfolg!!


Allerdings sollte der Kaufpreis dann 38.000€ betragen. Hier stimmte ich gerne zu, denn so würde ich den Makler nicht selbst aus Eigenkapital zahlen müssen, sondern könnte den höheren Kaufpreis über die Bank finanzieren (100% Finanzierung). Die 2.000€ mehr würden kein Problem darstellen für die Bewertung der Immobilie durch die Bank, da der Preis bereits extrem gut war.

Die genaue Maklerkosten waren dann übrigens: 0,0595 x 38.000 = 2.261€. Die kleine Differenz von 261€ würde ich natürlich weiterhin aus meinem Eigenkapital zahlen.


Die neuen Fakten

Würde ich die Miete um rund 15% anheben lassen, läge ich bei 440€ kalt pro Monat und damit bei 5,64€ pro Quadratmeter. Das sollte beim Jobcenter locker durchgehen und läge gut im Mietspiegel ohne großes "Zurechtbiegen". So eine Mieterhöhung geht übrigens trotz Jobcenter direkt an den Mieter, der das wiederum mit dem Jobcenter selbst regeln muss. Den Mieter störte die Erhöhung nicht weiter, da er das direkt ans Jobcenter weiterleiten konnte. Die neuen Fakten sähen dann so aus:

 

Neue Kalkulation


Neue Miete 440€ kalt pro Monat

Somit also 5.280€ pro Jahr

Neue Bruttorendite: 5.280€ / 38.000€ = 13,9%

Neuer Faktor: 38.000€ / 5.280€ = 7,2

Neuer Cashflow nach Steuern pro Monat: Rund 100€

Nötiges Eigenkapital: Rund 3.100€ (deutlich weniger da nun ohne Makler)

 

Also nochmal verbesserte Werte zum ursprünglichen Angebot!


Konkret heißt das: Ich würde also 3.100€ selbst zahlen müssen und ab Kauf jeden Monat 100€ mehr haben - 1.200€ im Jahr. Somit hätte ich mein eingesetztes Geld nach rund 2,5 Jahren wieder zurück und würde ab dann jedes Jahr 1.200€ für den Rest meines Lebens verdienen (sogar mehr, da die Mieten weiter steigen). Wenn die Wohnung irgendwann abbezahlt sein wird (bei 2% Tilgung in ca. 34 Jahren), sogar mehr als doppelt so viel! Kennst Du eine bessere Altersvorsorge?

Das ist ein kleines, aber sehr anschauliches Beispiel, wie man sich ein passives Einkommen aufbaut, ohne besonders viel Kapital einsetzen zu müssen. Wenn ich hiervon weitere Objekte sammle, vielleicht auch größere, bauen ich mir nach und nach meine ganz eigenen Geldquellen auf und freue mich jeden Monat über den Geldeingang auf meinem Konto! Den Cashflow kann ich nutzen für Konsum, besser aber natürlich zum Sparen für weitere Objekte.

Je mehr Du hast, desto schneller baust Du eine gute Geldsumme auf und desto mehr Immobilien kannst Du kaufen. Nur das Anfangen ist wichtig!


Die Finanzierung

Für die Finanzierung hatte ich vorher schon verschiedene Bankenkontakte aufgebaut und wusste, welche Bank so ein Objekt in der Lage gerne finanzieren würde. Ich musste also nur noch die Objektunterlagen per Mail an meinen Bankberater schicken und bekam prompt die Finanzierungszusage und die Konditionen mitgeteilt.

Wie immer habe ich eine Tilgung von 2% gewählt. Wichtig zu wissen ist, dass bei so kleinen Kaufpreisen die Banken deutliche Zinsaufschläge nehmen. Daher ist es oft ratsam, mehrere kleine Objekte zusammen zu finanzieren, um zum Beispiel über 75.000€ oder 100.000€ Gesamtvolumen zu kommen - je nach Grenze der Bank. So wird der Zins deutlich attraktiver.

In diesem Fall habe ich die höheren Zinsen aber in Kauf genommen, da ich zu dem Zeitpunkt kein anderes passendes Objekt zur Mitfinanzierung hatte.


Fazit

Die Wohnung ist nun weiterhin gut vermietet zu der neuen Miete, der Schimmel ist entfernt, Lüftungsschlitze in der Badezimmertür, und ich habe ein weiteres Objekt im Portfolio, was mir einen positiven Cashflow erwirtschaftet.

Übrigens: Beim Notartermin fragte ich den Makler direkt wieder nach neuen Immobilien. Und siehe da: Er hatte mir direkt zwei weitere Objekte empfohlen, die ebenfalls nirgendwo online inseriert waren. So hatte ich direkt wieder zwei neue Anschlussdeals in Aussicht - ein super Beispiel dafür, wie wertvoll Offmarket-Kontakte tatsächlich sind.

Und dafür, dass es sich wirklich lohnt, einfach überall nachzufragen. So tun sich immer wieder neue Gelegenheiten auf, und der "Deal-Flow" ist gesichert. Von sich aus hätte er mir das vermutlich nicht erzählt. Also einfach immer frech nachfragen :-)



Gutes Gelingen bei Deinen eigenen Investments!




26 Comments

  1. Ronny sagt:

    Ich bin ja eher im Bereich Aktien tätig, denke jedoch selbst gerade über ein ähnliches Objekt nach. Das erforderliche Eigenkapital läge ähnlich hoch. Die Investition hält sich daher sehr in Grenzen. Euer Artikel hat mich in meiner Idee bestärkt. Grüße

  2. Moin,
    guter Hinweis den Kaufpreis um die Courtage zu erhöhen, die dann dafür vom Verkäufer übernommen wird, wenn man ohne Nebenkosten finanziert.
    Immer lesenswert eure Erfahrungen!
    Weiter so.
    Danke und Gruß
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Hi Vincent. Ja, das ist wirklich ein Tipp, der bares Geld spart. Noch besser ist natürlich, wenn der Verkäufer den Makler komplett übernimmt. Damit fange ich die Verhandlung meistens an. Wenn das nicht akzeptiert wird, geht immer noch diese Methode. Dann muss nur man nur aufpassen, dass nicht der ehemalige Preis im Exposé steht. Sonst passt es bei der Bank nicht zusammen.

  3. Christoph sagt:

    Danke für diesen interessanten und aufschlussreichen Artikel.
    Wie verhält es sich bei dieser Wohnung mit dem Hausgeld und mit den Rücklagen? Gehen diese beiden Posten noch vom bis dahin positiven Cashflow ab?

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Christoph,

      alle Kosten für mich, also den Eigentümer, sind bereits rausgerechnet! Also sowohl die Rücklagen, als auch laufende Instandhaltung und Verwaltergebühr. Nach all dem bleibt noch ein Cashflow von 100€ pro Monat übrig, den ich tatsächlich für irgendetwas anderes nutzen kann.

      Viele Grüße
      Julian

  4. easydividend sagt:

    Hallo Leute,

    wieder einmal sehr interessant zu lesen! Gratulation zu diesem wunderbaren Kauf!
    Meine Frage an euch, wisst ihr vielleicht ob es dieses Bestellerprinzip trotz allem in Österreich auch gibt für den Makler? Ich habe mich gestern und vorgestern etwas damit beschäftigt.

    Die Infos die ich sammeln konnte sind: Ab einem gewissen Wert des Objektes bekommt der Makler 6% Provision, 3% vom Käufer, 3% vom Verkäufer. Kann mir das irgendjemand mit österreichischen Immobilienkenntnissen bestätigen?

    Die Frage ist nur ob das eher eine Richtiglinie ist, und sich die Makler das zunutze machen, oder ob es tatsächlich immer so gehandhabt wird.

    mfG Chri

    • Julian Julian sagt:

      Hi Chri,

      zu Deutschland kann ich Folgendes sagen: Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben.

      Außerdem zum Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf – letzter Stand 2017:
      Für den Verkauf ist derzeit keine Änderung vorgesehen, auch wenn der Berliner Senat es begrüßen würde, wenn das Bestellerprinzip auch für den Immobilienverkauf gelten würde, d.h. der Verkäufer immer den Makler bezahlen müsste. Heiko Maaß, der Bundesjustizminister, hat zuletzt im Januar 2017 klargestellt, dass das Bestellerprinzip beim Kauf in keinem Fall mehr in der aktuellen Legislaturperiode komme. Das heißt, Verkäufer und Immobilienmakler können weiterhin frei darüber verhandeln, ob der Verkäufer den Makler bezahlt oder nicht. Mehr dazu gibt’s außerdem hier: https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/

      Zu Österreich kann ich Dir das leider nicht sagen, aber vielleicht gibt es andere Fachkundige hier, die das beantworten können.

      Viele Grüße
      Julian

  5. Sven sagt:

    Darf ich aus Interesse mal nach einem Anhaltspunkt für die konkrete Lage fragen (Straße in der Nähe, xy-Kiez, yz-Viertel, …)? Ich bin ehrlich gesagt schlicht neugierig, wie die Gegenden aussehen, in denen man Wohnungen für solche Preise kriegt. 😀

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Sven,

      ja, darfst Du: Das ist im Essener Südostviertel. Eine mittlere bis ganz gute Gegend für Essener Verhältnisse. Dass ich die Wohnung so günstig bekommen habe, liegt vor allem an dem guten Offmarket-Kontakt, den ich hier nutzen konnte. In der Gegend liegt man üblicherweise so bei 500-900 Euro pro Quadratmeter. Falls Du in einer großen Stadt wohnst: Schau mal im Speckgürtel, wo es günstiger wird. Natürlich ist das im Süden Deutschlands tendenziell schwieriger als zum Beispiel in Ostdeutschland…

      Viele Grüße
      Julian

  6. Martrade sagt:

    500-900 eur. Da kan man selbst in Hannover nur von träumen. Glückwunsch zu dem Deal.

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Martrade, ja, das ist schon ordentlich. Natürlich sind die Mieten entsprechend niedrig! Man kann solche guten Cashflow-Deals aber durchaus auch in guten Lagen machen. Ich berichte demnächst mal über einen Kauf in Düsseldorf!

  7. Felix sagt:

    Hallo Julian,

    vielen Dank für diese sehr interessanten Berichte von „realen“ Objekten. Ich finde die Art und Weise wir ihr den Blog gestaltet habt und über das Thema Immobilien berichtet sehr interessant. Ich freue mich auf weitere Erfahrungsberichte von euch 😀

    Viele Grüße aus Dortmund
    Felix

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Felix,

      das freut uns, wenn Dir unsere Berichte nützen. Es werden noch viele weitere echte Deals folgen, also bleib dran!

      Gruß
      Julian

  8. 38K für eine Wohnung sind ja Traumpreise hier in Freiburg kostet ein TG Stellplatz schon zwischen 15-20K. Ein weiteres Problem ist auch das es hier fast keine Wohnungen auf dem Markt gibt.

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Stefan. Ja, habe gehört, dass Freiburg aktuell sehr beliebt ist. Welche günstigeren Städte gibt es denn drumrum? Ich selbst wohne zum Beispiel in Düsseldorf, wo ich auch 30k für einen Stellplatz zahle. Daher schaue ich viel in anderen Städten max. 45 Autominuten entfernt. Da gibt’s dann häufig die guten Deals.

      • Es gibt zwar einige Städte außen rum (Denzlingen, Emmendingen, Herbolzheim) da ist der Markt auch leergefegt.
        Nach Süden Richtung Basel ist es eher ländlich, in meinen Augen aber sehr unattraktiv weil es nur schlechte Verbindungen nach Freiburg und Basel gibt. Nach Norden von Freiburg aus gesehen gibt es Lahr, eine Arbeiterkleinstadt. Abgesehen von den Hochhäusern, könnte es hier noch interessant sein. Weiter in Norden kommt noch Offenburg, auch hier sind die Preise annähernd auf dem Niveau von Freiburg. Günstig wird es im Schwarzwald, dort bekommst du auf dem Land kleine Wohnungen deutlich unter 100k, da will aber keiner hin.

  9. Christian sagt:

    „Somit hätte ich mein eingesetztes Geld nach rund 2,5 Jahren wieder zurück und würde ab dann jedes Jahr 1.200€ für den Rest meines Lebens verdienen“ … „Kennst Du eine bessere Altersvorsorge?“

    Erst mal danke für die konkreten Zahlen! Du machst es dir meiner Meinung aber zu einfach. Du bist nämlich 34 Jahre verschuldet! Das nimmst du einfach so hin. Und das für gerade mal 100 € im Monat. Damit würde ich mich nicht wohl fühlen.

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Christian,

      damit hast Du natürlich Recht. Und richtig ist: Man muss sich mit dem Gedanken anfreunden, dass die Finanzierung 34 Jahre läuft. Was aber den Unterschied macht: Es gibt gute und schlechte Schulden. Gute Schulden bringen Dir regelmäßig und mit sehr begrenztem Risiko ein regelmäßiges Einkommen ein – so wie hier. Und das ist genau das Mittel, mit dem ein „Buy and Hold“ Immobilien-Investor Geld verdient. Mehr noch: Erst durch die Finanzierung erreichst Du stattliche Eigenkapitalrenditen, die Du woanders nicht finden wirst (Stichwort: Leverage-Effekt).

      Und das Investment trägt sich von alleine. Selbst, wenn ich arbeitslos bin und kein Einkommen habe, läuft es weiter. Im Gegensatz zu einem Eigenheim zum Beispiel: Wenn man dann kein Einkommen mehr hat, kann man auch die Rate dafür nicht mehr bedienen. Insofern ist es bei vermieteten Immobilien nicht wichtig, ob die Finanzierung 10, 20 oder 30 Jahre läuft.

      Schau dazu mal diesen Artikel an: http://vermietedichreich.de/die-geheimnisse-der-reichen-2-reich-durch-schulden/. Und ebenfalls kann ich sehr die Rich Dad Poor Dad Buchreihe zu dem Thema empfehlen: http://vermietedichreich.de/buchtipps/.

      Viele Grüße
      Julian

  10. Christian sagt:

    Alles klar, ich schau mal rein.
    Dass Schulden nicht zwingend schlecht sind ist mir auch klar. Ich möchte an meiner Stelle aber möglichst schnell schuldenfrei sein, und das nach 7-10 Jahren.
    Womit du halt nicht kalkulierst ist: du verlierst deinen Job und deine Wohnung steht leer.

    • Julian Julian sagt:

      Ja, das ist natürlich der worst case: kein job und keine Mieter. Wenn die Lage aber einigermaßen nachgefragt ist, sollte es keinen längeren Leerstand geben. In dieser Lage findet man zum Beispiel immer Mieter über das Jobcenter. Und die Kosten als Eigentümer (Bank und Hausgeld) ließen sich auch noch aus Arbeitslosengeld, besser natürlich aus den weiteren Immobilien-Einnahmen bezahlen.

  11. Christian sagt:

    Ich würde auch gerne wissen wie ihr zum Thema Hausverwaltung steht. Weil das kalkuliert ihr nicht mit ein. Und der Aufwand steigt ja mit jeder Immobilie. Ich bin nicht der handwerkliche Typ, der schnell mal der Wasserhahn repariert. Und wenn man wegzieht ist das auch unschön.

    • Julian Julian sagt:

      Unsere Eigentumswohnungen verwalten wir selbst. Da gibt es dann nur die klassische WEG-Verwaltung, die Dinge für die Eigentümer-Gemeinschaft regelt wie Reparaturen, Gärtner, NK-Abrechnung. Das ist übrigens hier im Beispiel mit eingerechnet. Der Cashflow nach allen Kosten beträgt 100€. Diese Verwaltung könnte man zusätzlich beauftragen, das Mieter-Management der eigenen Einheit zu übernehmen. Das kostet dann schätzungsweise 10-40 Euro pro Einheit mehr im Monat. Nachmieter-Suche teilweise nochmal extra mit 1-2 Monatsmieten. Oder ein Mix daraus. Manche WEG-Verwaltungen machen das aber auch nicht, dann kann man das outsourcen an eine Gesellschaft, die darauf spezialisiert ist (Stichwort: Mieterverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung). Dafür trittst Du dann als Vermieter gar nicht mehr in Erscheinung und wirst nicht mehr angerufen. Ideal also, wenn Du weiter weg wohnst oder besonders viele Einheiten verstreut hast.

      Mehrfamilienhäuser lassen wir über eine Verwaltung machen inkl. Mieter-Management. Dann müssen wir nur noch Maßnahmen ab einem definierten Wert freigeben, z.B. über 500 Euro. Dann lässt man sich ein wöchentliches oder monatliches Update geben und trifft nur noch Entscheidungen aus dem Hintergrund. Mehrkosten dafür sind wie bei der einzelnen Wohnung auch.

      Es gibt Wohnungen, da höre ich ein ganzes Jahr nichts vom Mieter. Bei einer WG mit höherer Fluktuation muss ich alle paar Wochen mal was tun. Ein Mieter wechselt, oder es gibt etwas zu reparieren. Reparieren mache ich übrigens auch nicht selbst. Entweder man hat Handwerker-Kontakte, die man eben anrufen kann – am besten einen Allrounder. Oder man schaut eben im Internet und bestellt dort jemanden.

  12. Christian sagt:

    Und wo wir gerade dabei sind; Was bringen uns die Steuerabschreibungen konkret? Könnt ihr das mal durchrechnen für eine Immobilie und ein Jahr? Also wie viel man von der Steuer abschreiben kann pro Jahr (way und wie viel da so typischerweise anfällt).

    • Julian Julian sagt:

      Wir schreiben in Kürze einen Blogartikel zum Thema Steuern, da findest Du dann die Antworten. Und die Steuern kannst Du übrigens auch direkt mit unserem vermiete dich reich Tool berechnen…Viele Grüße

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