Passives Einkommen Immobilien
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Echte Investments #1: 70qm Eigentumswohnung Teil 2

 

Hier kommt der zweite Teil, in dem ich berichte, wie es mit meinem ersten Investment in eine 70m² Wohnung in Düsseldorf weiterging. Wenn Du Teil 1 also noch nicht gelesen hast, fang am besten dort an. Hier noch einmal die Fakten nach dem Kauf:

 

Die Fakten nach Kauf und Mieterhöhung


Neue Miete nach Erhöhung: 575*12=6.900 Euro

Verhandelter Kaufpreis: 100.000 Euro

Neuer Faktor: 14,5

Somit Bruttorendite 6,9%

--> Für Düsseldorf schon ein guter Deal!

 

Die Kündigung

Noch bevor die dreimonatige Frist für die Erhöhung der Miete verstrich, bekam ich die Kündigung der Mieter. Auf der einen Seite freute mich das, da ich mittelfristig sowieso damit geplant hatte. Denn ich wollte die Miete schließlich auf ein übliches Niveau setzen. Im vermieteten Zustand hätte ich sie wegen geltender Mietpreisbremse in Düsseldorf um maximal 15% erhöhen können. Damit hätte sie bei 8,21 € / m² gelegen, während der Mietspiegel aber 9,5 € hergab.

Beim Auszug der Mieter hätte ich also eine deutlich höhere Miete ansetzen können - allerdings nur nach vorheriger Renovierung.

Auf der anderen Seite überraschte mich die dann doch sehr rasche Kündigung, nachdem sie vorher signalisiert hatten, dass sie wohl noch ein wenig in der Wohnung bleiben würden. Ich hätte gerne die Wohnung erst ein bisschen weiter vermietet, ohne direkt das volle Programm zu haben. Aber klar - beim Erhöhen der Miete kann das passieren.

Außerdem hatte ich von der Bank bei der Finanzierung keine extra Summe für eine Renovierung aufgenommen, denn ich hätte nach kurzer Zeit bereits Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Also Gebühr dafür, dass diese Summe abrufbar ist. Da ich aber nicht absehen konnte, wann die bisherigen Mieter wirklich ausziehen würden, wollte ich keinen unnötigen Kostenposten kreieren.

Heute weiß ich übrigens, dass auch die Zeitspanne, ab der Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, mit der Bank verhandelt werden kann. Im Nachhinein hätte ich diese vermutlich versucht auf sechs Monate zu setzen.

Hätte ich das Geld nach dem Abschluss der Finanzierung neu aufgenommen, wäre der Zins deutlich höher gewesen als noch beim Abschluss der Kaufpreis-Finanzierung (irgendwo bei 3-4%).


Mein Plan

Ich wusste, dass ich in der Wohnung vieles machen musste, um eine gute Miete zu erzielen. Denn der Mietspiegel ist nicht nur von der Lage, sondern auch von der Ausstattung der Wohnung abhängig. Da ich keine Ahnung von Kosten verschiedener Maßnahmen hatte, rief ich verschiedene Handwerker aus dem Internet an und gab folgende Maßnahmen an:

 

Geplante Renovierungsmaßnahmen


Alle Zimmer neu tapezieren und weiß streichen

Neues Laminat verlegen (alt und abgenutzt)

Alle Fußleisten neu (waren kaputt oder nicht vorhanden)

Neue Schalter und Steckdosen-Aufsätze (waren kaputt oder stark verschmutzt)

Neue Türen und Türklinken (die alten waren kaputt und unterschiedliche Modelle)

Türzargen weiß streichen (dunkles Holz, teilweise abgebrochene Stücke)

Heizungskörper neu streichen (teilweise Farbe abgeplatzt)

Optional: Neue Küchen-Fliesen für Boden und Wände (waren teilweise rissig)

Optional: neues Badezimmer

Optional: günstige Einbauküche

 

Also...jede Menge zu tun. Und sicher nicht günstig!


Meister-Handwerker-Betriebe nannten mir grobe Preise Richtung 15-20.000 Euro, Bad zusätzlich 5.000 Euro. Das war definitiv zu teuer für mich. Nach einigem Nachfragen im Freundeskreis fand ich letztendlich eine Mannschaft, die mir ein unschlagbares Angebot machte. Nach Besichtigung der Wohnung einigten wir uns auf einen Preis: die Renovierung dürfte maximal 14.000 Euro kosten - inklusive Bad UND Einbauküche!

Außerdem einigten wir uns statt Raufasertapeten auf Glattputz - die Tapeten macht man heute nicht mehr, erfuhr ich dort. Da hat es sich wirklich gelohnt, sich etwas länger nach Empfehlungen zu erkundigen. Mit diesen Handwerkern arbeite ich übrigens heute noch zusammen.

Ein verdammt guter Preis! Aber würde sich die recht große Investition bei 9,5 Euro Miete pro Quadratmeter auch lohnen?


Meine zündende Idee zur Vermietung

Hier kommt nun der beste Teil der Geschichte und gleichzeitig ein wirklich guter Tipp: Ich kam auf die Idee, die Wohnung als WG zu vermieten - und zwar jedes Zimmer einzeln! Die Vermietung an Studenten lag nahe, denn in ca. 10 Minuten Entfernung liegt ein Uni-Campus. Die nachhaltige Vermietung an Studenten sollte also gesichert sein.

Die Vermietung einzelner Zimmer bringt einen entscheidenden Vorteil für den Investor: Die Gesamtmieteinnahmen liegen deutlich über denen der normalen Vermietung als gesamte Wohnung. Dafür muss die Wohnung möglichst ähnlich große Zimmer haben und möglichst mehr als zwei. Denn je mehr Zimmer, desto größer wird der Unterschied zwischen normaler Vermietung und Vermietung der Zimmer. Und eine Einbauküche sollte drin sein, denn kaum ein Student will selbst eine Küche für die WG kaufen.

Das Gute daran: ich konnte aus der 2-Zimmer Wohnung eine 3-Zimmer Wohnung machen! Man konnte einen Durchgang zwischen zwei Räumen schließen und hatte zwei Einzelzimmer mit separater Tür. Die perfekte Lösung also, um aus der Wohnung eine Dreier-WG zu machen! Mittlerweile achte ich bei neuen Wohnungen immer darauf, ob solch eine Lösung möglich wäre.


Die Renovierung

Neben den oben genannten Maßnahmen kam also noch eine weitere dazu: Einen vermutlich früheren Wanddurchbruch wieder schließen. Ich schaffte es, diese Maßnahme mit in den Preis zu verhandeln - das war wohl keine große Aktion für die Handwerker.

Nach dem Auszug der Mieter fingen wir direkt an. Ich musste die Entsorgung organisieren. Nach einigen Erkundigungen wusste ich: ich brauchte einen Container mit mindestens 7 Kubikmetern für Baumischabfälle, der mich rund 400 Euro kosten würde. Dieser wird von einem Container-Dienst angeliefert, auf einen von mir zur Verfügung gestellten Parkplatz abgestellt und nach ca. einer Woche wieder abgeholt. Entweder musste ich kostenpflichtig einen Platz über die Stadt mit Schildern reservieren lassen oder selbst einen Platz freihalten. Ich entschied mich für letzteres.


Nach 2 Tagen hatten die Jungs schon alles Alte aus der Wohnung rausgeholt: Boden, Tapeten, Fliesen, Türen, Badamaturen...

 
 

Für die Renovierung plante ich einen Monat ein. Längerer Leerstand sollte es nicht sein. Und die Handwerker hielten ihr Versprechen! Bereits nach zwei Wochen konnte ich gute Fortschritte erkennen. Jetzt wurde es Zeit, Studenten für die WG-Gründung zu suchen...


Die Vermietung

Wie gründet man eine neue WG, wenn man selbst nicht einzieht? Das ist gar nicht so einfach und sehr zeitaufwändig. Ich inserierte die Zimmer bei wg-gesucht.de, wo ich mich gleichzeitig auch zu den üblichen WG-Zimmerpreisen erkundigte. Für ein Zimmer von ca. 17m² konnte ich 300 Euro kalt nehmen, vor allem, weil die Wohnung komplett renoviert sein würde. Da ich nicht mehr als einen Monat Leerstand haben wollte, musste dies natürlich schon während der Renovierung geschehen.

Es meldeten sich direkt über 20 Interessenten, von denen ich eine Auswahl durch die Wohnung führte, die sich gerade im kompletten Renovierungszustand befand - also eigentlich nicht vorzeigbar. Trotzdem stellte ich fest, dass alle sehr interessiert waren. Eine renovierte Wohnung zu dem Preis war wohl nicht so oft zu finden. Darüber war ich selbst erstaunt!

Manche lernten sich bei der Besichtigung schon kennen, die ich größtenteils nacheinander organisierte. Ich ließ direkt eine Selbstauskunft ausfüllen und machte mir Notizen zu meinen Favoriten. Nun musste ich überlegen, wie ich drei passende Menschen zusammen bringen könnte. Denn ich wollte vermeiden, dass nach drei Monaten die ersten wieder ausziehen, weil es ihnen nicht gefällt. Das war wirklich zeitintensiv!

Ich lud einige ein zweites Mal ein, und zwar zusammen in verschiedenen Konstellationen. So konnten sie sich kennen lernen. Später fragte ich per Telefon jeden, mit wem er oder sie sich vorstellen könnte, zu wohnen. Nach vielem Hin und Her wurden es drei Jungs - mit ihnen ging es tatsächlich etwas leichter als mit den Mädels. Die Auswahl schien gut zu sein, denn sie hielt lange. Mittlerweile gibt es selten den einen oder anderen Neu-Einzug, aber das funktioniert recht problemlos.

 
Übrigens: Ich habe mich für die Mietvertrags-Variante entschieden, bei der jeder einzelne einen eigenen Vertrag hat. Andere Möglichkeiten sind, dass es einen Vertrag mit allen Mietern gibt oder auch, dass es einen Hauptmieter gibt, der weitere Mieter als Untermieter aufnimmt. Dazu gibt es übrigens HIER einen guten Artikel mit allen Vor- und Nachteilen.
 

Das Ergebnis

Ich hatte mir also eine wirkliche Cashcow aufgebaut! Dafür musste ich aber auch tief in die Tasche greifen und viel Eigenkapital aufbrauchen. Insgesamt waren es 26.000 Euro: 12.000 Euro Kaufnebenkosten plus 14.000 Euro für die Renovierung.

 

Die neuen Zahlen


114.000 Euro für Kaufpreis und Renovierung

Neue Kaltmiete: 3 x 300 x 12 = 10.800 pro Jahr (!)

Neuer Faktor: 114.000 / 10.800 = 10,6

Bruttorendite: 9,5 %

 

Aus heutiger Sicht würde ich mit so einem großen Brocken an Eigenkapital übrigens ein Mehrfamilienhaus finanzieren, indem ich damit die Kaufnebenkosten bezahle. Bei 12% Nebenkosten käme ich damit immerhin auf einen Kaufpreis von 26.000 / 0,12 = ca. 217.000 Euro. Bei 8%, z.B. ohne Makler, sogar auf 325.000 Euro. Also ein weiteres Learning für mich im Nachhinein!

Trotzdem genieße ich heute weiterhin die Einnahmen aus der WG. Die Vermietung läuft fast von selbst. Sollte mal ein Student ausziehen, suchen die anderen beiden einen Nachmieter. Diesen prüfe ich persönlich kurz per Selbstauskunft, Telefonat sowie Schufa-Auskunft und gebe danach erst grünes Licht.

Und ganz nebenbei hat die Wohnung durch alle Aktionen massiv an Wert gewonnen. Bei einem üblichen Marktfaktor in dieser Gegend von ca. 18 komme ich somit auf einen Wert von 10.800 Euro Jahreskaltmiete x 18 = 194.400 Euro.

Fast 100% mehr als der Einkaufspreis!





Ich hoffe, mein Bericht meiner ersten Immobilien-Investition ist für Dich eine Motivation, ebenfalls selbst loszulegen. Unterm Strich war es anfangs ein relativ großer Zeitaufwand, von dem ich aber jetzt wirklich gut profitiere. Einmal anschieben und jetzt läuft es! Auch kannst Du hoffentlich etwas aus meinen Fehlern und Erkenntnissen lernen - damit Du schon mit mehr Wissen an Deine eigenen Investments heran gehen kannst!

8 Comments

  1. Wow, wirklich beeindruckend.
    Ich denke beim Investieren in Immobilien mit der Kombination WG, kann es sich wirklich lohnen.
    Da habe ich schon andere wirklich spannende Geschichten aus der Praxis zu gehört.

    Letztendlich muss sich die eigene Arbeit und der Aufwand natürlich auch lohnen, denn Du gehst ja mit der Finanzierung auch ein höheres Risiko ein.
    Vielleicht werde ich irgendwann auch in Immobilien investieren.
    Dazu brauche ich allerdings noch deutlich mehr Wissen und Dein Blog hilft wirklich dabei.

    Vielen dank.

    Schöne Grüße
    Dominik

    • Julian Julian sagt:

      Hi Dominik,

      danke für Deine Rückmeldung! Wir können es wirklich empfehlen, in Immobilien zu investieren. Das muss ja auch nicht immer so arbeitsintensiv sein wie hier. Ich habe zum Beispiel eine andere Wohnung, bei der ich nichts machen musste außer beim Notar zu unterschreiben. Und die bringt den gleichen Cashflow wie diese hier ein. Darüber erzähle ich dann ein anderes Mal.

      Wenn ich mir überlege, dass ich einmalig viele Stunden investiert habe, damit aber über seeehr lange Zeit monatlich Geld verdiene, ohne etwas zu tun, ist das schon eine gute Sache 🙂 Und deutlich nachhaltiger als Überstunden im Büro…

      Viele Grüße
      Julian

  2. Moin Julian,
    perfekt!
    Ich habe eine leicht runtergerockte 2-Zimmer Wohnung (Stadtrand Hamburg) mit 2 gleich großen Zimmern ohne Aufwertungsmaßnahmen an 2 syrische Brüder vermietet. Das Amt hat ausnahmsweise je einen Mietvertrag pro Zimmer akzeptiert (was wohl der allgemeinen Unterbringungslage für Flüchtlinge geschuldet war). Dadurch ist der Gesamterlös höher, als wenn man es als 2 Zimmer-Wohnung mit einem Mietvertrag vermietet.
    Um einem evtl. Shitstorm vorzubeugen: In Hamburg bekommt man für die Unterbringung von Flüchtlingen keinen Cent mehr als für einen deutschen Hartz 4 Empfänger!
    Der Tiefgaragenstellplatz ist an eine 3. Person vermietet…

    Ein weiterer Renditebringer kann eine (Teil)Möblierung sein. Grade, wenn es um Vermietung an Studenten, Monteure und ähnliches geht.

    Der ursprüngliche Gedanke war bei der Wohnung auch eine Studenten-WG, zumal eine Uni in akzeptabler Reichweite liegt. Aber eine liebe Freundin der Syrer war schneller und hat alles mit mir und dem Amt „eingetütet“. Also habe ich die Wohnung an die sypathischen Brüder vermietet.
    Falls die mal ausziehen, würde ich wohl aufwerten und auf die ursprüngliche Idee (Studenten) zurückkommen…

    Beste Grüße
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Vincent,

      ich habe eine ähnliche Situation, allerdings nur einen Mietvertrag. Meine 2-Zimmer-Wohnung ist auch an zwei syrische Brüder vermietet. Die Wohnung ist vollmöbliert und hat daher auch ein entsprechendes Mietniveau. Wie genau diese Miete zustande kam, weiß ich allerdings nicht. Ich habe sie schon vermietet übernommen.

      Mit den zwei Mietverträgen habe ich ebenfalls schon gehört, das ist wohl auch legal und legitim. Also auch eine sehr gute Möglichkeit, die Mieteinnahmen zu optimieren.

      Frage ist, ob Renovierungskosten und neue Miete für die Studenten eine bessere Rendite bringt als die aktuelle Situation!?

      Viele Grüße
      Julian

  3. Hallo Julian,
    ob Aufwertung und neue Miete eine bessere Rendite bringen, weiß man wohl erst wenn es soweit ist und die tatsächlichen Zahlen vorliegen.
    Ich bin ja absolut zufrieden mit der aktuellen Situation. Ich meinte für meinen Fall nur, dass ich es wohl so machen „muss“ , wenn die jetzigen Mieter ausziehen, da an einigen Stellen kleinere Maßnahmen nötig sind, um zu einem vernünftigen Preis neu vermieten zu können.
    Vorzugsweise wieder mit einem Mietvertrag pro Zimmer (Studenten-WG).
    Gruß
    Vincent

  4. Hallo Jungs,

    Toller Erfahrungsbericht!

    Aus eigener Erfahrung würde ich allerdings im Kaufzeitpunkt immer nur die derzeit erzielbare Miete für die Bewertung zu Grunde legen. Es kann nämlich Jahre – nach österreichischen Mietrecht sogar mehrere Generationen (!!) – dauern, bis ein Altmieter mit niedriger Miete auszieht, und die Möglichkeit zu Renovierung und Anhebung der Miete besteht.

    Viele Grüße und Euch weiterhin viel Erfolg mit Eurem Blog,
    FF

    • Julian Julian sagt:

      Hallo FF, ja, richtig. Für die erste Berechnung des Faktors auf jeden Fall. Vor allem, um das Kaufpreisangebot zu machen. Ich schaue parallel trotzdem direkt nach dem Potenzial gemäß Mietspiegel, um zu wissen, was möglich ist. Wenn gemäß Mietrecht noch eine Erhöhung möglich ist, kann man diese ja direkt nach Kauf durchführen und den Faktor verbessern. Es ist erstaunlich, wie viele Mieten zu niedrig sind und die Eigentümer diese trotzdem nicht erhöhen.

      Gruß
      Julian

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