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Echte Investments #1: 70qm Eigentumswohnung Teil 1

 

In dieser Serie stellen wir unsere eigenen, echten Investments vor. Das soll Dir helfen, ein besseres Gefühl dafür zu bekommen, was möglich ist. Außerdem bekommst Du echte Praxisbeispiele, die Du auch nachmachen kannst (nur das Gute davon). Und Du lernst von den Fehlern, die wir bisher gemacht haben. Nur das Suchen und Finden bleibt natürlich Deine Aufgabe :-)


Gesucht & Gefunden...

Hierbei handelt es sich tatsächlich um mein allererstes Investment in Immobilien. In ca. 12 Monaten Vorlaufzeit habe ich jede Menge Bücher gelesen, Seminare besucht, Onlinekurse gekauft und Youtube-Videos angeschaut. Parallel dazu habe ich angefangen, mir Suchagenten bei den gängigen Online-Portalen einzurichten und täglich die Angebote verschiedener Städte durchwühlt. Auch hatte ich seit weit über einem Jahr angefangen, ordentlich für mein erstes Investment zu sparen.

Ich habe bestimmt an die 100 Objekte durchgerechnet und mehrere Wohnungen live angeschaut. Es war wirklich viel Mist dabei und vieles überteuert. Dann bin ich auf eine Anzeige bei nestoria.de aufmerksam geworden. Zunächst habe ich gar nicht erkannt, was für ein guter Deal das eigentlich war, so dass ich erst beim zweiten Mal Stöbern auf "Anbieter kontaktieren" geklickt habe.

 

Die Fakten


70qm Wohnung in Düsseldorf, Kaufpreis 115.000 Euro, 2,5 Zimmer

Vermietet für 500 Euro kalt

Baujahr ca. 1940, Gaszentralheizung, gute Haussubstanz

Mittlere Lage, riesige Eigentümergemeinschaft - ein ganzes Häusercarrée

Zustand der Wohnung mittel bis schlecht

 

Die Besichtigung

Nach meiner ersten Besichtigung war ich ernüchtert wegen des Zustands der Wohnung: Die Tapeten waren teilweise abgerissen, Fliesen mit Sprüngen, teilweise fehlende Fußleisten, Farbe an Heizkörpern abgeplatzt, Oberflächenschimmel im Bad. Auch war sie bereits seit einiger Zeit inseriert und bisher nicht verkauft worden.

Die Mieter waren umgänglich. Ein Zimmer konnte ich nicht ansehen, da dort angeblich jemand schlief. Nach 5-10 Minuten war die Besichtigung schon vorbei. Ich erhielt noch einige Informationen vom Makler und verabschiedete mich mit "ich melde mich".


Ich war nur mittelmäßig motiviert

Wer sich ein bisschen auskennt mit aktuellen Kaufpreisen, erkennt, dass etwas über 1.600 Euro pro Quadratmeter im Düsseldorfer Norden ein ziemlich guter Preis ist. Daher bin ich auf das Angebot aufmerksam geworden, habe aber den Juwel nicht erkannt. Heute würde ich SOFORT zuschlagen bei solch einem Angebot!

Ich lies 1-2 Wochen verstreichen, bis sich der Makler wieder meldete. Nach einigem Hin- und Herüberlegen entschied ich mich, die Wohnung noch einmal zu besichtigen. Ich wollte gerne einen Fachmann mitnehmen und beauftragte einen Gutachter für rund 250 €, den ich über das Internet gefunden hatte. Dies beinhaltete, mich zu begleiten und mich mündlich über alle Schwachstellen zu informieren.

Im Nachhinein war das übrigens unnötig. Bei einer einzelnen Wohnung lohnt sich das einfach nicht. Der Gutachter hat mir letztendlich alles bestätigt, was ich selbst schon gesehen hatte. Und zum Schimmel: "Das müsste mal ein Schimmelexperte genauer untersuchen. Auf den ersten Blick scheint das nur oberflächlich zu sein." Na danke.

Mittlerweile habe ich mir für 30 Euro einen Feuchtigkeitsmesser geholt und prüfe so etwas selbst. Jede dritte Wohnung hat irgendwo ein bisschen Feuchtigkeit oder Schimmel...

Also: einfach mit offenen Augen durch die Wohnung gehen und dem Mieter Fragen stellen.


Zum Beispiel: "Was funktioniert denn in der Wohnung gar nicht? Wenn Sie das schlechteste aufzählen müssten, was wäre das?" Die Mieter erzählen das meist gerne in der Hoffnung, dass man sich dann später auch darum kümmert.

Von den Mietern wusste ich, dass sie eine andere Wohnung suchten. Meine Hoffnung war also: sie würden irgendwann ausziehen und ich könnte neu vermieten und die Miete auf den Mietspiegel anpassen.

 

Meine erste Kalkulation


500 Euro Kaltmiete pro Monat --> 6.000 Euro pro Jahr

Kaufpreis im Exposé: 115.000 Euro

Somit Faktor: 115.000 / 6.000 = 19,2

Bruttorendite: 6.000 / 115.000 = 5,2%

--> Normal für Düsseldorf, zu teuer zum Geldverdienen!

 

Meine Idee: Den Preis reduzieren und die Miete erhöhen. Die Miete war länger als drei Jahre nicht erhöht worden und lag mit 7,14 Euro deutlich unter dem Mietspiegel von rund 9 Euro. Wegen der Mietpreisbremse war die Erhöhung limitiert auf 15% - neue mögliche Kaltmiete also 575 Euro pro Monat. Außerdem wollte ich versuchen, den Kaufpreis zu verhandeln.

 

Neue Kalkulation


Neue Miete nach Erhöhung: 575*12=6.900 Euro

Mein angestrebter Kaufpreis: 100.000 Euro

Neuer möglicher Faktor: 14,5

Somit Bruttorendite 6,9%

--> Für Düsseldorf ein guter Deal mit Einnahmen von ca. 130 € pro Monat nach allen Kosten!

 

Mein Kaufpreisangebot

Nachdem der Gutachter nichts Kritisches gefunden hatte - aber übrigens auch nicht den Juwel erkannte - wollte ich gerne ein Kaufpreisangebot machen. Die Unterlagen wie Wirtschaftsplan, Nebenkosten, Grundbuch und Eigentümerversammlungs-Protokolle zum Objekt waren alle in Ordnung. Ich schrieb dem Makler, dass ich 90.000 Euro bieten würde und begründete das Angebot mit dem schlechten Zustand der Wohnung, der relativ niedrigen Miete und der sehr großen Eigentümergemeinschaft.

Letzteres ist meist ungünstig, da man mit einer so große Gruppe nur schwer Entscheidungen mit Mehrheit treffen kann. Außerdem wird die gemeinsame Rücklage auch genutzt, um Instandhaltungen an ganz anderen Häusern aus der Gemeinschaft durchzuführen, die mit meinem Haus sonst gar nichts zu tun haben.

Der Käufer machte daraufhin ein Gegenangebot von 105.000 Euro und wir einigten uns schließlich auf 100.000 Euro mit der Forderung, dass ich als Käufer alle Kosten des Kaufes tragen müsse (Notar, Grundbuch etc.) - das tut der Käufer übrigens sowieso, von daher nahm ich diese Bedingung gerne an. Der Quadratmeterpreis betrug somit nun rund 1.430 Euro. Was ein Angebot!

Außerdem bat ich darum, dass der Verkäufer noch die Miete erhöhen solle. Sofern möglich, mache ich das übrigens immer so. Erstens tritt die Erhöhung erst drei Monate später in Kraft und ich kann die Zeit des Kaufprozesses schon nutzen. Zweitens ist der alte Eigentümer "der Böse", der die Mieterhöhung durchführt, und nicht ich als neuer Vermieter. So ziehe ich nicht einen möglichen Unmut der Mieter auf mich.


Bankengespräch

Natürlich wollte ich den Kaufpreis finanzieren. Mindestens zu 100%, wenn möglich sogar zu 112% inklusive der Kaufnebenkosten. Ich kontaktierte einen Finanzierungsvermittler, den ich bei einer früheren Besichtigung einer anderen Wohnung über den Makler kennen gelernt hatte.

Er besorgte mir einige Angebote und bestätigte mir, dass Banken mir das Vorhaben finanzieren würden. Leider nur mit max. 100%, so dass ich in den sauren Apfel beißen musste und die 12%, also 12.000 Euro, selbst bezahlen musste. Diese hatte ich zum Glück schon angespart!

 
Übrigens: Das oder die Bankengespräche sollten schon vor einem Deal stattfinden, damit Du möglichst schnell einsatzbereit bist. In diesem Fall hatte ich Glück, dass mir niemand sonst die Immobilie wegschnappte, nur weil ich zu lange mit der Finanzierung brauchte. Diese Phase hat bestimmt nochmal drei Wochen gedauert!
 

Der Kauf

Ab dann ging alles recht schnell: Der Notartermin wurde vom Makler organisiert, ich bezahlte jede Menge Rechnungen für Makler, Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragungen und war stolzer Eigentümer meiner ersten vermieteten Wohnung.

Etwas ungewöhnlich daran ist, dass man selbst nicht in das Objekt reingehen kann, da ja andere dort wohnen. Spätestens aber mit dem ersten Mieteingang hat es mir richtig Spaß gemacht und ich wusste, dass es ein lohnenswertes Investment war!


Bis dann ein paar Wochen darauf die Kündigung der Mieter in meinem Briefkasten lag...



In Teil 2 erfährst Du, wie es weiterging und wie ich nach der Kündigung die Einnahmen der Wohnung um über 60% gesteigert habe. Es wird spannend!

12 Comments

  1. Ex-Studentin sagt:

    100.000€ für 70m2 klingen nach einem Schnäppchen. Bin mal gespannt, wieviele Einnahmen die Wohnung auf Dauer generiert und was eigentlich alles renoviert werden musste.

  2. Michael sagt:

    Sehr spannender Beitrag und toll beschrieben.

    Ich kann mich auch noch an mein erstes Immobilieninvestment erinnern. Man war ich da aufgeregt als beim Notar die Papiere unterschrieben wurden.

    Eine Frage: wirst du die Wohnung weiter aufwerten? Dafür sind nicht ausser acht zu lassende Investition notwendig…. Ist dafür noch Geld im Sparstrupf? Mich würde noch interessieren wie du das ganze steuerlich abbildest.

    Bin schon gespannt auf den zweiten Teil!

    Beste Grüße,
    Michael

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Michael,

      danke! Ja, die Wohnung habe ich weiter aufgewertet. In dieser Lage lohnt sich das auf jeden Fall, da es deutliches Mietsteigerungspotenzial gibt. In Teil 2 berichte ich über die Einzelheiten!

      Viele Grüße
      Julian

  3. Johannes sagt:

    Hi Julian, wie lässt du das Thema „Hausgeld“ in deine Kalkulation einfließen?
    LG Johannes

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Johannes,

      das Hausgeld kommt bei der Rechnung dann ins Spiel, wenn man den Cashflow bzw. die monatlichen Einnahmen berechnet.

      Wichtig dabei: nur ein gewisser Teil des Hausgeldes stellt wirkliche Kosten für den Vermieter dar. Der größere Teil ist ein reiner Durchlaufposten: Der Mieter zahlt Dinge wie Heizung, Wasser, Hausmeister, Reinigung etc. an den Vermieter, und der zahlt es wiederum an den Hausverwalter.

      Kosten für Dich als Vermieter, die Du NICHT auf den Mieter umlegen kannst, sind dagegen: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklage sowie Kontoführungsgebühren.

      Rechnung ist also: GEWINN = Nettokaltmiete – Bankrate – nichtumlegbare Kosten (jeweils pro Monat oder Jahr)

      Faustregel, wenn Du die genauen Kosten nicht vorliegen hast: 20% der monatlichen Kaltmiete stellen nicht-umlegbare Kosten dar.

      Viele Grüße
      Julian

  4. Moin Julian,

    sehr interessant geschrieben! Bin gespannt auf den zweiten Teil.

    Ich stimme auch mit Dir überein, dass Du nicht wirklich einen Gutachter brauchst beim Wohnungskauf. Da ist es z.B. viel wichtiger, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu lesen. Eine meiner beiden Wohnungen hatte ich gekauft ohne sie selber je gesehen zu haben (ein Bekannter ist einmal durchgegangen). Beim Haus sieht die Sache schon wieder anders aus.

    VG, Nico

  5. Moin Julian,
    weißt du wovon die Banken eine Finanzierung >100% abhängig machen?
    Ich bin da seit Monaten am kämpfen. Angeblich kann ich morgen unterschreiben. Aber Spaß macht das nicht mehr, sich um eine Finanzierung zu kümmern. Die Bedingungen wurden ja wohl noch einmal verschärft. Mir raubt das langsam ein wenig die Motivation. Zumal eine „einfache“ Anschlussfinanzierung die ich auch gerade in der Mache habe ähnlich kompliziert verläuft wie die 112%-Finanzierung (bei der ich es ja noch teilweise verstehen kann).
    Was genau können in dem Zusammenhang Finanzierungsvermittler? Bringen die was? Mein Gefühl war bisher, dass die auch nur die Hand aufhalten. Alle möglichen Unterlagen muss ich trotzdem selber aufbereiten und bereitstellen. Da kann ich die doch auch selber zu Interhyp, Dr.Klein und co geben (die zumindest nichts extra kosten). Oder wo liegt der Vorteil bei Vermittlern die nochmal extra kassieren? Ich gehe davon aus, dass du im Artikel einen solchen meinst.
    Danke und Gruß
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Vincent,

      ja, das Banken-Management nimmt einen großen Teil beim Immobilien-Investment ein. Ist bei mir genauso. Umso wertvoller ist es, 2-3 gute Bankkontakte zu haben, mit denen man langfristig zusammen arbeitet. Es gibt Banker, die bis zu einem bestimmten Kreditvolumen SELBST entscheiden können und Dir noch vor Ort eine Zu-/Absage geben können. Solche Kontakte sind wirklich wertvoll. Das klopfe ich vorher schon am Telefon ab.

      Ohne jetzt die Bank-Interna zu kennen: meines Wissens gibt es zunächst nur bestimmte Banken, die überhaupt über 100% finanzieren. Dazu gehören Deutsche Bank, DSL Bank, manche lokale Banken sowie teilweise regionale Sparkassen und Volksbanken. Bei den regionalen ist es aber wirklich überall unterschiedlich und jede Stadt/Region hat eigene Richtlinien. Dazu kommt, dass entweder Deine Bonität so gut ist, dass die Bank Dir ein Blanko-Darlehen gibt – also einen Kredit, für den sie keine Absicherung über die Immobilie hat. Oder die Bank bewertet die Immobilie deutlich höher als der Kaufpreis ist (hatte ich bisher nicht). Da hilft tatsächlich nur: so viele Banken bzw. Banker als Person abklappern, bis man solche gefunden hat, die mitmachen.

      Da kommt auch der Vorteil der Finanzierungsvermittler ins Spiel. Sie kennen die Banken im Umkreis genau und wissen, welche Bank was mitmacht. So ersparst Du Dir viel Arbeit, kannst aber auch keinen persönlichen Kontakt aufbauen. Musstest Du persönlich an Vermittler etwas zahlen? Das wäre unüblich. Die werden in der Regel von der Bank vergütet, die sich selbst diese Dienstleistung spart und quasi an einen Externen auslagert. Daher bezahlt die Bank 1% des Kreditvolumens an den Vermittler, den Kunden sollte das aber gar nichts kosten!

      Ich persönlich mache beides – Vermittler und Banken. Mittlerweile weiß ich schon, was ich selbst gut über einen Banker abwickeln kann. Bei Standardkrediten kann man aber bequem auf einen Vermittler zurück greifen. Mein Vermittler erstellt übrigens die Unterlagen für mich – ich liefere nur den Input!

      Viele Grüße
      Julian

  6. Hallo Julian,
    mir war nicht klar, ob du mit Vermittler auch Interhyp und co meinst. Mit Interhyp habe ich auch ganz gute Erfahrungen. Wobei ich da eben den ganzen Papierkram trotzdem allein aufbereiten musste. Einen wirklichen Unterschied zwischen Input liefern und Unterlagen erstellen sehe ich da nicht (bei dem was ich bisher erlebt habe). Die haben sich dann halt um die Bankenabfragen gekümmert, was natürlich schon mal viel Arbeit abnimmt. Aber der Papierkram wird immer heftiger. Wenn ich vergleiche was ich früher an Unterlagen einreichen musste (übertrieben gesagt haben da die letzten 3 Gehaltsabrechnungen gereicht!) und heute wollen die noch den zweiten Vornamen meiner Urgroßmutter wissen und ob der Dackel meines Nachbarn in nem Schaltjahr angeschafft wurde. Das geht gar nicht!!!

    Bei Interhyp habe ich jedenfalls auch nichts extra bezahlen müssen. Umso erschrockener war ich, als ich mal an einen kleineren Vermittler geraten bin (ich dachte so einen meinst du, weil über den Makler kennengelernt) und der wollte tatsächlich noch mal einen halben Prozent der Kreditsumme extra von mir direkt haben. Wohlgemerkt neben der Provision, die er von der Bank eh bekommt. Den habe ich sofort in die Wüste geschickt. Aber scheinbar zahlen Leute das…

    Und mit meiner 112% Finanzierung war ich bei ner Bank, bei der ich seit 25 Jahren Kunde bin, mit der ich bereits andere Objekte finanziert habe und die Zugriff auf haufenweise Ersatzsicherheiten (freie Grundschulden der anderen finanzierten Objekte) von mir hat. Trotzdem die mir eine >100% Finanzierung angeboten haben, war das ein Akt, der sich seit Ende Juli (!!!) hingezogen hat. So etwas habe ich noch nicht erlebt. Aber nun habe ich endlich unterschrieben und aus meiner Sicht super Konditionen erhalten. Werde ich wohl mal n Artikel drüber schreiben….

    Die Anschlussfinanzierung, die auch schon mal angesprochen habe ist immer noch nicht durch. Allerdings angeblich, weil sie die Konditionen nochmal verbessern (!) wollen. Quasi als Wiedergutmachung für die unendliche Geschichte. Ich bin gespannt. Die aktuelle Finanzierung läuft noch ein halbes Jahr. Hier ist also nicht die ganz große Eile geboten. Aber das wird ein Fest, wenn das alte 4,xx% Darlehen Mitte nächsten Jahres von einem 0,xx% Darlehen abgelöst wird 😉

    Gruß
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Ja, das mit den Banken ist seit der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 wirklich kompliziert geworden. Ich denke, da hast Du auch gerade eine schlechte Zeit erwischt. Bei mir war es ähnlich. Habe im Juni beim Finanzierungsvermittler angefragt und im Oktober kam es erst zum Abschluss. Die Banken hatten gar keine Kapazitäten mehr während der Umstellung. Da waren wohl alle Banken stark gefordert, die neuen Richtlinien richtig umzusetzen…

      Mein Vermittler ist übrigens ein Selbstständiger, der nichts extra nimmt. Deinen hätte ich auch in die Wüste geschickt – ich hoffe, das setzt sich nicht durch, dass die auch noch Geld verlangen.

      Gruß
      Julian

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