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Die Geheimnisse der Reichen – #2 Reich durch Schulden

 

Bei der vermieteten Immobilie gibt es einige goldene Grundsätze, die Du als Investor beachten solltest. Diese stehen übrigens meist ganz im Gegensatz zur selbst genutzten Immobilie, dem Eigenheim. Denn dort kannst Du diese Grundsätze nicht anwenden.



Regel #1: Nutze so wenig Eigenkapital wie möglich und nur so viel wie nötig

Früher oder später zeigt sich bei JEDEM Investor, dass das Eigenkapital das Nadelöhr ist; und kann damit zur Bremse oder sogar zum Hindernis für weitere Immobilien-Deals werden. Selbst bei Immobilien-Millionären ist das nicht anders. So sollte der Investor grundsätzlich anstreben, möglichst viel Fremdkapital von der Bank aufzunehmen, um eine Investment-Immobilie zu kaufen.

Einerseits kann der Investor dadurch mit dem gleichen Eigenkapital deutlich größere Deals machen, also teurere Objekte kaufen. Andererseits kann er mit dem frei bleibenden, ungenutzten Eigenkapital weitere Deals machen. Außerdem hat die Nutzung von Fremdkapital zwei ganz entscheidende Vorteile, welche die Reichen nutzen - und die Du auch nutzen solltest!


Der Leverage-Effekt - Mächtiger Hebel der Reichen

Der Leverage-Effekt bedeutet, dass durch den Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite Deiner Investition stark gesteigert werden kann. Im Englischen übrigens auch bekannt als: other people‘s money (OPM). Du nutzt das Geld der Bank, um Dein eigenes Investment stark zu hebeln.

 
Beim Zahlenbeispiel wird es Dir klar. Kaufpreis der Immobilie: 100.000€.

Mit schwachem Leverage: Du zahlst die Hälfte mit Eigenkapital und holst Dir nur die andere Hälfte von der Bank. Pro Jahr: 5.000€ Netto-Miete, 2.000€ Bankrate (2% Zins, 2% Tilgung - also 4% von 50.000€), Überschuss: 3.000€. Macht eine Rendite von 6% auf Dein eingesetztes Eigenkapital (3.000 / 50.000 = 0,06).

Mit starkem Leverage: Du finanzierst 90.000€ über die Bank und setzt nur 10.000€ selbst ein. Neue Bankrate: 3.600€ (4% von 90.000). Überschuss: 5.000€ - 3.600€ = 1.400€. Und jetzt kommt‘s: Deine Eigenkapitalrendite steigt auf saftige 14% (1.400 / 10.000 = 0,14). Und zwar dadurch, dass Du das Geld der Bank für Dich arbeiten lässt und nur sehr wenig Eigenkapital einsetzt.

 

Wie Du gemerkt hast, hast Du bei diesem einen Deal weniger absoluten Überschuss in Euro. Aber dafür kannst Du nun die frei bleibenden 40.000 Euro Eigenkapital für vier weitere Investitionen nutzen. Das macht dann mit vier weiteren, gleichen Deals insgesamt 5 x 1.400 € = 7.000 € absoluten Überschuss pro Jahr statt nur 3.000 € mit schwachem Leverage!

Und dass Du nun mehr Kreditsumme abzahlen musst, kann Dir egal sein. Denn die zahlen Deine Mieter ab - nicht Du!


Übrigens: Bei 0€ Eigenkapital ist Deine Rendite unendlich groß!



Die Macht des Leverage-Effekts:

  • Größere und mehr Immobilien kaufen als nur mit Eigenkapital
  • Viel weniger Eigenkapital für die gleiche Immobilie nötig
  • Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital traumhaft erhöhen
  • Realistische Rendite vs. Aktien deutlich höher!

Die Inflation - Reich werden durch gute Schulden

Dass man die Inflation nutzen kann, um reich zu werden, ist nur wenigen wirklich bekannt oder bewusst. Dabei ist es ein so mächtiger Effekt, den Du als Immobilieninvestor nutzen kannst. Wie das geht, haben wir ausführlich in diesem Artikel beschrieben.

In aller Kürze: Die Kreditsumme, die Du bei der Bank zur Finanzierung aufnimmst, wird jährlich durch die Inflation kleiner, selbst, wenn Du ihn nicht abzahlen würdest. Genauso wie es bei Ersparnissen auf der Bank ist, die sich genau deshalb überhaupt nicht lohnen.

Wenn Du also z.B. 100.000 € Kreditschulden bei der Bank hast, sind diese nach 30 Jahren nur noch 55.207 € hoch, ohne dass Du überhaupt etwas davon getilgt hättest. Das ist der Trick der Reichen!

 
 

Regel #2: Schulden machen ist das liebste Hobby des Investors

Schulden machen ist schlecht und gefährlich! Wirklich? Falsch - das stimmt nicht immer!

Denn man unterscheidet zwischen guten und schlechten Schulden. Kurz gesagt: Gute Schulden nutzt Du für schlaue Investments, die Dein Einkommen steigern - nämlich Immobilien, wie oben beschrieben. Schlechte Schulden sind Konsum-Schulden für Auto, Möbel, Urlaub, den neuen Fernseher und so weiter, die Dir das Geld aus der Tasche ziehen. Das gilt übrigens auch für 0%-Finanzierungen!

Natürlich muss auch hier das Verhältnis zum Risiko stimmen. Wir würden zum Beispiel nie empfehlen, Schulden für Aktien-Investments aufzunehmen. Denn das ist reine Spekulation und das Risiko viel zu hoch!


Und wenn Du dann noch Dein Nettovermögen beobachtest, fängt es an, Spaß zu machen

Das Nettovermögen ist die Differenz aus dem Einkaufsgewinn und dem stetigen Wertzuwachs der Immobilie einerseits und dem durch die Inflation stetig kleiner werdenden Kreditbetrag bei der Bank andererseits.

Das Ganze kannst Du Dir wie eine Schere vorstellen, die sich zu Deinen Gunsten und ohne Dein Zutun immer weiter öffnet (Wert rauf, Schulden runter). Sozusagen als zusätzlicher, passiver Bonus zu Deinen Mieteinnahmen!

Das Hobby eines Investors ist es also, Schulden zu machen - gute Schulden. Das mag am Anfang vielleicht Gewöhnungssache sein. Aber wenn Du lernst, wie das System funktioniert, wirst Du es lieben. Und schon bald Deine Schulden (bzw. das dagegen stehende Immobilienvermögen) zählen.



Wie viele gute Schulden hast Du?

2 Comments

  1. chaostrader sagt:

    > 5 x 1.400 € = 9.000 € absoluten Überschuss pro Jahr

    7000!

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