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Die 8 häufigsten Fehler von Vermieter-Neulingen

 

Jeder fängt mal klein an


Jeder von uns ist irgendwann im Leben bei irgendetwas Anfänger. Egal, ob im Job, in der Schule, beim Sport - oder eben als Immobilien-Eigentümer und Vermieter.

Als Anfänger fehlt uns Erfahrung, und wir machen zwangsläufig Fehler. Um einige Fehler aber direkt zu vermeiden, haben wir Dir eine Liste der 8 häufigsten Fehler zusammengestellt, die neue Immobilienbesitzer und Vermieter machen. Aber selbst erfahrenen Vermietern unterlaufen diese Fehler immer und immer wieder.


Fehler #1: Nicht alles schriftlich vereinbaren

Achte immer darauf, ALLE Vereinbarungen mit dem Mieter zu verschriftlichen. Egal, ob es um Kaution, Renovierung, Untervermietung, Einzugsdatum, Kündigung, Schlüsselübergabe oder den Zustand der Wohnung bei Einzug geht. Häufig neigt man dazu, gutgläubig zu sein und auf die Erinnerung zu vertrauen.

Damit es am Ende nicht heißt: "Ich dachte, wir hätten das so und so abgemacht." Auch bei Streitfällen ist die unterschriebene Schrift das einzig gültige, damit nicht Aussage gegen Aussage steht.


Fehler #2: An Freunde und Familie vermieten

Eigentlich müsste das doch die perfekte Lösung sein: vermieten an mir wohlgesonnene Menschen aus Verwandtschaft und Freundeskreis. Man kennt sich gut, weiß, dass es keinen Ärger gibt und man sich nicht die gefürchteten Mietnomaden ins Haus holt. Oder?

In der Realität ist das aber etwas, was man auf jeden Fall vermeiden sollte - es sei denn, Du willst nie wieder mit ihnen sprechen oder zu tun haben. Wieso? Sobald Geld bei Freunden und Familie ins Spiel kommt, ändert sich der Charakter von Menschen ganz plötzlich und unerwartet - und zwar zum Schlechten. Wie viele Familien haben sich schon wegen Geld zerstritten!

Deswegen unsere klare Empfehlung: Mach das Geschäftliche mit Anderen, und verbringe lieber harmonische Zeit mit Deiner Familie und Deinen Freunden.


Fehler #3: Neue Mieter nicht genug durchleuchten

Sobald Du jemanden erzählst, dass Du eine Immobilie vermieten willst, kommt als erstes folgender Satz: "Was ist denn mit Mietnomaden?" Statistisch gesehen sind diese Fälle zwar eher selten, aber es gibt ein paar Vorkehrungen, mit denen Du das nahezu ausschließen kannst.

Erstens: die Selbstauskunft: Besorg Dir eine Vorlage im Netz und lasse sie von JEDEM potenziellen Mieter ausfüllen. Diese enthalten den Zusatz, dass bei Falschangaben eine Kündigung ausgesprochen werden darf. Hier überlegt der Mieter zweimal, ob es eine Falschangabe macht. So manche unangenehme Sache ist so bei uns schon auf den Tisch gekommen, die sonst verschwiegen worden wäre.

Zweitens: Schufa-Auskunft. Lass Dir eine Erlaubnis geben, dass Du die Auskunft über den Miet-Interessenten einholen darfst. Oder besser noch, lass Dir die Auskunft direkt geben. Diese gibt's schon unter 20 Euro von der Schufa. Selbst, wenn Du sie nicht selbst einholst, so erzählt Dir der Mieter schon oft von selbst, wenn etwas Negatives dort steht.

Drittens: Ruf den vorherigen Mieter an und erkundige Dich, wie das Mietverhältnis war. Viele Problem-Mieter werden hier schon von selbst zurück ziehen oder mit Ausreden kommen. Dann am besten direkt die Finger davon lassen!

Diese Checks vorher NICHT zu machen, nur um vielleicht Zeit und Mühen zu sparen, wäre somit sehr fahrlässig. Erst dann kann es Dir passieren, Dir wirkliche Problem-Mieter ins Haus zu holen.


Fehler #4: Ausreden der Mieter gelten lassen

Die ersten Male, wenn die Miete zu spät kommt, wirst Du garantiert irgendwelche Ausreden vom Mieter hören! Und sie gelten lassen. Schließlich willst Du kein Erbsenzähler sein und das Mietverhältnis nicht vergiften. Richtig?

Falsch. Lass die Ausreden nicht gelten. Lerne, direkt die Grenzen aufzuzeigen und mahne den Mieter ab. Dies ist zwar rechtlich nicht erforderlich, hat aber starke symbolische Wirkung. Der Mieter weiß sofort: hier kann er nicht schluren. Er soll gar nicht erst lernen, dass es auf ein paar Tage nicht ankommt.


Fehler #5: Die Immobilie nicht als Business behandeln

Anfänger verlieren Rechnungen, trennen ihre Konten nicht sauber, kennen die wichtigen Gesetze nicht und sind allgemein unorganisiert. Vermietung ist kein Hobby, sondern ein Business. Und wenn Du es nicht so behandelst, wirst Du Geld verlieren statt reich zu werden. Sei organisiert und beherrsche die Grundlagen!


 
Ein kluger Mann macht nicht alle Fehler selbst. Er gibt auch anderen eine Chance.

Winston Churchill

 

Fehler #6: Die Kosten nicht kennen

Welche laufenden Kosten habe ich als Eigentümer? Was kostet es, die Wände neu zu streichen? Was kostet mich ein Steuerberater? Was muss ich bei Renovierungen bezüglich Steuergrenzen beachten?

Die grundsätzlichen Business-Kosten musst Du kennen. Schließlich willst Du mit Immobilien REICH werden. Sonst erlebst Du schnell böse Überraschungen oder schaffst Dir Immobilien an, die Dir monatlich das Geld aus der Tasche ziehen.


Fehler #7: Die Gesetze nicht kennen

Was tun, wenn die Miete doch mal ausbleibt? Wann kann die Miete erhöht werden und um wie viel? Wer muss wann renovieren? Die Basics solltest Du drauf haben. Denn sie werden irgendwann kommen. Du musst kein Rechtsexperte sein, und für wirkliche Streitfälle gibt es Anwälte.

Aber um die Grundlagen richtig zu machen und Streitfälle gar nicht erst aufkommen zu lassen, solltest Du die Grundlagen-Gesetze kennen bzw. wissen, wo Du sie findest.


Fehler #8: Das Eigentum niemals persönlich prüfen

Wenn man nichts von den Mietern hört, ist alles OK. Oder? Nicht unbedingt! Ab und an muss man selbst nach dem Rechten sehen. Das geht innerhalb einer Wohnung natürlich nur mit dem Einverständnis des Mieters und beim Auszug. Tipp: Auf Oberflächenschimmel und Feuchtigkeit achten.

Aber auch Keller, Hausflur, Garten und Grundstück des Hauses sollte begutachtet werden. Nichts von den Mietern zu hören bedeutet nicht automatisch, dass alles in Ordnung ist!

 


Was würdest Du noch zur Liste hinzufügen? Welche Fehler hast Du bereits als Vermieter-Neuling gemacht?

4 Comments

  1. Danke für diese sehr gute Übersicht.
    Kannst du Seiten oder Videos empfehlen wo man die wichtigsten Gesetze in einer Übersicht hat.

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Christoph, ich kann Dir ehrlich gesagt keine Quelle nennen, die alles Relevante knackig zusammen fasst. Ich glaube auch, dass so ein Buch ziemlich langweilig wäre. Daher ist meine klare Empfehlung, die Dinge zu dem Zeitpunkt zu recherchieren, wenn Du sie brauchst. Wenn Du das jeweilige Thema bei Google suchst, findest Du immer gute Erklärungen dazu (so mache ich es auch).

      Dazu gehört definitiv: Basics aus dem Mietrecht wie korrekter Mietvertrag (gibt es auch als Muster z.B. bei Immoscout), Kündigungsfristen, Abmahnung und Handhabung bei Mietausfall, Mieterhöhung und Mietpreisbremse, Handhabung von Renovierung/ Schönheitsreparaturen bei Ein-/ Auszug, Kaufvertrag-Aufbau (gibt es immer als Entwurf vom Notar beim Kauf (aus meiner Erfahrung bisher immer in Ordnung gewesen), Aufbau des Grundbuchs einer Immobilie, Aufbau einer Teilungserklärung bei Eigentümergemeinschaften, Grundsätze des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und natürlich das Steuerrecht (hierzu haben wir übrigens ein eBook unter Downloads speziell auf Immobilien zugeschnitten).

      Einiges sind eigene, neuere Gesetze, einiges steht aber auch direkt im BGB und ist schon viele Jahre alt.

      Wenn Du ein Buch findest, was alles gut zusammen fasst, poste es gerne mal hier!

      Gruß
      Julian

  2. Rüdiger sagt:

    Servus Julian,

    erstmal ein Lob für diesen Blog. Ich lese seit geraumer Zeit Blogs zum Thema Geldanlage in ETF + Aktien (da bin ich auch investiert) und bin jetzt über finanzblogroll auf Dich/Euch gestossen.
    Inhalt gefällt mir gut und bestätigt mich in meinem Entschluss Immos zu erwerben – zu meiner Frage:

    Ich bin grad interessiert an einem Haus mit mehreren WE in in nordeutschen Klein/Mittelstadt(wäre meine erste Immobilie). Renoviert 2011 (da suche ich grad Sachverständigen zur Prüfung des Sachstans) und 100% vermietet – kann ich vom Eigentümer Übersicht über die Renovierungen der letzten Jahre (inkl. beteilgter Firmen aufgrund Gewährleistung) und Nachweis der Mietzahlungen der aktuellen Mieter verlangen?

    Danke für deine Hilfe

    Gruss

    Rüdiger

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Rüdiger,

      super, das freut uns!

      Zu Deiner Frage: Nachweis der Mieteinnahmen auf jeden Fall. Eine Mietübersicht sollte es bei einem MFH immer geben. Dazu lässt Du Dir die Mietverträge geben und gleichst das ab. Manche fragen auch nach einem Kontoauszug, wo die Mieteingänge sichtbar sind. Das finde ich aber nicht nötig. Im Kaufvertrag versichert Dir der Verkäufer, dass es keine Mietrückstände gibt.

      Rechnungen/Nachweise zu den letzten Renovierungen sind auch üblich, aber nicht immer vorhanden. Manchmal hat der Verkäufer das Objekt selbst noch nicht so lange und hat gar keine Unterlagen darüber. Manchmal werden Dinge auch schwarz erledigt. Wenn es gar keine Unterlagen gibt, musst Du überlegen, was Du glaubst bzw. das Urteil des Gutachters anhören. Als Vergleich: Für meinen Gutachter zahle ich 400-500 Euro für eine mehrstündige Besichtigung eines MFHs mit mündlichem Gutachten, bei dem ich dann mitschreibe.

      Viele Grüße!
      Julian

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