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Was jeder Investor über Denkmalimmobilien wissen sollte

 

Was sind Denkmalimmobilien?


Bei Baudenkmälern handelt es sich um Immobilien die unter dem Denkmalschutz stehen. Für Investoren und Besitzer gilt es hier einige Regeln speziell bei der Sanierung und Renovierung zu beachten. Es winken aber auch attraktive Vorteile wie zum Beispiel eine erhöhte Abschreibungsmöglichkeit bei der Steuer.

Bei den solchen Immobilien handelt es sich um Objekte, die unter einem bestimmten Bestandsschutz stehen. Die Stadt, in der die Immobilie liegt, ist daran interessiert diese weiterhin zu erhalten und lässt meist keine bautechnischen Veränderungen zu. Dies bedeutet aber nicht, dass das Objekt für Anleger nicht attraktiv sein kann.

Vorsicht ist immer geboten, wenn bei Denkmalschutzimmobilien, die von Institutionen oder Vertrieben angeboten werden, der Steueraspekt als Kaufkriterium genutzt wird.

Du solltest eine Denkmalimmobilien NIE alleine nur wegen der steuerlichen Vorteile kaufen!

Denn auch hier gilt, dass sich die Immobilie selber finanzieren muss. Also: Finger weg von so genannten Prospektimmobilien, bei denen Du erstmal dein eigenes Geld Monat für Monat beisteuern musst, um Zins, Tilgung und Bewirtschaftung zu tragen. Die gleichen finanziellen Kaufkriterien wie bei normalen Wohnimmobilien gelten auch bei denkmalgeschützten Wohnimmobilien.


Denkmalschutz-Immobilien sind übrigens nicht unbedingt für Anfänger geeignet, da es zu viele zusätzliche Dinge zu beachten gibt. Wenn Du nach Deinem ersten Investment Ausschau hältst, suche nach Möglichkeit ein Objekt ohne Denkmalschutz aus.

Schauen wir uns nun die steuerlichen Vorteile einer Denkmalschutzimmobilien mal genauer an.




Steuervorteile bei einer Denkmalimmobilie

Erhöhte Abschreibung des Gebäudewertes

In den meistens Fällen wurde das Gebäude vor 1925 bzw. bis zum 31.12.1924 errichtet. In diesem Fall profitierst Du hier von einer erhöhten Abschreibung des Gebäudewertes. Im Gegensatz zu Objekten, die nach ab 1925 erbaut wurden, beträgt die Abschreibung hier 2,5% anstatt 2,0%. Bei höheren Anschaffungspreisen für das Objekt kommt hier schnell ein beachtliches Sümmchen zusammen.

 

Beispiel für eine erhöhte Abschreibung


Bei einem Gebäudewert von 500.000 EUR beträgt die Abschreibung hier 12.500 EUR pro Jahr.

Das sind 2.500 EUR mehr als bei einem Objekt, welches ab 1925 erbaut wurde.
 

Bei der erhöhten Abschreibung handelt es sich um ein nettes "Add-On". Die Abschreibung wird bei der steuerlichen Betrachtung als Kosten gewertet, die Deine Einnahmen verringern und Du somit auf diesen Betrag weniger Steuern zahlen musst.

Diese Möglichkeit solltest Du aber nicht als reines Steuersparmodell anwenden, da die Instandhaltungsaufwände auch mit dem Alter des Objektes ansteigen. Bei einer guten Bausubstanz und einem Massivbau, wie es Anfang des 19. Jahrhunderts meistens der Fall war, ist dies dennoch nicht unattraktiv.



Achtung: Die Abschreibung bei Immobilien wird nur auf den Gebäudewert berechnet. Der Kaufpreis einer Immobilie teilt sich immer in Gebäudewert einerseits und Grund und Boden andererseits auf. Da sich der Boden aber nicht abnutzt, gibt es darauf keine Abschreibung. Je nach Größe des Gundstücks liegt der Gebäudewert häufig in der Gegend von 50-80% des Kaufpreises.


Erhöhte Abschreibung der Sanierungsaufwände

Einen sehr interessanten Vorteil bei Denkmalimmobilien findest du bei der Abschreibung von Sanierungsaufwänden. Wie wir schon im Blog-Artikel zur 1/3/10-Strategie beschrieben haben, lassen sich bei allen Immobilien solche Sanierungsaufwände, die 15% des Gebäudewertes in den ersten drei Jahren nicht übersteigen, als Werbungskosten im Jahr des Geldflusses (also in dem Jahr in dem die Aufwände bezahlt wurden) im vollen Umfang steuerlich absetzen.

Aufwände, die diese 15% Grenze übersteigen, müssen über die volle Nutzungsdauer des Gebäudes, je nach Baujahr mit 2% bzw. 2,5% pro Jahr, abgeschrieben werden. Das ist für den Investor weniger attraktiv, da das Kapital viel länger gebunden ist. Bei Denkmälern gibt es hier aber eine attraktive Besonderheit:

Vermietete Denkmalschutz-Immobilien genießen auch hier - neben den 2,5% - eine erhöhte Abschreibung. In den ersten acht Jahren können Sanierungen, die die 15% des Gebäudewerts übersteigen, mit 9% pro Jahr und weitere vier Jahre mit jeweils 7% abgeschrieben werden. Du erahnst bestimmt schon, was hier für ein Hebel für Dich drin steckt. Schauen wir uns eine Beispielrechnung an.

 

Beispiel erhöhte Abschreibung Sanierung


Du kaufst ein vermietetes Denkmalobjekt für 300.000 EUR. Der reine Gebäudewert davon beträgt 200.000 EUR. Unmittelbar nach dem Kauf sanierst Du das Objekt für 150.000 EUR. Wie hoch ist nun die Abschreibung?

200.000 EUR x 0,025 + 150.000 x 0,09 = 5.000 EUR + 13.500 EUR = 18.500 EUR.

Es können also in den ersten acht Jahren alleine über die Abschreibung 18.500 EUR PRO JAHR als Kosten geltend gemacht werden, die Dein zu versteuerndes Einkommen reduzieren.

Zum Vergleich: ohne den Steuervorteil des Denkmals hättest Du von den 150.000 EUR Sanierungsaufwänden nur zu 2,5%, also 3.750 EUR pro Jahr abschreiben können.

Wenn Du das als intelligente Finanzierungsstrategie einsetzt, kannst Du Dir vom Finanzamt einen Steuerbetrag erstatten lassen, der den Einsatz Deines Eigenkapitals in dieser Immobilie übersteigt. Mehr dazu lernst Du übrigens auch in unserem vermiete dich reich Immobilienkurs.

Was darf saniert werden?

Bei einer Sanierung oder Modernisierung von Denkmalschutzobjekten darfst du auf keinen Fall eigenständig beliebige Sanierungsmaßnahmen durchführen. Denkmalobjekte stehen nicht umstonst unter Denkmalschutz, denn die Stadt möchte diese Objekte möglichst im Urzustand weiterentwickeln. Es dürfen hier nur bautechnischen Maßnahmen ergriffen werden, die vorher mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind. Dazu reicht man das entsprechende Bauvorhaben bei der Denkmalschutzbehörde ein und wartet auf eine schriftliche Freigabe.

Es bietet sich hierbei an, mit Bauunternehmen zusammen zu arbeiten, die bereits Erfahrungen mit derartigen Bauvorhaben gemacht haben. Diese können unter Umständen dann auch direkt das Bauvorhaben mit der zuständigen Behörde übernehmen und so Dich als Investor entlasten. Hierbei solltest Du aber möglichst auf Empfehlung von Partnern oder Bekannten zurück greifen, die schonmal mit diesen Firmen zusammen gearbeitet haben. Denn nur, wenn alles ordnungsgemäß durchgeführt wird, stehen zum Einen die Abschreibungen zur Verfügung und zum Anderen erspart es Dir ggf. rechtliche Probleme.

Zusammenfassung:

  • Denkmalimmobilien können als Vermietungsobjekt große Vorteile bei der steuerlichen Abschreibung aufweisen.
  • 2,5% können auf den Gebäudewert abgeschrieben werden (bei Baujahr vor 1925).
  • Abschreibung bei Sanierungsaufwänden: 9% in den ersten 8 Jahren. 7% in den folgenden 4 Jahren.
  • Sanierungen müssen vor Durchführung mit der Denkmalschutzbehörte abgestimmt werden.
  • Nicht unbedingt für das erste Investment zu empfehlen.

Hast Du bereits Erfahrungen mit Denkmalschutzimmobilien? Schreibe doch gerne einen Kommentar.

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