Die Grundregeln: Wie Du mit Immobilien reich wirst - oder arm


Hier siehst Du, worauf Du bei einer vermieteten Immobilie achten solltest. Und wie Du es nicht machen solltest. Was erst einmal selbstverständlich wirkt, ist in der Praxis ganz oft nicht anzutreffen.


Richtig

Eine Immobilie muss Cashflow erwirtschaften


Hier siehst Du die wesentlichen Elemente, die den Cashflow und damit das monatliche Einkommen aus einer vermieteten Immobilie bestimmen. Ganz grob gesagt also: die Einkommensseite muss größer sein als die Ausgabenseite. Dies ist die alles entscheidende Grundlage, wenn Du durch Vermietung Geld verdienen willst.

Als Cashflow bezeichnen wir den regelmäßigen Geldeingang, der Dir frei zur Verfügung steht. Es ist sozusagen die "Königskennzahl" - nur mit dem Cashflow bauen wir unser frei verfügbares Kapital auf, das wir flexibel ausgeben oder einsetzen können. Auf der Einkommensseite links ist der entscheidende Faktor die Kaltmiete. Die Nebenkosten wie Heizung, Reinigung und Hausmeister, die wir auf den Mieter umlegen können, sind ein reiner Durchlaufposten: wir erhalten sie zwar vom Mieter, müssen sie aber direkt wieder abführen an die Hausverwaltung bzw. Dienstleister. Daher spielen sie in unserer Cashflow-Rechnung keine Rolle.

Auf der Ausgabenseite rechts besteht der größte Block aus dem sogenannten Kapitaldienst, also das, was wir regelmäßig an die Bank zahlen für den Kredit, mit dem wir die Immobilie bezahlt haben. Er besteht aus der Tilgung, also der reinen Rückzahlung des Kredits, sowie aus den Zinsen. Außerdem hat der Eigentümer einige Kosten zu tragen, die er nicht auf den Mieter umlegen kann.

Unser Ziel sollte es außerdem immer sein, möglichst wenig, im besten Fall sogar gar kein Eigenkapital einzusetzen. Denn so können wir einerseits unsere Eigenkapitalrendite maximieren, und andererseits halten wir unser eigenes Geld als Puffer bei uns. Sprich: wir suchen Bankenangebote, die uns eine Immobilie zu 100% finanzieren. Dazu müssen wir als Kreditnehmer natürlich einige Voraussetzungen erfüllen, die Du hier erfährst.

Und erst nach all diesen genannten Kosten soll unser Cashflow immer noch positiv sein. Einige mögen jetzt vielleicht denken: solche Immobilien gibt es überhaupt nicht auf dem Markt. Aber ich verspreche Euch: es gibt sie! Und ich habe selber einige davon. Man muss nur wissen, wo und wie man sie findet.

Falsch

Die Immobilie zieht Dir das Geld aus der Tasche


Hier siehst Du den gleichen Aufbau, aber mit dem wesentlichen Unterschied, dass diese Immobilie Dich monatlich Geld kostet. Das einzige, was Du so erreichst, ist finanzielle Abhängigkeit. Du brauchst andere Geldquellen, um diese Immobilien überhaupt halten zu können. Also genau das Gegenteil von dem, was wir erreichen wollen.

Häufig werden so zu vermietende Immobilien als "Steuersparmodell" beworben. "Produziere höhere Ausgaben, damit Du sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen kannst." Genau das hatte mir mal ein Verkäufer als Argument genannt, warum er absichtlich monatlich Verluste mit seiner Immobilie gemacht hatte. Als ich ihm erklärte, dass ich mit der gleichen Immobilie, die ich von ihm kaufte, ein monatliches Plus machen würde, schaute er mich erstaunt und ungläubich an.

Mal ehrlich: warum soll ich ein System erschaffen, dass mir Verluste beschert, nur damit ich an anderer Stelle weniger Steuern zahlen muss? Ist es nicht viel sinnvoller, einen monatlichen Gewinn zu erwirtschaften, von dem ich vielleicht einen Teil als Steuern wieder abgeben muss? Natürlich! Und genau so handelt auch jedes wirtschaftlich denkende Unternehmen (mehr dazu übrigens hier). Und nur so begeben wir uns auf den richtigen Weg Richtung finanzieller Freiheit!

Selbst Steuerberater empfehlen häufig, eine Immobilie nur aus Steuerspargründen zu kaufen und zu vermieten und damit einen monatlichen Verlust zu produzieren. Wir als Unternehmer denken aber anders. Wir wollen ein monatliches Einkommen aus vermieteten Immobilien erzielen!

Und erst, wenn jede weitere Immobilie uns einen positiven Cashflow erwirtschaftet, können wir dieses System wiederholen und weitere Immobilien erwerben. Denn die Banken errechnen für Deine Bonität, wieviel freien Cashflow Du monatlich übrig hast. Wenn dieser mit jeder Immobilie kleiner wird, bist Du irgendwann logischerweise am Limit angekommen, da Du keinen Puffer mehr hast. Als Konsequenz bekommst keinen weiteren Kredit von den Banken mehr.

Woraus sich die einzelnen Posten im obigen Schaubild genau zusammen setzen, wie Du sie steuerst und mit ein paar Rechentricks in Minuten einen lohnenswerte Immobilie identifizierst, lernst Du übrigens im
vermiete dich reich Immobilienkurs!

Dieses Wissen legt den Grundstein dafür, dass Du...


...mit der Vermietung von Immobilien finanzielle Unabhängigkeit erreichen kannst. Wenn Du das System verstanden hast und konsequent anwendest, kannst Du das für jede weitere Immobilien wiederholen und Stück für Stück Dein zusätzliches Einkommen erhöhen.

Und wenn Deine Mieter Deinen Kredit irgendwann abbezahlt haben, hast Du sogar noch einen deutlich höheren Cashflow und damit die perfekte Altersvorsorge.


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