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Das kannst Du tun, wenn der Mieter nicht zahlt

Mietrückstand
 

Was kannst Du tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die Haupteinnahmequelle für uns als Investor, der in Cashflow-Immobilien investiert, ist die Miete. Genauer gesagt die Kaltmiete, denn der Nebenkostenanteil, den der Mieter zahlt, ist nur ein Durchlaufposten und geht weiter an den Versorger (Strom / Gas) oder an die Hausverwaltung. 

Doch wie gehen wir damit um, wenn der Mieter auf einmal seine Miete nicht mehr bezahlt? Ist es dann schon ein Grund, sofort nervös zu werden? Was für Möglichkeiten gibt es, mit dieser Situation umzugehen? Das zeigen wir Dir hier in unserem Blog Artikel...

 

Wann ist der Mieter im Mietrückstand?

Als erstes stellt sich die Frage, ab wann überhaupt ein Mietrückstand im rechtlichen Sinne besteht. Mieter haben Zeit bis zum 3. Werktag des Monats ihre Miete zu zahlen. "Zahlen" bedeutet hier aber nicht, dass die Miete bis zum 3. Werktag im Montag auf Deinem Konto sein muss, sondern dass die Überweisung der Miete bis zum 3. Werktag bei der Bank angewiesen ist. Der 3. Werktag ändert sich somit jeden Monat.

Beginnt der Monat zum Beispiel mit einem Mittwoch, muss die Zahlung spätestens am Freitag angewiesen worden sein. Die Bank muss das Geld innerhalb eines Arbeitstages zustellen, was bedeutet, dass du Deine Miete erst am Montag, den 6. des laufenden Monats, erhältst. Also wundere Dich nicht, dass je nach Montag die Miete vielleicht erst am 4., 5. oder 6. auf Deinem Konto ist. Auch Feiertage können den Eingang Deiner Mieten entsprechend verzögern.

 

Mögliche Gründe, wieso der Mieter nicht zahlt

Grundsätzlich kann für uns der Grund, wieso der Mieter nicht zahlt, zunächst egal sein. Nicht aber, wenn Du an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert bist, denn der Grund kann einen Einfluss darauf haben, wie wir bei Nicht-Zahlung mit dem Mieter umgehen. Was können also mögliche Gründe sein?

Vergesslichkeit

Da ich selbst als Mieter in einer Mietwohnung wohne, ist es für mich selbstverständlich, einen Dauerauftrag einzurichten, um die Miete zu zahlen. Damit bekommt mein Vermieter jeden Monat pünktlich die Miete und ich habe Ruhe und muss mich nicht um lästige Überweisungen kümmern. Meiner Erfahrung nach ist ein Dauerauftrag für viele Mieter oft nicht selbstverständlich. Viele überweisen zu unregelmäßigen Terminen. So kommt es vor, dass mancher Mieter einfach vergisst, die Überweisung manuell zu tätigen. Später werden wir uns anschauen, wie Du mit so einem Mieter umgehen kannst.

Fehler in der Überweisung

Selten, aber dennoch möglich: Zahlendreher im Überweisungsauftrag. Das ist mir sogar persönlich passiert, als ich damals die erste Miete meiner Mietwohnung auf ein falsches Konto überwiesen hatte. Die letzte Zahl in der Überweisung war falsch! Glücklicherweise landete der Betrag dann auf dem Sparkonto meintes Vermieters. In Zeiten von IBANs ist dies aufgrund der Prüfsumme innerhalb der IBAN ausgeschlossen. Ggf. wird die Überweisung vielleicht nicht durchgeführt, wenn der Name des Empfängers nicht korrekt angegeben ist. Sollte eine fehlerhafte Überweisung der Grund sein, dass die Miete nicht gezahlt wurde, ist dies für uns als Vermieter unkritisch und es bleibt zu vermuten, dass der Mieter weiterhin zahlungswillig und zahlungsfähig ist.

Finanzielle Probleme

Treten beim Mieter finanzielle Probleme auf, dann sieht die Sache schon wieder anders aus. Ist der Mieter in die Arbeitslosigkeit gerutscht, puffert das Arbeitslosengeld zumindest die meisten Ausgaben. Hat er aber hohe Verbindlichkeiten oder Schulden, die er aufgrund der Arbeitslosigkeit nicht mehr bedienen kann, kommt es vor, dass der Mieter nicht mehr zahlen kann. Im Vergleich zu den oben genannten Gründen handelt es sich um den härteren Fall, in den wir mehr Zeit investieren müssen. Mehr dazu später. Wenn der Mieter sich entsprechend beim Jobcenter meldet und die Bedingungen erfüllt, trägt das Jobcenter auch die Miete. Das Jobcenter wiederum ist ein sehr zuverlässiger Mietenzahler und die Miete ist meistens schon vor Beginn des Monats auf dem Konto.

Generelle Zahlungsunwilligkeit

Ein weiterer Fall - den es aber möglichst schon bei der Auswahl der Mieter durch entsprechende Prüfung der Person und seiner Vorgeschichte zu 99,9% auszuschließen gilt - sind Mietnomaden. Diese sind nur darauf aus, kostenlos zu wohnen und schon vor möglichen gerichtlichen Beschlüssen wie einer Räumungsklage meist weiter ziehen. Dann gehen Sie wieder genau so vor und versuchen kostenloses Wohnen zu erschleichen. Noch unschöner wird es, wenn nach heimlichem Auszug eine Ruine übrig bleibt und die Wohnung so verunstaltet wurde, dass nun eine Renovierung ansteht. Dies ist nicht nur Nerv raubend für Dich, sondern auch kostspielig. 

 

Mieter zahlt nicht! Und was nun?

Was solltest Du nun tun, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt?

Die einfachste Möglichkeit ist einfach mal zum Telefonhörer zu greifen, Deinen Mieter anzurufen und nach den Gründen zu fragen. Die meisten der Nichtzahler klingen dann erstmal überrascht, dass sie damit direkt vom Vermieter persönlich konfrontiert werden. Vielleicht hat sich damit Dein Problem ja direkt erledigt. Kommt als Grund, dass sie vergessen haben zu überweisen, dann bitte ich sie direkt, einen Dauerauftrag einzurichten, so dass ich nächsten Monat nicht wieder Kontakt aufnehmen musst. Ebenfalls haben sich bei mit SMS und Email als gute Kontaktmöglichkeit heraus gestellt.

Ich selbst kommuniziere viel mit meinen Mietern per E-Mail, was sehr gut klappt. Solltest Du in der Nähe Deiner Mietobjekte wohnen, kannst Du natürlich auch direkt an der Tür anklopfen. Deine Präsenz hat hier nochmal einen stärkeren Ausdruckscharakter als der Anruf oder die E-Mail. Zumal Du bei dem Gespräch normalerweise im Treppenhaus stehst und die Nachbarn mitbekommen, dass der/diejenige im Zahlungsverzug ist, was vielen peinlich ist.

Setze dem Mieter eine kurze Frist zur Nachzahlung. Bei bereitwilligen Mietern und bei Mietern bei denen ich den Eindruck habe, dass es sich wirklich nur um Vergesslichkeit oder ein Versehen handelt, setze ich eine kurzfristige Frist auch mündlich. Sollte der Mieter nicht erreichbar sein, oder nicht gesprächsbereit, solltest Du in jedem Fall ein Schreiben (per Einschreiben) auf den Weg bringen, um für Eventualitäten in einem möglichen späteren Rechtsstreit gerüstet zu sein.

Ist der Mieter zahlungsbereit, aber in kurzfristiger Geldnot, kannst Du mit Ihm auch eine Ratenzahlung vereinbaren. Auch dies solltest Du schriftlich dokumentieren.

Zahlt der Mieter aber immer noch nicht, solltest Du weitere Schritte einleiten. Wie geht es dann weiter? Rein rechtlich gesehen steht am Ende die fristlose Kündigung. Doch um den Mieter fristlos zu kündigen, müssen bestimmte Bedingungen eingehalten werden.

 

Wann dürfen Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

Das Mietrecht sieht hier in Deutschland strenge Regeln vor, durch die es die Mieter schützt. Um den Mieter aufgrund eines Mietrückstandes zu kündigen, müssen folgende Bedingungen vor liegen:

  • Der Mieter muss mindestens eine vollständige Monatsmiete und zusätzlich einen Teil der darauf folgenden Miete im Rückstand sein. Beispiel: Er zahlt die Miete im Januar nicht und überweist für den Februar nur einen Teil der Miete. Im zweiten Monat reicht dann schon ein Rückstand von einem Cent aus.
  • Der Mieter hat einen Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten. Dieser Mietrückstand muss nicht aus zwei hintereinander folgenden Monaten resultieren, sondern kann auch über eine längere Zeit entstehen.

Aufgrund des strengen Mietrechts ist es für Dich essentiell, dass Du den Schriftverkehr mit dem Mieter sauber dokumentierst und alle Nachweise archivierst. Wie oben besprochen, ist ein (Einwurf-)Einschreiben hier die erste Wahl.

Nach dem ersten Mietrückstand forderst Du den Mieter nun schriftlich auf zu zahlen, setzt ihm eine Frist (diese würde ich möglichst kurz wählen - zum Beispiel eine Woche) und verweist auf eine fristlose Kündigung, sofern er nicht zahlen sollte. Hier kannst Du auch auf das den entsprechenden Absatz im BGB verweisen: "Außerordentliche Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund".

Zahlt der Mieter nun? Gut! Zahlt er nicht, kommt es darauf an, ob die nächste Miete pünktlich und vollständig eingeht. Geht diese nicht oder unvollständig ein, kannst Du den Mieter fristlos kündigen. Geht diese ein, beobachte weiterhin das Verhalten des Mieters. Denn bei Nichteingang der zweiten Miete ist die fristlose Kündigung fällig.

Sollte der Mieter die Kündigung ignorieren, musst Du den rechtlichen Schritt einleiten und eine Räumungsklage einreichen. Innerhalb zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage hat der Mieter nun noch die Zeit, seine Schulden zu begleichen. Tut er dies, so wird die Kündigung und somit die Räumungsklage unwirksam. Dieser gesamte Vorgang ist aber nur einmal alle zwei Jahre zulässig. Sollte Dein Mieter diesen Prozess schon mal durchlaufen haben und wieder in Rückstand geraten, kannst Du ihn sofort fristlos kündigen.

 

Zusammenfassung: Umgang mit Mietrückständen

Versuche erst, den Mieter zu kontaktieren und heraus zu finden, wieso er die Miete nicht zahlt. Vielleicht handelt es sich "nur" um Vergesslichkeit oder einen Zahlendreher in der Überweisung. Kann der Mieter nicht zahlen, so denke über einen individuellen Zahlungsplan zur Begleichung der Mietschulden nach und stimme diesen mit dem Mieter ab.

Sollte der Mieter immer noch nicht zahlen oder nicht zahlen wollen, so beachte die rechtlichen Rahmenbedingungen, wie im oben genannten Absatz beschrieben und leite den Prozess zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB ein. Dokumentiere alles und führe die Kommunikation mit dem Mieter schriftlich!

 

Wertvolle Tipps und Tricks zur Vermeidung von Mietrückständen

Zum Schluss des Beitrages wollen wir Dir noch einige wertvolle Tipps und Tricks mitgeben:


Prüfe den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf Herz und Nieren.

Lieber vorher ein bisschen mehr Zeit investieren, als hinterher mehrere Monate Mietausfall zu riskieren! Natürlich kann man nie hundert prozentig ausschließen, dass ein Mieter mal nicht zahlt. Jedoch solltest Du die Zahlungsfähigkeit des potentiellen Mieters auf Herz und Nieren prüfen und vom potentiellen Mieter entsprechende Nachweise einfordern. Dazu gehört unter Anderem:

  • Abfrage der SCHUFA
  • Die letzten drei Gehaltsnachweise (wer ist der Arbeitgeber, wie hoch der Verdienst?)
  • Wie hoch ist das Verhältnis zwischen Gehalt und laufenden Verbindlichkeiten?
  • Eine Selbstauskunft zum Ankreuzen - gibt es im Internet als Vorlage
  • Bei Studenten und jungen Leuten ohne eigene Einkünfte eine Bürgschaft der Eltern
  • Die aktuelle/vorherige Anschrift und Kontaktdaten des Vermieters (bei ihm fragst Du einfach nach, ob es mal Mietrückstände gegeben hat). Häufig reicht schon die Nachfrage nach dem Vorvermieter, um Mieter mit bösen Absichten abzuschrecken.

Hiermit hast Du dann schon den größten Teil der Risiken bei der Auswahl des Mieters eliminiert.

Vereinbare im Mietvertrag die maximal mögliche Kaution

Die Mietkaution ist die Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter bieten muss, um das Mietverhältnis einzugehen. Ich für meinen Teil nutze die rechtlichen Rahmenbedingungen hier voll aus und möchte das Maximum an Sicherheit was rechtlich möglich ist. So dürfen Vermieter maximal drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen (Siehe § 551 BGB). Dieser Betrag reicht natürlich nicht, um eine gesamte Wohnung nach einer Verwüstung zu renovieren, jedoch kann darauf zurück gegriffen werden, wenn sich der Mieter nach der Nichtzahlung von zwei Monatsmieten aus dem Staub macht.

Suche Dir eine zuverlässige Verwaltung für die Mieterverwaltung

Zuletzt noch ein weiterer Tipp: Lasse eine Hausverwaltung die Kommunikation zu den Mietern übernehmen und die Geldflüsse / den Cashflow und Mietzahlungen überwachen. Natürlich zahlst Du für die Hausverwaltung jeden Monat, aber Du brauchst Dich auch nicht mehr um diese Angelegenheiten zu kümmern.

Wer unseren Blog regelmäßig liest, kennt vermutlich auch meinen Beitrag zum Thema Outsourcing und weiß, dass ich ein großer Fan davon bin. Wieso sollte ich mich auch mit Dingen beschäftigen, die andere günstiger und besser können. Dies ist auch der Fall, wenn es um andere standardisierte Prozesse mit den Mietern geht. Die Hausverwaltung kann im Fall der Fälle alle weiteren rechtlichen Schritte einleiten, sofern eine Vollmacht vorliegt. Bei einer Eigentumswohnung nennt sich so ein Dienstleister auch "Sondereigentumsverwaltung".

Übrigens: Einige Verwaltungen haben eigene Anwälte bzw. Rahmenverträge mit Anwälten. So bleiben anwaltliche Schreiben mit den Mietern auch kostenfrei. Sollte es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, trägt der Vermieter so oder so erstmal die Kosten.

9 Comments

  1. Moin Chris!

    Ich sammle grad Erfahrungen am realen Beispiel:
    – den Mieter kenne ich nicht (habe ihn quasi mit der Wohnung eingekauft)
    – die Miete kam immer direkt vom Amt auf mein Konto
    – für April, Mai und Juni sind keine Zahlungen eingegangen
    – der Mieter ist auf keinem Wege zu erreichen bzw. antwortet nicht
    – da ich beruflich im Ausland bin kann ich zeitnah nicht selbt bei der Wohnung vorbeischauen
    – das Amt gibt keine Auskunft. Ein Hoch auf den Datenschutz!
    – fristlose Kündigung per Gerichtsvollzieher zustellen lassen (auch der hat den Mieter nicht angetroffen)
    – nach über 2 Wochen KEINE Reaktion des Mieters
    – Auszugsfrist ist verstrichen
    – Fall an einen Anwalt übergeben
    – Mietrückstand aktuell über 1.100€
    – erste Kostennote vom Anwalt über 930€
    – die Spannung steigt!

    freaky finance bleibt dran und wird bereichten! Ist auf jeden Fall auch mal eine „spannende“ Erfahrung. Dachte immer es gibt nichts sichereres als Miete vom Amt. Ich hatte in 20 Jahren als Vermieter schon eine Menge „Vermieterspaß“ aber so einen Fall noch nicht!

    Irgendwelche Tipps, Hinweise oder ähnliches?
    Der Anwalt meinte z. B., dass das Sozialamt evtl. den Mietrückstand, die Anwalts- und Verfahrenskosten übernimmt, wenn ich Recht bekomme (da Mieter ja nichts hat). Das halte ich für sehr unrealistisch. Gibt es da eine Meinung von euch zu?

    Danke und Gruß
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Hi Vincent.

      Puh, das ist ja ne heftige Nummer!

      So einen Fall hatte ich noch nicht. Meine Erfahrung ist ebenfalls: Miete über das Amt ist zuverlässig. Zwei Dinge fallen mir spontan ein.

      ERSTENS: Die Sachbearbeiter beim Amt sind unterschiedlich hilfsbereit. Hast Du schon mal mit einem anderen gesprochen, der Dir vielleicht einen netten Tipp gibt, woran es liegt? Ich würde eine Mitleids-Ansprache wählen wie „…wird mich bald ruinieren, wenn ich keinen Tipp bekomme…“. Oft denken die, dass Vermieter einfach Bonzen sind, denen sowas nichts ausmacht. Und manche sind zugänglicher mit einer netten, persönlicheren Ansprache. Wenn Du den Grund kennst, kannst Du gezielter handeln.

      ZWEITENS: Bist Du Mitglied bei Haus und Grund und hast Dir dort einen Rat geholt? Mir wird dort immer gut geholfen und ich konnte bereits einige knifflige Fälle lösen…

      Wenn Du mal in der Gegend des Objektes bist, würde ich tatsächlich mal vor Ort nachsehen und ggfs. mit Nachbarn sprechen. Oft wissen die gut Bescheid, was im Haus los ist.

      VIEL ERFOLG damit!!

  2. Sehr guter Beitrag! Das wichtigste ist immer erst einmal mit dem Mieter zu reden und ihn verbindlich darauf hinzuweisen, dass er eine Schuld hat. Wir führen bei jedem potenziellen Mieter immer vorab einen Bonitätscheck durch, da dies oftmals für Vermieter immer mit relativ hohen Kosten verbunden ist. Als allerletzte Maßnahme empfehlen wir auch vielen Vermietern eine Faktoring Agentur einzuschalten, die dann das Geld eintreibt. Als professioneller Immobilenmakler, haben wir dort sehr viele Möglichkeiten. Ganz gewappnet gegen Mietnormaden kann man allerdings nie sein.

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Michael,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Eine Agentur einzuschalten ist auch ein guter Tip. Dann sind wir direkt wieder beim Thema Outsourcing und können uns auf die wichtigen Dinge des Immobilieninvestors kümmern ;-).

      Beste Grüße
      Chris

  3. Nina sagt:

    Lohnt sich das denn rechnerisch, wenn man eine Agentur beauftragt? Natürlich nimmt Outsourcing einem viel Arbeit ab, aber das sind dann natürlich auch wieder Ausgaben. Sowas lohnt sich wahrscheinlich eher, wenn man mehrere Immobilien hat, oder ?

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Nina,

      grundsätzlich sollte deine Immobilie ja immer genug Cashflow abwerfen, um die Verwaltungskosten zu tragen und selbst danach noch positiven Cashflow erzeugen. Durch diese „Betriebsausgaben“ reduzierst du auch gleichzeitig deine Steuerlast, da du ja weniger Ertrag versteuerst. Meine Zeit ist mir zu kostbar, um mich mit operativen Tätigkeiten zu beschäftigen, die andere effizienter umsetzen können. Ich persönlich möchte die Verwaltung nicht mehr missen und kümmere mich da lieber um neue Investments.

      Natürlich stellt sich die Frage, ab wieviele Einheiten sich das lohnt. Für eine einzelne Eigentumswohnung würde ich persönlich keine Verwaltung beauftragen, sondern erst aber einem Mehrfamilienhaus oder einigen Eigentumswohnungen. Aber das ist aber natürlich Geschmackssache :-).

      Beste Grüße
      Chris

  4. Julian Julian sagt:

    Hi Nina,

    das ist auch Geschmackssache. Ich verwalte zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus selbst und das funktioniert soweit gut. Es kann aber eben mal sein, dass ich unter der Woche zweimal dort hin muss, um etwas zu regeln. Zum Beispiel einen neuen Mieter in die Wohnung lassen oder einen Gärtner beauftragen, um den Garten zu pflegen. Dafür habe ich im Monat aber auch 200€ mehr Cashflow raus. Ab einer gewissen Menge wird es dann aber schwierig, es sei denn, man macht es Vollzeit.

    Bei einzelnen Wohnungen mache ich das Mieter-Management z.B. auch immer persönlich, da ist die Arbeit sehr überschaubar.

  5. Guten Tag, sehr interessanter Artikel. Vielen Dank für die Tipps & Hinweise. Weiter so!
    Viele Grüße aus Wiesbaden!

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