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Aus 0€ Eigenkapital 24.000€ machen mit einer Wohnung

 

Mit Immobilien ist es tatsächlich möglich, mit etwas Geschick und der Kenntnis des Marktes gutes Kapital aufzubauen, aus dem man den nächsten größeren Immobilien-Deal machen und sich immer höher steigern kann. Wie ich das geschafft habe, ohne einen Cent für die Immobilie selbst zu zahlen, verrate ich Dir in diesem Artikel!


Der Anfang – ein normaler Wohnungskauf

2 Jahre vorher. Ich wurde auf ein Inserat bei Immobilienscout aufmerksam: Eigentumswohnung im Ruhrgebiet zu verkaufen mit folgenden Daten:

 

Die Fakten


62qm, 2 Zimmer plus Küche, Bad und Balkon

Kaufpreis: 62.000 €, sehr gute Lage

Kaltmiete: 290€ pro Monat, also 3.480 im Jahr

60.000 / 3.480 = Faktor 17,2 (und damit eine Bruttorendite von 5,8%)

5,06€/qm bei einem Mietspiegel von ca. 7€ - also deutlich „underrent“

Kaufpreis pro qm: 968€ - marktüblich waren bzw. sind dort über 2.000€

Haus komplett saniert, Wohnung selbst eher schlechter Zustand

Kaufnebenkosten: 12% auf den Kaufpreis

 

Faktor bzw. Bruttorendite für das Objekt alleine also recht uninteressant und vom Cashflow gerade mal +/- 0. Da ich die Wohnung damals im Paket mit einer weiteren im gleichen Haus kaufte, kam ich dennoch gesamthaft auf einen Cashflow von rund 30€ - zumindest war also gesichert, dass sich die Wohnungen selbst tragen.

Entscheidend war für mich in diesem Fall der Kaufpreis pro Quadratmeter, der mit unter 1.000€ deutlich unter dem Markt lag. Und das selbst bei komplett saniertem Haus – nur die Wohnung war eben in eher schlechtem Zustand (u.a. Raucher) sowie langfristig und deutlich zu niedrig vermietet. Ich entschied mich für den Kauf, um „irgendwann einmal“ verkaufen zu können, wenn der Mieter ausziehen würde. Das hätte nach 2 Jahren oder auch 20 Jahren passieren können!

 
 

Auszug schon nach 2 Jahren

Um genau zu sein: Der Mieter verstarb unerwartet. Was auf der privaten Seite sehr tragisch ist, hat mir auf der rein wirtschaftlichen Seite in die Hände gespielt.

Mit der Geschichte des verstorbenen Mieters könnte ich übrigens einen Krimi schreiben. Vielleicht ist das mal einen eigenen Blogartikel wert. Nur so viel an dieser Stelle: Es gab niemanden, der das Erbe antreten wollte, und somit auch niemanden, der die Mietzahlung sowie die Räumung der Wohnung übernahm. Das Gericht stellte sich auf den Standpunkt, es gäbe eine Tochter im Ausland, die man ausfindig machen könne. Insofern verweigerte man mir auch einen Nachlassverwalter, der sich um alles hätte kümmern können.

Mit viel Drama schaffte ich es tatsächlich die Tochter in den USA ausfindig zu machen, um ihr zu sagen, dass ihr leiblicher Vater verstorben ist und sie in Deutschland nun etwas für ihn regeln soll.

Nach einigen Monaten Mietausfall, der mir hinterher aber von der Tochter erstattet wurde, wurde die Wohnung tatsächlich vollständig geräumt!


Was nun?

Die Wohnung war in schlechtem Zustand und konnte nicht direkt wieder bezogen werden. Ich hatte also folgende Optionen:


  • ENTWEDER: Leichte Renovierung und wieder vermieten zum marktüblichen Preis.
  • Vorteil: Weniger Kapital notwendig als bei Sanierung und zusätzlicher Cashflow pro Monat.
  • Nachteil: Auch Renovierung kostet einige tausend Euro und der Cashflow wäre höchstens im mittleren zweistelligen Euro-Bereich pro Monat gewesen.

  • ODER: Hochwertige Sanierung und Verkauf zum marktüblichen Preis.
  • Vorteil: Guter Kapitalaufbau.
  • Nachteile: Spekulationssteuer fällig auf den Verkaufsgewinn, da Verkauf nach weniger als 10 Jahren Haltedauer. Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da noch 8 Jahre Zinsbindung bei der Bank. Temporär mehr Kapital nötig für die Sanierung. Kein monatlicher Cashflow mehr.

  • Da ein Kapitalaufbau wirklich gut in meinen Gesamtplan passte, war das meine erste Wahl. Der Kauf neuer Objekte hängt fast immer am Eigenkapital, und zwar bei jedem Investor und bei jeder Kaufpreis-Höhe.

    Meine Absicht war es, mit dem Gewinn weitere Objekte zu kaufen und deutlich mehr Cashflow zu generieren, als nur mit dieser einen Wohnung. Und diese Chance hatte ich nun.


    Meine Rechnung

    Wieviel Gewinn könnte ich also mit der Sanierung und dem Verkauf machen?

    Nach ordentlicher Recherche wusste ich, dass ich in der Gegend für eine sanierte Wohnung ca. 2.500 € pro Quadratmeter verlangen könnte. Mein ursprünglicher Kauf war unter 1.000 €, so dass ich den Wert um das 2,5-fache steigern könnte!

    Demnach: 62qm x 2.500 € = 155.000 €.

    Bestehender Restkredit: rund 60.000 € - diesen müsste ich also zurückzahlen plus die Vorfälligkeitsentschädigung von knapp 6.000 €, um eher aus dem Kredit rauszukommen (diese kann man online ausrechnen).

    Was kostet die Sanierung? Ich besprach mit meinen Handwerker-Kontakten mein Vorhaben und erfuhr, dass ich für eine gute bis hochwertige Sanierung 35.000 € zahlen müsse. Puh – das ist eine Menge! Dabei würde tatsächlich alles gemacht inklusive neuem Bad, neue Stromleitungen, neue Wasserleitungen, neue Böden, Wände mit Glattputz, Halogenspots in jedem Raum, neue Heizkörper und Türen.


    Zwischenergebnis meines Gewinns vor Steuern wäre demnach also:

    155.000 – 60.000 – 6.000 – 35.000 = 54.000 €


    Davon müssen noch die Steuern abgezogen werden, da ich die Immobilie nach weniger als 10 Jahren wieder verkaufe. Dafür muss zunächst der steuerliche Gewinn berechnet werden, worauf wiederum die Steuern fällig werden:

    Steuerlicher Gewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten (der damalige Kaufpreis) – Herstellungskosten (Sanierung) gemindert um die bisherige Abschreibung, die man bereits steuerlich geltend gemacht hat und somit die Steuerlast hier wieder erhöht (2% vom Gebäudewert pro Jahr bzw. 2,5% bei Altbau). In Werten also:

    155.000 – 62.000 – 35.000 + 5.000 = 63.000

    Die Abschreibung nach zwei Jahren Haltedauer der Wohnung war in meinem Fall rund 5.000 €. Achtung Fehlerquelle: Diese 5.000 müssen in der Rechnung wieder oben drauf addiert und nicht abgezogen werden.

    Auf diese 63.000 € steuerlichen Gewinn würde ich also Steuern zahlen müssen. Beim Spitzensteuersatz von 42% plus Soli von 5,5% kommen wir auf 44,31%. Für alle neuen Investitionen nutze ich gewöhnlich diesen Wert. Mit Kirchensteuer ist dieser nochmal höher.

    Somit ergibt sich die Steuerlast von 63.000 € x 0,4431 = 27.915 €.



    Mein möglicher Gewinn nach Steuern insgesamt also:

    54.000 – 27.915 = 26.085 €!


    Jetzt kann man einerseits sagen: Es wäre schön bescheuert, so viel Steuern zu zahlen, nur weil ich früher als 10 Jahre verkaufe.

    Oder eben: Was für eine Möglichkeit – auf die Schnelle 26.000 € verdienen, mit denen man weitere Deals machen kann. Zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus für 300.000 € kaufen und daraus eine Jahresmiete von 26.000 € erwirtschaften – also aus einmaligen 26.000 € jährliche 26.000 € machen! Das klingt doch unglaublich gut, oder?

    Bekommst Du jetzt auch Lust auf so einen Deal? :-)




    Jetzt kennst Du bereits das Geheimnis, wie ich aus 0 € 26.000 € gemacht habe.

    Indem ich nämlich eine Wohnung mit Weitblick zu 112% und somit ohne einen Cent Eigenkapital finanziert habe, die ich nach knapp zwei Jahren mit großen Gewinn verkaufe und das Geld für einen neuen und deutlich größeren Kauf nutze.


    Vor der Sanierung...

 
Wohnzimmer vorher
Schlafzimmer vorher
 
Badezimmer vorher
Küche vorher
 
 

Woher soll ich die 35.000 € nehmen?

Jetzt kannst Du Dich fragen: Woher aber sollen die 35.000 € für die Sanierung kommen? Gute Frage! Nicht jeder hat auf Anhieb so viel Geld verfügbar, besonders am Anfang nicht…

Zunächst muss eine Sanierung nicht so viel kosten! Statt zu sanieren kannst Du zum Beispiel auch „nur“ renovieren. Also alles aufhübschen, was auch sichtbar ist. Ob jetzt wirklich hinter der Wand etwas neu ist, interessiert viele nicht so sehr. Dann kommst Du auch mit höchstens der Hälfte aus, vor allem, wenn es nicht so hochwertig sein muss.

Oder noch günstiger: Du machst einiges selbst oder mit Freunden, zum Beispiel den Boden oder streichen. Man kann sogar im Bad hässliche Fliesen sowie Dusche und Waschbecken mit einer speziellen weißen Hochglanz-Farbe streichen, so dass es hinterher tatsächlich wie ein weißes Bad aussieht. Das Ergebnis ist erstaunlich gut!

Wie hoch auch immer der Preis ist, das Beste ist natürlich: Du hast das Geld dafür selbst verfügbar und streckst es während der Sanierung selbst vor, bevor Du beim Verkauf Gewinn machst.

Alternative: Du leihst Dir das Geld, z.B. aus der Familie, einem privaten Kapitalgeber, den Du am Gewinn beteiligst mit einer Rendite deutlich über Markt oder natürlich von der Bank. Dafür musst Du natürlich absolut sicher sein können, dass Du die Wohnung auch zügig und zum angenommenen Preis verkaufen kannst. Hier also gut Zeit in die Recherche und Planung investieren und auf jeden Fall Puffer bei der Planung lassen, sowie ein Worst Case Szenario berechnen – was passiert im ungünstigsten Fall?

Oder natürlich der Standard über eine Bank:


Finanzierung über eine Bank

Bei einer Finanzierung über eine Bank gibt es verschiedene Möglichkeiten:


  • Du weißt schon vor dem Kauf, dass Du die Wohnung sanieren und wieder verkaufen willst – also ein klassischer Fix & Flip Deal. Dann nutzt Du am besten eine flexible Zinsbindung, für den Kaufpreis der Wohnung wie auch für die Sanierungskosten. Das bedeutet, dass Du den Kredit jederzeit zurückzahlen kannst. Die Zinsen schwanken dann je nach Marktlage und werden regelmäßig angepasst. Der Preis dafür: Du zahlst deutlich höhere Zinsen als bei einer festen Zinsbindung.

    Da Du den Kredit aber nur wenige Monate oder sogar Wochen in Anspruch nimmst, fällt das nicht so stark ins Gewicht – muss aber natürlich in Deiner Investitionsrechnung berücksichtigt werden! Sollte die Bank nicht mitmachen: Frage einfach bei einer anderen an. Aus Sicht der Banken ist das kein besonders gern gesehenes Geschäft, da sie daran wenig verdienen. Du bist eben nicht viele Jahre lang gebunden und zahlst ihnen gute Zinsen! Aber vielleicht hilft hier auch ein Hinweis auf Eure zukünftige lange Geschäftsbeziehung, die Ihr ab jetzt aufbaut :-)

    Das machen wie gesagt nicht alle Banken, aber einfach mal bei fünf oder zehn verschiedenen nachfragen und Dein Projekt ordentlich präsentieren inklusive Deiner Investitionsrechnung! Je mehr Du bereits mit Immobilien gemacht hast, desto eher begleiten Dich die Banken bei so einem Projekt.
  • Du hast die Wohnung bereits vor längerer Zeit finanziert mit einer Zinsbindung und vermietet. Nun wird sie frei und Du entscheidest Dich für Sanierung und Verkauf: Dann einfach mal bei Deiner Bank fragen, was möglich ist! Häufig finanzieren Banken auch gerne die Renovierung mit, da sie wissen, dass diese den Wert der Immobilie steigert und sie so das Objekt in ihren Büchern auch besser bewerten können.
  • Wie oben, aber die Bank macht nicht mit: Dann kannst Du auch einen normalen Konsumentenkredit über irgendeinen Anbieter nutzen, der nicht in Zusammenhang mit einer Immobilie steht. Die Zinsen sind hierbei aber deutlich teurer. Wichtig dabei ist, dass der Kredit schnell oder besser noch jederzeit komplett getilgt werden kann. Nämlich, wenn Du die Wohnung verkaufst und den Kredit zurückzahlen kannst. Denk dran, dass dieser Kredit natürlich auch in Deiner Schufa steht.

Bei Punkt 2 und 3 hast Du das Thema mit der Vorfälligkeitsentschädigung – wie auch ich in meinem Fall. Du willst den Kredit noch während der Zinsbindung zurückzahlen und musst dafür die Entschädigung an die Bank zahlen, da Du früher aussteigen willst als vertraglich vereinbart. Sprich dafür auf jeden Fall früh genug mit der Bank und kläre ab, dass das möglich ist. In einem späteren Blogartikel verrate ich Dir noch einen Trick, wie Du diese Strafe von einigen tausend Euro vermeiden kannst!


Nach der Sanierung...

 
Wohnzimmer saniert
Schlafzimmer saniert
 
Flur saniert
Flur saniert 2
 
LED-Spots
Neue Heizkörper
 
Neue Küche
Neues Bad
 

Für welche Immobilien lohnt sich das?

Als Grundsatz: Je besser die Lage, desto lohnenswerter ist so ein Fix & Flip Geschäft. Denn die Sanierungskosten sind meist recht ähnlich, egal ob Düsseldorf oder Gelsenkirchen, der Verkaufspreis und die Nachfrage aber natürlich deutlich höher in gefragten Lagen.

Mein Tipp: Beste Zielgruppe zum Verkauf solcher sanierter/renovierter Wohnungen sind Selbstnutzer. Die rechnen keine Rendite aus und entscheiden meist mit Gefühl: Passt das Sofa rein? Wo können wir mit den Freunden sitzen? Sind die Bad-Armaturen schick und ist die Dusche ebenerdig?

Auf jeden Fall also vorher den Markt checken und gut informiert an die Sache gehen, damit Du hinterher nicht auf Deiner sanierten Wohnung sitzen bleibst. Wie das geht, lernst Du übrigens in unserem Immobilienkurs!


Achtung – Gewerbliche Tätigkeit!

Ganz wichtig: Wenn man zu viel verkauft in kurzer Zeit, wird dies vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel gewertet. Das bedeutet, dass nach 10 Jahren Haltedauer alle Immobilien im bisherigen Privatbesitz nicht mehr steuerfrei verkauft werden können!

Es fallen aber nicht nur Steuern beim Verkauf an, sondern die Abschreibung, die man im Privatbesitz nutzen kann, wird vollständig hinfällig und muss sogar rückwirkend zurückgezahlt werden.

Grenze ist hier: Maximal 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren. Hier empfehle ich außerdem, beim Finanzamt anzurufen und für Deine Stadt zu fragen. Dann erfährst Du direkt, wie streng das bei Dir gehandhabt wird. Frage auch, ob Dein Finanzamt eine Sanierung kurz vor dem Verkauf als gewerblich wertet. Bei mir war das kein Problem, aber auf jeden Fall vorher gut absichern!

Willst Du mehr Verkäufe machen, gründe eine Gesellschaft, zum Beispiel eine GmbH!


Wie ging alles aus?

Ich habe nach ca. 4 Wochen einen Käufer gefunden, der mir schlussendlich 145.000 € zahlte, nachdem ich mit einem frechen Testpreis von 169.000 € gestartet bin.

Finaler Gewinn nach Steuern: 24.500 €.

Das Inserat machte ich übrigens kostenlos bei ebay Kleinanzeigen und ohne Makler. Nach vielen Telefonaten und Emails kam es schließlich zu sechs Besichtigungen, bevor sich ein junges paar zum Kauf entschied - um selbst einzuziehen.

Mein eigenes Fazit aus diesem Geschäft ist: Auf jeden Fall jederzeit wieder, vielleicht sogar über eine Fix & Flip Gesellschaft! Eine optimale Möglichkeit, in kurzer Zeit ein ordentliches Eigenkapital-Polster aufzubauen. Natürlich ist einiges an Management nötig – aber es lohnt sich!

Na, bist Du nun auch motiviert, Deinen eigenen ersten Fix & Flip Deal zu machen, um Dein Eigenkapital enorm aufzubauen? Ich hoffe, mein Bericht hat Dir einen guten Einblick über die Möglichkeiten gegeben!

Jetzt bist Du dran!

6 Comments

  1. Moin Julian,
    wieder ein sehr intessanter Bericht, aus dem man viel mitnehmen kann.

    Die Nummer mit dem verstorbenen Mieter kommt mir übrigens bekannt vor. Da kommt man ein paar Monate nicht in seine eigene Wohnung. Der Typ war hoch verschuldet und nur ein Geisteskranker hätte das Erbe angetreten aber das Amtsgericht hat monatelang einen Dummen gesucht.
    Der eigentlich Dumme war aber unfreiwillig ich, weil das Amt mit dem Ableben des Mieters die Mietzahlungen eingestellt hatte. Ergebnis: ein paar Monate Mietausfall und eine renovierungsbedürftige Wohnung mit nem Haufen Krempel drin, din ich entsorgen durfte. Es wurde natürlich niemand gefunden, der für irgendetwas aufkam oder das Erbe antrat.

    Ich habe eine kleine Wohnung, in die ich seit dem Erwerb vor über 16 Jahren kein Geld für Renovierungen reingesteckt habe. Die dank Staffelmietvertrag inzwischen völlig überzogene Miete kommt direkt vom Amt und der Mieter ist sehr speziell und lässt eh keinen in die Wohnung. Er hat also auch keinen Renovierungswunsch 😉 Sollte der einmal die Wohnung verlassen freue ich mich schon jetzt drauf ein kleines Schmuckstück daraus zu machen. Ob ich dann verkaufe oder neu vermiete entscheide ich dann. Vorteil: die 10 Jahres-Frist ist schon lange um und die Wohnung abbezahlt. Außerdem war die Wohnung schon renovierungsbedürftig, als der Mieter eingezogen ist. Kaputtmachen kann der da also nicht viel und außerdem will ich ja eh alles neu machen. So lange er für die Miete weiter drin bleibt ist es aber auch ok. Ich habe ja kaum Kosten für die Wohnung und bekomme eine überdurchschnittliche Miete für eine unterdurchschnittlich schöne Wohnung.

    Wenn man bereit ist ein paar „Probleme“ in Kauf zu nehmen, kann man sogar in Hamburg rentierlich vermieten.

    Gruß
    Vincent

    • Julian Julian sagt:

      Hallo Vincent,

      danke für Deinen Erfahrungsbericht! Stimme Dir zu – Ein paar Probleme muss man immer in Kauf nehmen, um auf eine akzeptable Rendite zu kommen.

      In meinem Fall ging alles gut aus am Ende, wenn auch das Thema mit dem Mietausfall einige Monate unklar blieb…

      Grüße
      Julian

  2. easydividend sagt:

    Hallo Julian,

    Sehr gut! Ich bin mit meiner Freundin gerade dran eine Wohnung zu kaufen, vorerst zur Eigennutzung.
    Der Zustand ist noch schlechter als bei deiner oben erwähnten Wohnung. Werden aber auch alles sanieren, um sie in ein paar Jahren eventuell vermieten zu können.
    Langfristiger Plan wäre dann die Wohnung für eventuelle Kinder in der Zukunft zu behalten oder sie irgendwann wieder zu verkaufen, wenn kein Interesse bei den Kindern bestünde.

    Warum wir uns dafür entschieden haben: Die Lage. Bei uns ist es generell sehr schwer eine Wohnung zu finden, sobald eine im Internet angeboten wird, ist sie für gewöhnlich schon nach ein paar Tagen wieder weg.

    Mach weiter so! Ich lese hier sehr gerne mit!

    mfG Chri

    • Julian Julian sagt:

      Hi Chri,

      hört sich gut an! Der Vorteil, wenn Du 3 Jahre selbst drin wohnst: Du kannst schon eher als nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn verkaufen!

      Viele Grüße
      Julian

  3. Björn sagt:

    Hallo,

    super interessanter Artikel. Da ist viel was man mitnehmen kann.

    Da kann man mal sehen, was aus einem ersten Deal alles entstehen kann.

    Ob ein Artikel über den Todesfall wirklich sein muss, ich glaube da lässt sich drüber streiten.

    Aber super Artikel

    Viele Grüße

    Björn

    • Julian Julian sagt:

      Hi Björn,

      vielen Dank!

      Bei der weiteren Artikel-Idee läge der Schwerpunkt natürlich nicht auf dem Todesfall, sondern darauf, wie man mit so einer Situation umgeht inkl. Gericht, Anwälten etc. – so, dass man als Vermieter etwas dazu lernen kann.

      Viele Grüße
      Julian

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