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9 Tricks, wie Du mehr Miete aus Deiner Immobilie rausholst

 

Hol das Maximum aus Deinen Immobilien!


In diesem Artikel stellen wir Dir erprobte Möglichkeiten vor, wie Du aus vermieteten Immobilien mehr Miete rausholen kannst! Egal, ob Du bereits selber eine Immobilie hast oder den Kauf erst noch planst: das ist unverzichtbares Wissen für die maximale Miet-Rendite!



Tricks für Eigentumswohnung UND Mehrfamilienhaus


Einbauküche

Baue eine Einbauküche ein und berechne einen extra Mietpreis dafür. Das hat für die Mieter einen besonderen Nutzen und Du hebst Dich gut von anderen Wohnungsangeboten ab. Wenn Du unsicher bist, kannst Du auch einfach neue Mieter fragen, ob die die Küche haben möchten und bereit sind, dafür extra zu zahlen. Du wirst sehen: viele Mieter werden das Angebot dankend annehmen, da sie so nicht selbst einen großen Geldbetrag für die Küche hinlegen müssen. Sie haben schon genug andere Ausgaben beim Umzug.

Besonders gut daran: mit der extra Miete kannst Du über dem Mietspiegel liegen, da der Mietspiegel und die Mietpreisbremse für diese extra Leistung nicht gilt!

Ein Beispiel: Du bekommst eine günstige Einbauküche inkl. Elektrogeräte und Einbau für 1.500 €. Dabei kannst Du auch gebrauchte Elektrogeräte nehmen. Als Miete kannst Du dann zum Beispiel 30 € pro Monat mehr nehmen. Macht im Jahr 360 €. So hast Du die Küche nach rund vier Jahren wieder raus. Die Küche selbst hält vermutlich deutlich länger als das.



Und: die Küchen-Anschaffung kannst Du von der Steuer absetzen, so dass sie Dich ganz grob gesprochen nur etwas mehr als die Hälfte des eigentlichen Preises kostet. Nach gut zwei Jahren fängst Du also an, Gewinn mit der Küche zu machen. Und nebenbei hast Du einen deutlichen Vorteil gegenüber der Konkurrenz, wenn Du neu vermietest. Übrigens: das ist ein echtes Beispiel, genau so wende ich es selbst auch an.


Vermietung einzelner Zimmer

Statt eine ganze Wohnung zu vermieten, kannst Du die Zimmer einzeln vermieten. Das geht besonders gut in WG-geeigneten Standorten in Universitäts-Städten. Auch hier hast Du übrigens keine Probleme mit Mietspiegel oder Mietpreisbremse, die jeweils für ganze Wohneinheiten gelten! Je mehr Zimmer eine Wohnung hat, desto lukrativer. Aus meiner Erfahrung lohnt sich das ab 3 Zimmern, teilweise sogar schon ab 2. Wichtige Voraussetzungen: der Schnitt der Zimmer ist geeignet.

Die Zimmer sollten alle groß genug sein (min. 12 m²), im Optimalfall auch ähnlich groß. Außerdem sollten alle Zimmer vom Flur abgehen. Auch ein Gästeklo oder zweites Bad sind gut, besonders bei mehr als 3 Zimmern. Ebenso positiv: eine Wohnküche für WG-Aktivitäten.



Ein Beispiel: 70 m² Wohnung mit 3 Zimmern, je ca. 17 m² groß. Normaler Mietpreis der gesamten Wohnung: 650 € kalt. In einem WG-Mietportal (z.B. wg-gesucht.de) geht ein Zimmer in der Lage für 300 kalt weg (Uni-nah). Macht 900 € kalt bei Einzelvermietung - also ganze 250 € mehr im Monat! Einziges Manko: Du hast etwas mehr Verwaltungsaufwand wegen häufigerer Mieterwechsel. Aber: Dafür lohnt sich doch der Aufwand! Übrigens: auch das ist ein reales Beispiel :-)



Einzelne Zimmer zu vermieten ist eine der besten Möglichkeiten, die Mieteinnahmen einer Eigentumswohnung zu maximieren.


Ferienwohnung

Auch eine Möglichkeit, mehr Mieteinnahmen aus Deiner Wohnung zu generieren: sie für Urlauber oder Kurzzeit-Arbeiter zur Verfügung zu stellen. In aller Munde ist hier zum Beispiel Airbnb. Das ist natürlich mit deutlich erhöhtem Aufwand verbunden: Reinigung, Inserieren, Schlüsselübergabe, Kontakt mit Interessenten und und und...Dafür sollten es schon deutlich höhere Einnahmen sein gegenüber einer regulären Vermietung. Hier empfiehlt sich übrigens eine kurze Klärung mit dem Steuerberater, damit man nicht in den gewerblichen Bereich gelangt.

In aller Kürze: Wenn man lediglich eine Ferienwohnung vermietet, ist man in aller Regel nicht gewerblich tätig. Obwohl die Vermietung grundsätzlich die Voraussetzungen einer gewerblichen Tätigkeit erfüllt, geht sie in der Regel nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinaus (BFH Nr. 1998, 831). Ein Gewerbe kommt dann in Betracht, wenn Ihre Vermietungsleistungen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben betragenden Beteiligung ergeben. Dann ist bis zu einer Umsatzjahresgrenze von 17.500 € aber immer noch die Kleinunternehmerregelung möglich.


Möblierung

Ebenfalls sehr interessant und immer weiter verbreitet - vor Allem seit Einführung der Mietpreisbremse - ist die möblierte Vermietung. Denn für die Möblierung kann eine erhöhte Miete angesetzt werden, die nicht mehr an den Mietspiegel gebunden ist. Bei spezialisierten Portalen im Internet kann man die Preise für solche Wohnungen prüfen (z.B. homecompany.de). Häufig handelt es sich um pauschale Warmmieten inkl. Strom, Heizung und Internet.

Zielgruppe für möbliertes Wohnen sind zum Beispiel Pendler, die nur unter der Woche in der Stadt arbeiten, regional befristet eingesetzte Arbeitnehmer wie Berater oder auch aus dem Ausland entsandte Personen. Somit sind besonders Lagen im Stadtzentrum, Flughafen-/ Bahnhofsnähe sowie nahe großer Unternehmen attraktiv. Durch die Möblierung kann zum Beispiel der Mietpreis pro m² schnell von 8 € (Mietspiegel) auf 15 € steigen!

Übrigens: manchmal ergeben sich auch gute Vermiet-Möglichkeiten, indem man sich einfach bei großen Unternehmen in der Nähe meldet und seine Wohnung anbietet. So hast Du definitiv seriöse Mieter!


Garagen und Stellplätze einzeln vermieten

Häufig sind Wohnungen inklusive Stellplatz für eine pauschale Miete vermietet. Dabei gibt es häufig Erhöhungspotenzial, wenn man den Stellplatz separat vermietet. Das kann an den gleichen Mieter sein, oder eben an jemand ganz anderen. Nur so kannst Du wirklich den marktüblichen Preis für den Stellplatz abrufen, der in der Regel höher liegt, als bei Pauschalvermietung mit der Wohnung zusammen.

Aber vorsichtig: wird ein Stellplatz ohne eine Wohnung vermietet, spielt sich das schnell im gewerblichen und nicht mehr im privaten Rahmen ab. Also am besten einmal mit dem Steuerberater Rücksprache halten.


 
Warum soll ich "out of the box" denken? Ich schmeiße einfach die Box weg!

Spruch

 


Tricks für das Mehrfamilienhaus


Außenwerbung

Eine freie Hauswand an Deinem Mehrfamilienhaus? Dann noch so gelegen, dass viele Menschen vorbei gehen oder fahren? Dann ist dies der perfekte Ort, um eine Werbetafel aufzuhängen. Suche dafür am besten nach Anbietern, die sich auf die Vermarktung von Außenwerbung spezialisiert haben, und frag, was möglich ist (z.B. Ströer).

Dabei kommt es sehr auf die Lage des Hauses an, was Du an Zusatzmiete pro Monat generieren kannst. Daher gilt es, möglichst mehrere Angebote einzuholen – um dann das beste Angebot in einen Werbe-Mietvertrag umzuwandeln. So kannst Du relativ einfach und gut Deine Miete aufstocken. Dabei kannst Du übrigens locker über 1000 € pro Jahr kommen.


Zigarettenautomat

Du hast einen passenden Ort um Dein Haus herum, wo ein Zigarettenautomat hinpasst? Dann frag doch mal bei entsprechenden Anbietern nach (z.B. tobaccoland). Sie kümmern sich in der Regel um die Aufstellung, Befüllung und Wartung, so dass Du selbst keinen Aufwand damit hast. Natürlich sollte der Automat nicht das Gesamtbild der Immobilie zerstören, um keinen negativen Effekt auf die Vermietbarkeit zu haben.

Als Modell gibt es hier übrigens eine Beteiligung am Umsatz des Automaten oder eine Pauschalmiete pro Monat. Auch eine gute Idee, um die Mieteinnahmen weiter zu verbessern!


Briefkasten für Firmen & Paketbox für Privatmieter

Das sind gleich zwei Möglichkeiten:

Erstens: Du kannst einen Briefkasten auf Deinem Grundstück aufstellen, den Du inkl. der Adresse vermietest. Zielgruppe können Firmen wie auch Privatleute sein, z.B. aus folgenden Gründen:

  • Sie möchten Ihre Post nicht im Familienbriefkasten finden
  • Sie leben im Ausland, brauchen aber eine Adresse in Deutschland
  • Sie betreiben ein Geschäft und benötigen eine zusätzliche Adresse

Ist die Adresse in einer noblen Gegend, so hat es den Vorteil, dass der Briefkastenmieter bei seinen Kunden sehr gut angesehen ist.


Zweitens: Eine weitere Idee Möglichkeit ist es, für die Mieter im Haus ein Paketbox vor dem Haus aufzustellen. Dort können Lieferungen eingestellt werden, auch wenn keiner daheim ist. Viele Mieter freuen sich über so eine Möglichkeit und Du kannst einen kleinen Obolus dafür nehmen. Als Kosten für Dich fällt nur der einmalige Kauf an!


Mobilfunkantenne

Du kannst das Dach Deines Mehrfamilienhauses an Mobilfunkanbieter vermieten, die dafür ihre Antenne auf dem Dach installieren dürfen. Dafür kann es einige hundert Euro im Monat geben! Hier kommt es darauf an, ob der Anbieter Interesse bzw. Bedarf an diesem Standort hat und nicht schon zwei Häuser weiter eine Antenne steht.

Dafür kannst Du einfach mal bei den gängigen Anbietern nachhören, was sie Dir anbieten. Hier gilt wie beim Zigarettenautomat: es sollte die Vermietbarkeit nicht verschlechtern. Häufig sind die Dächer aber so hoch, dass das kaum auffällt.

 


Wir wünschen Dir viel Erfolg beim Umsetzen und Ausprobieren.

Das alles sind reale Möglichkeiten, die Du selbst auch wirklich anwenden kannst. Wie hoch kannst Du wohl Deine Miete steigern, wenn Du alle Varianten zusammen anwendest? :-)

Kennst Du noch weitere Strategien? Schreib uns einen Kommentar!


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