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7 Wahrheiten über das Immo-Business, die Dir noch keiner verraten hat

 

Eine Immobilie kaufen und schnell Geld verdienen!

Ganz so einfach ist es dann leider auch nicht...Neben den grandiosen Möglichkeiten, mit Immobilien reich zu werden, gibt es auch einige andere, weniger großartige Dinge, die Du dennoch wissen solltest. Damit Du mit realistischen Erwartungen an die Sache gehst.



1. Es kann über ein Jahr dauern, bis Du Deinen ersten Euro mit Immobilien verdienst

Das Immobilien-Business ist dafür bekannt, dass sich ein Gewinn oder Verdienst erst nach viel Verzögerung einstellt. Erst muss erst Arbeit reingesteckt werden, bevor man etwas verdient. Alleine ein Objekt zu finden, das Du mit Gewinn einkaufst, kann Wochen dauern ("im Einkauf liegt der Gewinn").

Bis Du Dir genug Wissen angeeignet hast, um überhaupt loszulegen, dauert es schon einige Zeit. Bei mir waren es circa 12 Monate: Vom Reifen des Entschlusses, mit Immobilien Geld zu verdienen, bis zum ersten Kauf. Dann - bis Du ein Objekt zum Vermieten findest, das sofort positiven Cashflow abwirft, können zum Beispiel Wochen vergehen.

Vielleicht musst Du auch erst warten, bis es leer wird, um es zu renovieren und neu mit Gewinn zu vermieten. Und bis Du zum Beispiel bei einem Fix&Flip Deal ein Objekt gefunden, renoviert und wieder mit gutem Gewinn verkauf hast, können locker sechs Monate ins Land gehen.

Was wir Dir aber versprechen können: Es ergeben sich automatisch neue Gelegenheiten, sobald Du anfängst. Hier zieht plötzlich ein Mieter aus und Du kannst renovieren und teurer vermieten. Dort bietet Dir der Hausmeister Deiner Wohnung einen weiteren "off-market" Kauf an. Oder es ergibt sich, dass Du eins Deiner Objekte mit ordentlich Gewinn verkaufen kannst. Nur dauert es eben meistens einiges an Zeit, bis Du mit den Gelegenheiten Geld verdienst.

Viele Chancen sind nicht vorhersehbar, aber sie werden automatisch kommen, sobald Du im Geschäft bist und Augen und Ohren offen hältst - versprochen!


2. Eine wichtige Eigenschaft des Investors ist Geduld

Ein großer Teil der Zeit, den Du mit Immobilien verbringst, besteht aus Warten! Einfach nur warten auf andere, bis sie Dir etwas liefern und Du weiter machen kannst.

Einige echte Beispiele gefällig?

Warten auf Makler. Du verschickst eine Anfrage, und wartest auf Rückmeldung. Dann wartest Du auf Deinen Besichtigungstermin. Außerdem braucht es Zeit, bis Dir alle Unterlagen geschickt werden. Dann machst Du ein Kaufpreisangebot und wartest auf Rückmeldung.

Warten auf Eigentümer. Manchmal wollen sie schnell verkaufen. Manchmal aber auch nicht. Ich habe schon erlebt, dass die Eigentümer vom Geld des Verkaufs eine neue Immobilie kaufen möchten und erst eine passende finden muss. Das zog sich dann einfach mal einige weitere Monate hin!

Warten auf Banken. Leider dauert dies häufig sehr lange. Die Bank muss zunächst alle Deine Unterlagen zusammen stellen. Dann muss sie intern den Kreditantrag verarbeiten und prüfen - in der Regel der längste Teil, der sich sogar Wochen hinziehen kann. Daran sind meist mehrere Personen beteiligt. Im schlechten Fall muss Dein Antrag sogar zu einer Hauptzentrale in einer anderen Stadt geschickt und dort nochmals geprüft werden. Dann bekommst Du einen Darlehensantrag geschickt, den Du wieder ausfüllen, unterschreiben und zurück senden musst. Deswegen ist es übrigens so wichtig, dass Du schon bei Banken vorstellig wirst, bevor Du eine konkrete Immobilie finanzieren willst. Dann hast Du zumindest schon den persönlichen Bonitätsteil erledigt und bist schneller als Deine Kauf-Konkurrenz im Markt.

Warten auf das Finanzamt. Sehnsüchtig erwartete Steuerrückzahlungen aus dem Immobiliengeschäft? Warten auf die "Unbedenklichkeitsbescheinigung"? Auf diese musst Du übrigens warten, nachdem Du die Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Immobilie gezahlt hast, auf die Du auch warten musstest. Erst, wenn das Finanzamt diese erteilt, kann das Grundbuchamt Dich als Eigentümer eintragen.

Warten auf Handwerker. Dazu muss man wohl sonst nichts schreiben :-)

 
Wer beim Warten nicht die Hände in den Schoß legt, dem fällt alles zu.

Thomas Edison, Erfinder

 

3. Geld mit Immobilien zu verdienen ist kein Selbstläufer

Immobilien sind ein sehr guter Weg, Wohlstand aufzubauen. Aber eben nicht ganz ohne Arbeit. Und auch nicht von heute auf morgen. Die meiste Zeit brauchst Du für die Suche und den Kauf guter Immobilien. Dieser Zustand hört auch nie auf, denn Immobilien sind - vor Allem derzeit - ein Verkäufer-Markt. Die Nachfrage ist größer als das Angebot, und die Preise steigen. Auch für Makler ist es heute nicht das Schwere, eine Immobilie zu verkaufen, sondern überhaupt eine zu finden, die sie anbieten können. Es fließt für Dich also viel Arbeit in die Suche.

Aber: es ist Arbeit, die Spaß macht: laufend nach neuen Deals und Schnäppchen suchen!

Auch die Vorbereitung der eigenen Unterlagen für die Banken, die Finanzierungsanfrage sowie der Kaufprozess nehmen Arbeit und Zeit in Anspruch.

Das Mieter-Management ist dagegen in der Regel weniger Arbeit, als man vielleicht denkt. Bei normalen Mietwohnungen kommt alle paar Monate mal eine Mieter-Anfrage. Mehrfamilienhäuser kann man auch gut an eine Verwaltung auslagern, so dass man gar keine Arbeit damit hat, außer ab und zu eine Rechnung frei zu geben.


Also: erst viel Fleiß und Arbeit, dann irgendwann der Wohlstand!



4. Immobilien sind ein Business, kein Hobby

Behandle Immobilien wie ein Unternehmen. Es gibt Einnahmen, Ausgaben, Investitionen, Angebot und Nachfrage, Dienstleister, Kunden, Zielgruppen, Chancen und Risiken. Das alles muss sorgfältig gemanagt werden.

Auch wenn Du neben Deinem Job in Immobilien investierst - es ist nicht nur ein Hobby. Sondern hoffentlich Dein Weg in die finanzielle Unabhängigkeit. Und mit der Wichtigkeit und Sorgfalt sollte es auch betrieben werden.


5. Das wichtigste ist, mit den Zahlen umgehen zu können

Wenn Du ein Zahlenmensch bist oder zumindest mit Zahlen umgehen kannst, ist das keine große Sache für Dich. Wenn Du aber so gar keine Lust darauf hast, musst Du leider trotzdem da durch. Denn eben WEIL jede Immobilie ein Business ist, ist genaue Kalkulation und Analyse der Ist-Situation erforderlich - die so genannte Due Diligence:

Wie steht die Ist-Miete zu den Kosten? Was ist die Rendite auf das nötige Eigenkapital? Wie sieht die Entwicklung über die nächsten Jahre aus? Ist der Cashflow schon bei Kauf positiv? Oder erst nach einer Aufwertung der Immobilie? Welche Kennzahlen nutze ich, um Immobilien miteinander zu vergleichen?

Ebenso sollte man eine Idee zu möglichen Exit-Strategien haben. Wann sollte / kann / muss man verkaufen oder eben gerade nicht? Die Immobilie dauerhaft halten? Oder nach gewisser Zeit sanieren und mit Gewinn verkaufen? Und das ganze jeweils unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte (wirklich wichtig!).

Du siehst - ohne Zahlen geht es nicht. Aber Du wirst reinkommen. Keine Sorge!

 

Übrigens: Sowohl zum Thema Kalkulation als auch zu Steuern bei Immobilien haben wir etwas für Dich, was Dir weiterhelfen wird. Schau doch einfach mal unter der Rubrik Downloads & Wissen nach.

 

6. Es gibt unzählige Immobilien-Märkte - und jeder ist anders

Daher gibt es nicht das eine "Rezept", wie man mit Immobilien Geld verdient. Es gibt Gegenden, bei denen lohnt sich ein Fix&Flip Deal - also Ankauf, Sanierung, Verkauf. Insbesondere in Lagen, die für Eigenheimbesitzer (Haus oder Wohnung) interessant und attraktive Quadratmeterpreise erzielbar sind.

Dann gibt es andere Gegenden, die eher einfach sind und stark von Jobcenter-Kunden nachgefragt werden. Oder Lagen an Verkehrs-Knotenpunkten, die sich für die Vermietung von Stellplätzen anbieten. Oder für Gewerbe. Oder Studenten-WGs, Wohnwagen-, Oldtimer-Garagen und und und...

Du siehst - es gibt unzählige Möglichkeiten, und es kommt sehr auf die Gegend an, was funktioniert, und was nicht. Daher ist Analyse und Wahl des Standortes vor dem Investment besonders wichtig.


7. Ganz ohne Geld geht es nicht

Solltest Du wirklich keinen Euro angespart haben und im Monat Dein gesamtes Einkommen verbrauchen - oder sogar mehr - dann musst Du zuerst an Deinen Finanzen arbeiten. Vorher macht das Investieren in Immobilien keinen Sinn.

Zu wichtig ist es, dass Du einen gewissen Puffer aufgebaut hast: mindestens sechs Monatsmieten plus eine eventuelle Summe für die Kaufnebenkosten, falls die Bank diese nicht mitfinanziert.

Übrigens: In diesem Artikel geben wir Dir einige Ideen, wie Du auch ohne Eigenkapital mit Immobilien loslegen kannst.



11 Comments

  1. Hey Julian,
    Cooler Artikel, den ich gern gelesen habe!
    Ich glaube Du räumst in den 7 Wahrheiten auch mit einigen Fehleinschätzungen auf, die in Bezug auf Immobilien bestehen. Immobilien werden gerne als Inbegriff der passiven Einkommensquelle bezeichnet, doch heißt passiv hier ganz sicher nicht „ohne Zutun“, denn das Erwirtschaften respekatabler Renditen hängt ganz wesentlich vom Geschick des Investors ab.
    Viele Grüße und frohe Weihnachten,
    FF

  2. easydividend sagt:

    Hallo Julian & Chris,

    Ich bin dank Finanzblogroll auf euren Blog aufmerksam geworden. Mein Börseneinkommen beträgt nun langsam ziemlich konstant über 1000 Euro im Monat. Ich gehe demnächst eher schon auf die 2000 Euro monatlich zu. Nun möchte ich mich nebenbei noch etwas mit Immobilien beschäftigen.
    Meine Frage an dich/euch: Welche durchschnittlichen Renditen auf das Eigenkapital sind hier jährlich möglich? Man kann es wahrscheinlich nicht pauschal sagen, aber ich hätte gerne eine ungefähre Zahl im Kopf, damit ich für mich weiß ob es sich lohnt diesen Weg weiterzugehen oder nicht.
    Wenn ich viel weniger Rendite erwirtschaften würde als mit meinem Depot würde das Geld darin besser arbeiten. Hoffe ihr wisst was ich meine.

    Können uns gerne einmal austauschen wenn ihr das denn auch möchtet.
    mfG Chri

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Chri,

      erstmal vielen Dank für deinen Kommentar. 2000 Euro stetiges Börseneinkommen ist ja schon eine gute Hausnummer :-).

      Die Eigenkapitalrenditen bei Investmentimmobilien liegen im Regelfall jenseits der 20%. Je nachdem, wie deine Finanzierungsstruktur aussieht gibt es hier (mathematisch gesehen) keine Grenzen nach oben, so dass eine unendliche Eigenkapitalrendite möglich ist (Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital). Somit kommt man schnell auf gemittelten Eigenkapitalrendite bei mehreren Objekten, die teils mit und teils ohne Eigenkapital finanziert werden, von 50% und mehr. Bisher kenne ich keine Börsenstrategie, die stetig so eine Rendite liefert. Zumal die Rendite bei der richtigen Immobilienstrategie auch noch stetig wächst. Renditen jenseits der 50% pro Jahr kenne ich nur von Top Tradern, die das Trading Vollzeit betreiben. Und das ist vermutlich auch nur ein ganz kleiner Bruchteil, der nicht irgendwie Bankrott geht aufgrund von zu hohem Risiko und schlechtem Money Management.

      Was für eine Strategie fährst du denn zur Zeit und wie hoch liegt deine Rendite?

      Beste Grüße
      Chris

      • easydividend sagt:

        Hallo Chris,

        Danke für deine Antwort,

        Sehr interessante Renditen würd ich sagen. Da kann ich mich ruhig weiter einlesen und diesen Weg parallel weiter verfolgen. Ich habe gerade meine Einnahmen vom ganzen Jahr angesehen und zusammen addiert. Auf mein eingesetztes Eigenkapital habe ich einen Rendite von 32% (vor Steuern) erreicht. Da Stillhalterprämien Einkommenssteuerpflichtig sind liegt es nun an meinem Steuerberater wie viel ich davon behalten darf 😉

        Zwischen 20 und 50% auf mein Eigenkapital durch Immobilien liegt genau in meiner Vorstellung. Wenn ich das nebenbei schaffen würde wäre das natürlich der Hammer. Ich möchte einfach mein Einkommen weiter diversifizieren, aber dennoch gute Renditen erwirtschaften.

        Meine Strategie stützt sich auf den Verkauf von Optionen am Aktienmarkt. Die Basiswerte dabei sind starke Dividendentitel die ihre Dividenden schon sein Jahren oder Jahrzehnten steigern und weiterhin gute Gewinne erzielen. Wichtig ist, dass die Dividende vom Gewinn bezahlt wird und nicht von der Substanz (Stichwort: geringe Ausschüttungsquote) Ich schaffe pro Monat mindestens 1% Rendite.

        Falls du mehr darüber erfahren möchtest, kannst du gerne einmal bei meinem Blog vorbeischaun.
        oder du liest meinen Gastartikel bei meinem Broker, in dem ich meine Strategie erkläre:

        https://www.banxbroker.de/monatliche-einnahmen-durch-den-handel-mit-optionen/

        Vielleicht können wir uns gegenseitig etwas auf die Sprünge helfen? Was meint ihr? Ich hätte da auch eine Idee für die Rücklagen die ihr beim Investment in Immobilien braucht.

        mfG Chri

  3. Moin Chri und Chris (geile Kombi!),
    dass du (Chri) etwas diversifizieren möchtest, halte ich für sinnvoll. Ich weiß nicht welche Einkommensströme du neben dem Optionshandel noch hast, aber mehrere zu haben ist natürlich immer gut! Auch wenn der Optionshandel mal länger toll gelaufen ist, heißt das ja nicht, dass das immer so weiter geht. Genauso ist es mit den meisten anderen Einkommensmöglichkeiten auch. Deswegen bin ich ein Fan von breiter Streuung.

    Die von Chris angesprochenen Renditen sind möglich. Bei entsprechender Finanzierungsstruktur. Genauso wie er es geschrieben hat. Nun muss man aber erstmal schauen, ob man eine 100% Finanzierung überhaupt bekommt. Natürlich ist das möglich. Da möchte die Bank aber auch was sehen. Sollte deine Haupteinnahmequelle der Optionshandel sein (was ich nicht glaube, aber nur mal angenommen) dann kann ich mir vorstellen, dass ohne weitere Sicherheiten keine Vollfinanzierung (oder gar darüber hinaus) möglich ist. Die Kreditvergaberegularien haben sich in diesem Jahr drastisch verschärft. Die Banken MÜSSEN sich vielfach absichern. Die werden dich ziemlich durchleuchten, um eine Kreditentscheidung zu treffen. Bevor du von 50% Rendite mit Immobilien träumst check mal bei ein paar Banken, zu welchen Bedingungen die dir ein solides Objekt finanzieren würden. Wenn die grünes Licht geben kannst du Vollgas Richtung Immobilie geben!
    Mir machen Immobilien viel Spaß, auch wenn einiges an Arbeit dahinter steckt. Ich drücke die Daumen, dass es bald mit deinem ersten Objekt klappt. Vielleicht liest man ja hier davon.

    Beste Grüße
    Vincent

    • easydividend sagt:

      Hallo Vincent,

      Meine Einkommensquellen sind schon etwas gestreut, und dann wieder doch nicht. Ich habe dadurch, dass es mit meinen anderen Einkommensquellen so gut läuft meinen Hauptjob auf einen Teilzeit-Job reduziert. Dies gibt mir nebenbei mehr Zeit mich auf der Erschließen weiterer Quellen zu konzentrieren. Weitere Quellen habe ich wie schon gesagt durch meinen Optionshandel, durch ein paar Langfrist-Dividenden-Aktien, durch die Monetarisierung meines Blogs und ein paar kleinere Quellen, die kaum der Rede wert sind, sich aber im Laufe der Zeit auch aufsummieren werden. Demnächst wird eine weitere Website von mir fertig gestellt, die zusätzlich Einkommen generieren sollte.

      Mein Broker hat mir angeboten, dass ich Webinare für den Optionshandel halten könnte, hier könnte ich auch etwas Geld verdienen. Muss ich mir aber noch überlegen.

      Diese Quellen haben aber, bis auf meinen Teilzeitjob, alle etwas mit der Börse zu tun. Durch meinen Teilzeit-Job alleine verdiene ich genug um meine aktuellen Ausagben zu decken. Alle anderen Quellen erzeugen für mich einen Überschuss der aktuell für meinen Handel verwendet wird um dadurch mehr zu verdienen.

      Nun ist es für mich an der Zeit weitere größere Quellen zu erschließen. Eben in ein komplett anderes Theman einsteigen. Hier bieten sich Immobilien an. Wie du dir durch meine vorherigen Zeilen denken kannst hapert es für kleinere Wohnungen nicht am Eigenkapital. Ich möchte nur da nicht zu viel heraus nehmen, da ich sehe, dass es für mich funktioniert.
      Ich bin neu im Immobilien-Thema und möchte dann nicht drauf kommen, dass bei meiner ersten Immobilie viel weniger herauskommt als ich dafür in meinem Handel bekommen hätte. Verstehst du was ich meine?

      Aktuell steht noch kein Kauf bevor, ich versuche mich durch alle Informationsquellen einmal darauf vorzubereiten, so wie ich es damals mit der Börse gemacht habe. Hat für mich gut geklappt. Ich hoffe hier kann ich auch so gute Erfolge vorweisen.

      Deshalb auch mein Angebot zu einer Zusammenarbeit, falls Interesse besteht. Ich glaube ein erfahrener Mentor ist in keinem Anlageobjekt verkehrt.

      mfG Chri

  4. Heimo B. sagt:

    Ein interessanter Artikel, von einem realistischen Gesichtspunkt aus geschrieben.
    Grüsse, Heimo B.

  5. Tolle Tipps, vielen Dank! Viele Mieter denken immer man ist reich nur weil man ein paar Immobilien besitzt. In der Realität sieht es oft so aus, dass man bei vielen Objekten froh ist, wenn man nach Abzug der Steuern und Sanierungsausgaben bei null am Jahresende rauskommt.

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Thomas,

      vielen Dank für das Feedback! Da hast du vollkommen recht. Viele Eigentümer verstehen einfach nicht, dass sich die Immobilien ja auch inkl. aller Bewirtschaftungskosten und Rücklagen selber tragen müssen. Damit stürzen sich viele ins Unglück. Eine rentable Immobilie muss immer spätestens kurz nach dem Kauf positiven Cashflow abwerfen (nach Rücklagen und Bewirtschaftung).

      Beste Grüße
      Chris

  6. Andreas Förster sagt:

    Hallo Chris,

    was hältst du als Experte eigentlich von der ethischen Baufinanzierung? Klar, im prinzip das gleiche, mich interessiert deine Auffassung der Intention dahinter..
    gelesen hab ich darüber hier: https://www.wunschimmo.de/ethische-baufinanzierung

    Liebe Grüße!

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Andreas,

      ich finde es gut, dass es heutzutage solche Möglichkeiten gibt. Hier muss jeder für sich selber entscheiden, von wem er Geld leiht und was für eine Politik die Banken fahren.

      Beste Grüße
      Chris

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