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5 Tipps für einen schnelleren und effizienteren Kaufabschluss

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Der Immobilienmarkt ist weiterhin vor allem in Großstädten ein Verkäufermarkt. Das heißt, die Verkäufer bestimmen die Preise und eine breite Masse an Investoren bzw. Käufern kämpft um die besten Objekte. Es gibt einige Kniffe aus der Praxiserfahrung, die Du mitnehmen solltest, um schnell zu einem für dich passendes Kaufabschluss zu gelangen.

Heute möchten wir dir fünf Tipps an die Hand geben, wie Du so schneller und effizienter zu deiner neuen Investment Immobilie gelangst.

 

Sei der Schnellste bei der Kontaktaufnahme!

Am Anfang aller Preisverhandlungen steht erstmal die Kontaktaufnahme. Die guten Objekte sind vor allen Dingen im Internet nicht lange verfügbar. Schon sind sie im Netz, ringen viele Interessenten um das Objekt. Viele Makler nehmen so schon nach einem Tag das Objekt wieder offline.


Richte Dir E-Mail Alerts ein!

Auf den gängigen Portalen wirst Du tot geschmissen mit Verkaufsanzeigen. Minütlich werden neue Inserate eingestellt und gleichzeitig andere wieder offline genommen. Um stets die neuesten Angebote zu erhalten, die auch deinem Suchspektrum entsprechen, solltest Du Dir einen Suchagenten auf den Suchportalen einrichten. Die Einrichtung dauert keine 5 Minuten und erspart dir das ständige manuelle Screenen der Angebote. Außerdem bist Du dann einer der ersten, der über neue Angebote informiert wird. Den Benachrichtigungszeitraum kannst Du auch auf mehrmals täglich einstellen, so dass Du auch unterwegs vom Smartphone aus einsatzbereit bist. Sollte hier etwas Passendes für dich dabei sein, nimmst Du sofort Kontakt auf! Nicht selten vergeben die Makler die Besichtigungstermine und sogar den Zuschlag in der Reihenfolge der Kontaktaufnahme.


Hinterlege dein Suchprofil beim Makler!

Eine weitere Möglichkeit, bei der Einstellung neuer Objekte der Erste zu sein, lässt sich über die Makler-Datenbanken erreichen. Makler arbeiten üblicherweise mit einem CRM System (Customer Relationship Management), in dem Suchprofile hinterlegt werden können. Bist Du erstmal in der Datenbank und sind deine Suchkriterien erfasst, erhältst Du sofort nach Verfügbarkeit neue passende Angebote und meist schon das Exposé. Je nach Makler wird zuerst das CRM bedient, bevor die Anzeige auf den gängigen Portalen online geht. Auch werden auf diesem Wege manchmal Off-Market Immobilien Angeboten, die erst gar nicht öffentlich angeboten werden. Im Gegensatz zu den Portalen entstehen dem Makler für die Nutzung der internen Kundendatenbank keine Kosten.


Baue Dir ein Netzwerk auf!

Neben einer guten Beziehung zu Maklern empfehlen wir dir auch weitere Netzwerke aufzubauen. Dies kann die Hausverwaltung einer deiner Eigentumswohnungen sein, die dich später über einen Verkauf einer Eigentumswohnung nebenan informiert, oder der Handwerker, der von einer älteren Dame erfährt, dass diese ihr Mehrfamilienhaus aus Altersgründen los werden will. Off-Market Deals sind und bleiben die besten Kaufgelegenheiten. Hier entsteht kein Käuferdruck aufgrund vieler Interessenten. Wenn Du Dich als umgänglicher Käufer positionierst und gleichzeitig der erste bist, hast Du einen riesen Vorteil.

 
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Reserviere das Angebot!

Nachdem Du ein passendes Objekt gefunden hast, sichere Deine Alleinstellung. Versuche möglichst früh die Konkurrenz auszuschließen durch die folgenden Tipps...


Leiste eine Anzahlung!

Viele Makler verlangen für eine Reservierung eine Gebühr. Auch wenn diese Gebühr rechtlich bedenklich ist (vor Gericht hält diese vermutlich nicht Stand), solltest Du das übliche Vorgehen einfach möglichst früh umkehren und dem Makler eine Anzahlung zur alleinigen Reservierung des Objekts bieten. So schließt Du, zum Beispiel mit einem niedrigen zwei- bis dreistelligen Betrag, deine Konkurrenz vorerst aus den Verhandlungen aus. Entweder vereinbarst Du mit dem Makler, dass die Anzahlung später nach Kaufabschluss mit dem Kaufpreis verrechnet wird, oder du legst den Betrag für den Makler als Bonus oben drauf. Sollte es sich um ein sehr günstiges Objekt handelt, kann das durchaus Sinn machen. Falls Du das Objekt doch nicht nimmst, ist diese Anzahlung allerdings weg.


Besorge Dir eine Finanzierungszusage!

Du solltest immer ein solides Netzwerk zu deinen Bankkontakten und Finanzierungsvermittlern pflegen. Hast du erstmal nachhaltige Kontakte aufgebaut und sind diese schnell im Handeln, dann nutze die schriftliche Finanzierungszusage um die Konkurrenz auszustechen. Dazu reicht ein kurzer Satz der Bank per Email, den Du an den Makler weiter leitest. Üblicherweise schauen sich die anderen Interessenten erst ein Objekt an und benötigen dann ein paar Tage Bedenkzeit. Danach lassen sie sich dann erstmal ein Finanzierungsangebot erstellen. Auf vielen Besichtigungen hört man den Makler sagen: "Es gibt schon Interessenten, die sich derzeit um eine Finanzierung bemühen". Häufig vermutlich nur ein Verkaufstrick, aber ebenso oft wahr - und dazu willst Du natürlich nicht gehören.

Mit einer schriftlichen Finanzierungszusage deiner Bank hast du dir im Regelfall erstmal die Pole-Position gesichert.


Erbringe einen Eigenkapitalnachweis!

Alternativ zur Finanzierungszusage lässt auch ein entsprechender Eigenkapitalnachweis die Konkurrenz schnell im Regen stehen. So habe ich es selber erlebt, dass mir ein attraktives Mehrfamilienhaus in guter Lage innerhalb von 6 Stunden nach Veröffentlichung des Exposes vor den Augen weg geschnappt wurde. Der damalige Käufer hat dem Makler ein Eigenkapitalnachweis erbracht. Damit war für den Makler die Sicherheit gegeben, dass die Finanzierung sauber durch läuft. Unabhängig davon, ob der Käufer dann wirklich am Ende auch den Kaufvertrag unterschreibt.

Wir raten dir natürlich nicht, das gesamte Eigenkapital in ein Objekt zu stecken, denn wir wollen ja den Leverage-Effekt bei Immobilien nutzen. Es reicht hier einfach nur ein Nachweis, dass du in der Lage wärst, zum Beispiel die Eigentumswohnung in bar zu kaufen - das ist natürlich schon fortgeschritten und nur relevant, wenn Du viel auf der hohen Kante hast.

Nachdem du dich beim Makler dann positioniert hast, kannst du in Ruhe das Objekt prüfen und zum Beispiel deinen Gutachter aktivieren, sofern nötig.

 

Finde die wahre Motivation des Verkäufers heraus!

Nach Kontaktaufnahme ist es extrem hilfreich, zunächst die Motivation des Verkäufers heraus zu finden. Wieso möchte dieser überhaupt verkaufen? Was ist seine Intention? Möchte er mit dem Verkauf in erster Linie Geld verdienen, oder steckt hier doch noch eine andere Motivation hinter?

Häufig trennen sich gerade ältere Eigentümer von Ihren Immobilien, da sie aus Altersgründen keine Lust mehr haben, sich um die Immobilien zu kümmern. Gerade wenn diese keinen Nachwuchs haben, um die Immobilie zu vererben oder die Kinder sich um das Objekt nicht kümmern möchten, ist das eine gute Gelegenheit, zu der Du dem Verkäufer eine Last abnehmen kannst. Sichere dem Verkäufer eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung zu. Er wird froh sein, wenn Du Dich um die weitere Abwicklung kümmerst und die Immobilie dann einen neuen motivierten Eigentümer findet, der sich auch gut darum kümmert. Gerade, wenn die Immobilie lange in Familienbesitz war, freut sich der Verkäufer, wenn sie "in gute Hände" abgegeben wird.

Die als Käufer wohl beste Gelegenheit für ein Schnäppchen entsteht, wenn der Verkäufer dringend Geld braucht. Gerade der Verkaufsdruck des Verkäufers kommt uns bei den Verhandlungen sehr entgegen. Hier ist natürlich wieder Schnelligkeit gefragt, denn der Verkäufer möchte schnellst möglichst seine Immobilie zu Geld machen. Treffe alle Vorbereitungen genau und mache dem Verkäufer ein zeitlich befristetes Angebot, was er nicht ablehnen kann.

 

Setze ein zeitlich befristetes Angebot

Damit wären wir dann auch beim Thema Angebot. Um den Druck auf den Verkäufer zu erhöhen, bietet es sich an, die Kaufangebote schriftlich - zum Beispiel per Mail - mit einer Frist zu versehen. So kann das Angebot wie folgt lauten:

Sehr geehrter Herr XY,

für das Objekt xy biete ich Ihnen xxxxx,xx EUR, vorbehaltlich der positiven Prüfung der noch fehlenden Unterlagen. Mein Angebot gilt bis übermorgen 20 Uhr.

Ich kann Ihnen eine professionelle und zügige Abwicklung garantieren und freue mich auf Ihre Zusage.

Mit freundlichen Grüßen

XYZ

Hiermit hat der Verkäufer ein zeitlich befristetes Angebot vorliegen, auf das er bis zum Ablauf der Frist reagieren muss. Du solltest allerdings beachten, dass bei stark umkämpften Immobilien ein zu niedrig angesetztes Angebot schnell zur Sackgasse führen kann. Bei Objekten die schon länger am Markt zum Verkauf stehen, ist dies ein durchaus erfolgreicher Verhandlungsansatz.

 

Bezahle erst den Makler, dann den Verkäufer!

Jeder kennt die übliche Bezahlung von Maklern. Diese ist im Exposé angegeben und beläuft sich häufig auf 3-5% des Verkaufspreises plus 19% Mehrwertsteuer. Handelst Du den Verkaufspreis herunter, so verdient der Makler also weniger am Verkauf. Wieso sollte der Makler dann auch interessiert sein, Dir einen besseren Preis zu verhandeln?

Eine Lösung hierfür liegt in der inversen Maklerprovision. So vereinbarst Du mit dem Makler ein Provisionsmodell, das ihm einen höheren Gewinn beschert, je weiter er den Preis drückt. Als Basisprovision bleiben wir natürlich weiterhin bei den im Expose angegebenen 3-5%, erhöhen die Provision aber freiwillig um 0,1% für jede 1000 EUR, um die er den Preis drückt. Natürlich ist dies je nach Objekt und Investitionsvolumen neu zu definieren.

 

Schneller und effizienter zum Kauf der Immobilie

Dies sind nur einige von vielen Tipps und Tricks, wie Du dich von der Konkurrenz bei attraktiven Angeboten durchsetzen kannst. Es geht also nicht nur darum bei der Kontaktaufnahme schnell zu sein, sondern auch darum, dass Angebot anschließend erstmal exklusiv zu sichern. Hast Du erstmal diese Alleinstellung, um die Immobilie detailliert der kaufmännischen und technischen Prüfung zu unterziehen, so versuche die Motivation des Verkäufers heraus zu finden. Steht er vielleicht unter Verkaufsdruck? Falls ja, ist das die beste Gelegenheit, um den Preis weiter zu verhandeln. Indem du ein schriftliches befristetes Angebot abgibst, setzt Du den Verkäufer unter Druck, was im besten Fall zu einem schnelleren Kaufabschluss führt. Ziehe auch den Makler auf deine Seite, indem Du ihm zum Beispiel, entgegen der herkömmlichen Provisionsmodelle, eine inverse Provision anbietest und ihn dazu bewegst für dich den Preis weiter zu drücken.

Was hast Du für Erfahrungen beim Kauf gemacht und was sind deine Geheimtipps? Wir freuen uns auf Kommentare!

5 Comments

  1. Björn sagt:

    Wow wieder einmal ein super Artikel

    Es stimmt, leider ist es noch ein Verkäufermarkt. Obwohl was heißt leider? Für den Einkauf natürlich weniger gut, aber wenn man eine Immobilie verkaufen möchte natürlich von Vorteil. 🙂

    Den Tipp mit dem zeitlich befristeten Angebot finde ich gut. Da kann man bestimmt ein paar unschlüssige Verkäufer motivieren.

    Mit der Finanzierungszusage stehe ich gerade noch auf dem Schlauch. Wie kann für die Bank eine Zusage geben, wenn du das Objekt noch gar nicht richtig geprüft hast?

    Macht weiter so.

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Björn,

      vielen Dank für dein Feedback. Hier geht es im wesentlichen darum, einen möglichst kurzen Draht zu den Finanzierungsvermittlern bzw. Banken zu halten, um schnell eine Zusage zu erhalten. Der mit der schnellsten Finanzierungszusage hat oft schon den Abschluss in der Tasche. 🙂

  2. Jan sagt:

    Die Tipps sind gut bis auf den einen mit der inverse Provision. Ein seriöser Makler sollte nicht darauf eingehen. Wenn er es dann doch tut läuft er Gefahr zukünftig keine Objekte mehr verkaufen zu können. Wer möchte schon so einem Makler sein Objekt zum Verkauf anbieten. Ich hoffe das die Mehrheit der Makler nicht darauf eingeht. Es ist jedoch richtig und wichtig den Makler auf seine Seite zu ziehen und zu überzeugen das man der richtige Käufer für dieses Objekt ist.

  3. Hallo! Ich bin zufällig auf diesen Blog gestoßen und habe direkt mehrere Stunden mit den Beiträgen verbracht. Sehr interessante Themen und gut geschrieben! Und auch noch aktuell für mich. Ich habe nämlich eine Immobilie geerbt und bin nun die ganze Zeit am überlegen, was ich mit der Wohnung machen soll. Ich hoffe ich finde noch meine Antwort wenn ich diese Beiträge weiter lese!
    Liebe Grüße, Sophie

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Sophie,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Wir sind stets bemüht, möglichst viel Wissen weiter zu geben und über unsere Blogbeiträge zu vermitteln.

      Beste Grüße
      Chris

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